没有约定租金的合同有效吗_租赁合同未约定期限怎么办？

你指的是合同条款没有约定在迟交租金的请款下，出租方有单独解除合同的权利。若出租方催交，承租方依然不交租金，出租方可以选择请求支付租金并赔偿损失，也可请求解除合同。

我想大家都知道在房屋租赁中，房东把房子卖了，原有的租赁关系对新的房主而言，是继续有效的。相关的法律意见分享如下，供参考。

第一、相关的法律规定及解读

01、法律规定

我国《合同法》和《担保法》规定，租赁期间，发生租赁物的产权变动的，不影响租赁合同的效力；抵押人将已出租的财产抵押的，应当告知承租人，原租赁合同继续有效。

02、小菜解读

这就是“买卖不破租赁”和抵押不破租赁原则。

直白滴说，房产在租赁期间，发生了买卖交易，或者抵押融资行为，原来的租赁合同是不受影响的，依然具备法律效力，租户的租赁权是不受任何影响的。

第二、根据法律规定，结合你的案件事实，如何解读你遇到的情况？

01、客观事实梳理

开发商将商铺出租，租约3年，在第一年租期内，将商铺出售给你，你和开发商之间的商铺买卖合同已签，已网签，全款已付清，产权证还没办，维修基金已交清。

在租赁合同中还约定，押金1万元，租期还剩2年，第一年租金还剩1个季度，但三方协议还没有签，押金和剩余租金没有转给你。

02、租户的要求

因经营不善，提出提前退租的要求。

03、你和租户之间有没有租赁关系？他违约了，你有没有权利扣除他的押金和剩余租金做违约金？

通过《合同法》的规定可以知道，你从开发商手上买了商铺以后，因为租赁关系是之前就成立的，而且还在租赁合同履行期内，自这个关系随着买卖的发生，会自动转移到你的名下。

因此，在买卖合同已网签的情况下，你和租户之间的租赁关系已合法成立，租户违约的话，你是可以依据开发商之前和租户签署的租赁合同规定，追究对方的违约责任。

能不能扣留租房押金和剩余租期的租金作为违约金？

关键看原来开发商和租户之间签署的商铺租赁合同中有没有约定违约金？如果没有约定违约金，你是无权扣留租房押金和剩余租金的。

因为押金的法律属性就是水、电、物业费之类的担保，不是合同违约的担保；同样的，剩余租期的租金也是一样的，它的法律属性不是担保金，而是租金。

04、如果租户不配合签署三方协议，开发商有没有义务将租房押金和剩余租金转给你？

你所说的三方协议，可签，可不签，均不影响租赁关系转移给你。

也就是说，只要开发商和租户之间有合法的租赁关系存在，开发商将商铺卖给你之后，网签已过，一般来说，视为你的产权已在不动产登记部门履行了登记手续，则这个时候，视为你已起算商铺的所有权。

买卖不破租赁原则的前提是所有权转移，如果你跟开发商之间只有商品房买卖合同，而没有网签，那你和开发商之间只有债权债务关系，不存在所有权变动关系。

因此，商品房买卖合同已签，全款已付，维修基金已交清，网签已备案，在这种情况下，即便房产证还没办，仍然可视为商铺所有权已发生转移，则租赁关系自动会转移到你这边。

因此，即便三方协议没有签，开发商依然是有义务将租房押金和剩余租期的租金转给你的。

第三、实践中的几点隐忧

01、对商铺所有权认定的差异

根据我国《物权法》的规定，不动产所有权设立的标志是记载于不动产登记簿，并不是房产证或不动产证。

因此，你对商铺所有权的确权起点为开发商的网签备案行为，视为在不动产登记簿上完成了登记行为。

但万一诉讼到法院，法院认不认可这个说法？法官这不这样理解？存在差异。我们的司法实践就是，虽然是同一部法律，但不同法官或不同法院，在执行标准上会有差异，这个差异可能导致你的请求得不到支持。

02、为什么对商铺所有权的认定在你这个案件中如此重要？

主要是两点：

⑴买卖不破租赁原则

适用这个法律原则的前提是所有权变动完成，如未完成，相关的权益还是原房主的。

也就是说，如果网签后，法院不认可你对房子已经享有所有权，那这个追究违约责任的权利是开发商的，你去行使的话，没有合法依据。

⑵三方协议未签

三方协议如果已经签署，即便产权转移角度被否定，但原房东、租户和新房东都认可的租赁关系的转换，那就是没有任何法律瑕疵的。

也就是说，三方协议签了以后，即便法院不认可你对商铺已经享有产权，基于新的协议，可视为一种合同转让行为，你依然是可以享受房东权益的。

03、开发商的态度可能会决定案件走向，也可能暴露出交易的本质

通过上面的分析，在最乐观的情况下，基于买卖不破租赁原则，即便三方协议未签，你依然可以基于新的房东地位，主张提前退租的违约责任。

而要求开发商转押金和剩余租期的租金，无非就是为了保证违约金的履行，达到相互抵扣的目的。但要明白，在法律上这是两码事。

如果开发商不配合转押金和剩余租期的租金，小菜认为，这可能就是开发商的营销套路！！！

先把卖不出去的商铺找人租，做成已租赁的假象，让买商铺的客户看得见收益，进而帮助营销，实现卖商铺的目的。而租户提出退租的时间点是很值得玩味的，这就是异常。

所以，开发商在这个案件中的态度可能会暴露出这个案件的本质。而如果原租赁合同约定的违约金过低，甚至没有违约金，那几乎就是套路无疑，金蝉脱壳的完美方案。

综合全文：

虽然钱不多，万把块钱，按正常理解的话，新的三方协议也是不用签的，租赁关系会自动转移到你名下。但生活实践中，会有诸多制约，案件细节可能跟你的表述也有差异，准确的法律意见应以客观事实和证据反映事实为准。

　　租赁合同未约定期限，协议签订补充的书面协议否则属于不定期租赁合同。

　　《中华人民共和国合同法》 　　第二百一十五条　租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。　　第二百三十二条　当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条　的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

　　这样的合同有效。双方未约定租赁期限的，如果在合同成立后就租赁期限达成补充协议，或者根据合同有关条款或交易习惯能够确定期限，那么，这种租赁仍为定期租赁。出租人和承租人在租赁合同中没有约定租赁期限或者约定不明确或者双方当事人在合同成立后没有就租赁期限达成补充协议，根据合同有关条款或者交易习惯又不能确定租赁期限，视为不定期租赁。　　对于不定期租赁合同，双方都可以随时解除合同，只是需要提前合理期限通知对方就可以。

租赁物的用途并非合同效力的必要条件，只要不是用于非法用途，是不影响合同效力的。况且，双方可以通过补充协议等等来约定用途，但一般说来租赁者对租赁物也有一定范围的自主使用权限。

一切以合同内容为准，合同签字即生效，如果你刚签完买房合同，但是你又说你不想买了，你的定金可是退不回的啊

和房东好好商量一下吧，要么就押金少退点呗，要么就跟房东商量看能不能转租出去。