继承来的房子再转赠_房子过户给子女，买卖、赠与、继承，哪种最省钱？

来源：小编整理自网络2022-06-08 19:24:55 人阅读

导读：，以法律的角度来说：合同法第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理...

以法律的角度来说：

合同法第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”

因此当债权人知道债务人将财产以无偿或者不合理低价（低于市场价的百分之三十）转让给别人时，是可以去法院起诉债务人的。

您好！

首先先多提及一句：

不了解题主这样做的目的是什么。但是，这样做的话，需要缴纳两次税：赠与需要缴纳3%契税，继承办理还需要根据情况产生不菲的税费。

回到题主的问题：这里唯一需要看的就是：题主继承之后的房产，对于题主而言的“满五唯一”情况。

“唯一”，指的是题主打算出售这套继承房产的时候，名下（注意：是以家庭为单位，认房认贷）拥有的房产数量。
“满五”，指的是题主打算出售这套继承房产的时候，这套房子对于题主而言，房龄是不是“满五年”了。

这两个条件明确之后，才能看出售需要缴纳多少税。

先说说基本结论：

如果“满五唯一”，不缴纳税费。
如果“不唯一”，需要缴纳差价20%个税，还有可能产生增值税。

以下分唯一情况、房龄情况，分别说明一下其中的计算方式，以及计税方式。

“唯一”情况的判定方式

这里重点说一下“以家庭为单位，认房认贷”。

1.以家庭为单位。

举个简单例子说明：

夫妻俩，各自有一套房产，都是每个人的婚前个人房产。当两人组建家庭之后，相当于夫妻每个人名下都有两套房——名下房产数量，是以家庭成员名下房产数量合计计算的。

2.认房认贷。

还是用例子来说明：

题主提到：先把房子赠与给父母，等父母百年之后再继承。假设赠与给父母之前，这套房子是有贷款的、且已经偿还完毕（不偿还完是难以赠与的）。
房子赠出去之后，题主名下没有房子了。但是，因为之前有过贷款记录，那么，就认定为题主名下有一套房。

也就是说，只要有过贷款房，不管这套房现在是不是还在自己名下，均计入房产数量。

房龄情况的判定方式

这里就有一些“门道”。

这里先给出一个结论：

赠与的房产，是以受赠人接受之后、办理完房产证的登记时间开始计算的；
继承的房产，是以去世人当时获得这套房产的时间开始计算的。

举个例子：

假设题主的房子是2000年买的，2005年赠与给了父母。父母在2020年百年，子女把房子继承下来。
对于父母而言：房龄是从2005年开始计算房龄。
对于子女而言：继承的房子，也从2005年开始计算房龄。

计税方式

1.继承所得的房产，如果“满五唯一”情况下，不需要缴纳税费。

2.如果不符合上述条件，需要缴纳个税、增值税等：

不唯一，就要缴纳（出售价格-继承费用）×20%的个人所得税
不满二，还要再缴纳5.6%左右增值税。

我们先来看看三个过户方式的概念以及税费，从省钱角度，我们认为需要考虑买入税费以及可能卖出税费，当然也需要考虑手续的便利。

买卖：

通过金钱交易的方式，将房子从业主转移给买家。这是最常见的交易过户方式

买卖过户需要签订买卖合同（网签合同），其他的几种就不需要买卖合同

买卖需要交个税，增值税，契税。

如果满五年唯一免个税

增值税则看是否豪宅，如果是普通住宅，满2年免增值税

如果是豪宅，满2年是差额交增值税，不过差额交增值税，需要提供买入发票，而一旦提供发票，则个税是差额20%，所以通常即便是满2年，也有可能不提供发票，这样子全额收取增值税，反而税费更低。

契税：如果是首套，90平方米以下契税1%，90平方米以上契税1.5%

如果是二套契税3%

如果是父母卖给子女，有一个很好的方法，那就是近亲交易，这样子税费可能比较低。

近亲交易，简单地说，就是按照买入价格卖给儿子

这样子，个税可以选择差额20%交，由于差额是0，故而个税免了

增值税，只要满2年了，要么免了，要么差额交，也是零增值税，而且父母买入的价格可能很低，所以近亲交易的方法其实税费很低的。

在广州，买卖是限购的，即便是父母卖给给子女。

交易的方式过户，房产证的满五年需要重新开始，即便是近亲交易也是一样。

赠与：

业主无偿将房子赠送给新的业主，不涉及金钱交易。

不需要网签，赠与给子女，免税的，子女交契税即可

所以可以看出来，如果房子已经满2年，近亲交易与赠与一样只需要交契税即可。

如果房子多年前购买，可以核算的价格很低，契税可能近亲交易还更低一些。赠与是按照现在的市场价格核准价交契税，近亲交易是按照买入价格交契税

举例，某房子父亲10万元买入，现在市场价格500万，税局核准价格400万

近亲交易的契税是1000元（10万的1%），赠与的契税是4万元（400万的1%）。

另外赠与还有一个隐患，将来卖出去，如果需要交个税（不是满五年唯一），那么个税必须差额20%交。所以将来卖出去的税费隐患较大，除非你确定将来卖出去也是满五年唯一。

在广州，赠与也是限购的，即便是父母赠与给子女

赠与还有一个好处，房产证的满五年可以延续的，比如父亲的房产证已经满5年了，赠与给儿子后，儿子立即出售也算是满5年的。

继承

继承相比之下，税费最低，免税的，而且继承得到的房子再次出售也没有额外税费，请注意，目前中国没有遗产税的！

继承与赠与一样，房产证满五年也是延续计算的。

但是继承最大的麻烦在于，必须要等产权人去世方可办理，所以现实中，有可能不是想办就可以办，而且走法定继承虽然免税，但是手续很麻烦，需要几个月，甚至遇到某些继承人联系不上无法办理继承手续的。

讲了半天，我们综合分析认为，如果房子五年内不会出售的，建议走近亲交易

如果近期要出售的，而且子女名下无房，近期不会买其他房子，那么建议走赠与。

如果你分不清楚，还是交易吧，这个多数情况下更合适。

至于继承，符合条件再说吧。

我是南方房产大源按揭郑大源，熟悉二手房交易，过户，税费，按揭贷款（纯商业，公积金，组合贷款，经营贷，信用贷），有任何有关问题请随时联系我，欢迎私信联系必复。

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“父亲去世了，母亲有权将财产和房子转赠给其中一个儿子吗？”很多人回答：不能！因为是夫妻共同财产，你怎么知道是夫妻共同财产？万一是房屋产权是“单独所有”呢？很多人是不是犯了“定式思维”的毛病?

前两天看到女友说去办理房屋过户，婆婆要把房产过户到她老公名下。当时我很好心地说：“这很麻烦，你公公过逝，得先到公正处办理公证，公证你大姑姐和你婆婆都放弃承继你公公的份额改由儿子（她老公）一人继承，然后你婆婆那一半再以买卖的形式转让给你。手续很麻烦！”然而女友轻描淡写地说了一句：“不用，我婆婆的房产是单独所有，直接就能过户。”