说清楚
完整描述纠纷焦点和具体问题
律师说法:小产权房,顾名思义暂时无法取得完整产权的房子。购买此类房屋的风险如下:1.合同效力风险。对于确认无法取得房屋产权证和需要缴纳土地出让金的住房,不建议购买。对于拆迁安置房等有五年时间限制的房产,可以慎重购买,购买前需要核实房屋的实际产权人,合同必须与实际产权人签署,不能由家人代签,有授权委托人的,建议让对方出具公证授权委托书。比如拆迁安置房,建议由全体家庭成员签字确认。2.涨价后卖方违约风险。很多购买小产权房的原因都是由于相对于商品房要便宜很多,但具备办理产权证书后,往往升值的很快,在巨大的利益诱惑下,卖方很可能拒绝办理过户或者一房多卖。此类风险可以在签署合同时,通过委托律师起草专业合同,设置严格的违约条款,把风险降到最低,让卖方违约得不偿失。3.形成居住事实。购买小产权房的,可以要求尽早交付使用,形成居住事实,在司法审判实务中,对于此类已形成稳定的居住事实的案件,人民法院很多都选择维护交易安全,继续履行合同。
01.小产权弊端一:需全款支付,不能贷款、不能抵押,杠杠率为0,流动性接近0。
租房客群体收入不高(不排除部分高收入人群个人习惯喜欢租房),特别是住城中村租客,科技园上班2-3万/月基本是大多数程序员收入,部分其他行业收入可能会更低。
因而,像一次性付款支付100来万或70-80万(小户型)对大部分人没有储蓄依旧是个难题。
同样对于老家强二线城市,有这个70-80万首付款,买到的就是200-250万房子,楼盘品质、生活层次是完全不同的。所以大多人考虑会回老家强二线置业为先。
上面提到杠杆率为0(即不能贷款,不能抵押),无法享受到房产的金融属性;另外,流动性差,代表未来你的下家接盘侠可能性很小。
02.小产权弊端二:产权不合法,不能正常交易,基本是地下交易。
产权不合法,无非担心被强拆和购买后遭毁约两种。其一,深圳目前基本没有强拆的案例或者很少,建议适当购置人口较多区域,太过便宜或接近边界线少接触;其二,像购买之后遭到原业主毁约案例也有不少,可以咨询专业律师相关法律问题如何避免。
03.一般而言刚需客购买小产权几率或很低,但投资客玩小产权偏多。主要是16-17年两年投资客集中拿货(按栋买),然后“凤变冰”装修后出租,待到整个楼市环境转变开始散装出货(按套卖),获利空间还算乐观。
另一种是投资客博旧改购买农民房,比如近年的白石洲、布吉、向南村、湖贝、河西等地区农民房较火,但这中间不一定能100%稳妥,旧改周期长(基本10年以上,有的资金压力大会被拖死),另外是赔付标准不一定稳,比如沙井凤凰村旧改1.3/1.4万拿货,最终仅赔付0.9万/平的标准,损失惨重。
总结,小产权有利有弊,刚需上车看个人意愿。
现在的房子一种就是小产权房。因为小产权房的价格是比大产权房便宜太多的,很多人都很纠结能不能买小产权房。
那么,到底什么是小产权房?与大产权房有什么区别、有哪些法律风险呢
一、什么是小产权房
大产权房:由国家颁发产权证的叫做大产权房,包括40年产权、50年产权和70年产权。我们平时购买的普通商品房,都属于大产权房。
小产权房:“小产权房”并不是法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓。
小产权房分为3种:
(一)在集体建设用地上建成的,即宅基地上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,非本村的市民不能购买。
(二)在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。
(三)各类农业园或养老院的别墅。
二、小产权房比大产权房多哪些风险?
(一)大产权有房产证,小产权没有房产证。
大产权房有五证,分别是国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证或销售许可证。正因为大产权房有五证,所以大产权房受法律保护,有完整产权。而小产权房没有五证,不受法律保护。就是说,拆迁时,大产权业主能拿商品房拆迁补偿,小产权业主没有。
(二)大产权房比小产权房质量更有保证。
大产权房建造时程序严格,质量监督力度强;小产权房质量没人监督,存在安全隐患。
(三)小产权房不能在房地产管理部门登记备案
小产权房由于没有正规的产权证,不能在房地产管理部门登记备案,不能作为抵押或上市专卖。买小产权房不能贷款,只能一次性付全款。
三、小产权房能否转成大产权房?
这种情况可能性不大。根据《土地管理法》第六十三条明确规定,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地属于集体所有,村民对宅基地只享有使用权,其兴建的房屋只能在集体成员内部流转,而无权卖给城市
总之,“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋小产权房一般是集体土地建的房子。不能过户,其中最为关键的是,即使作为完全自住的房屋,没有房产证,就意味着购房人不是合法产权人,不能以法律为武器来维护自身的权益。小产权房遭遇拆迁无补偿,即使有补偿,也是很少的一部分,并且因为法律不承认房主的产权,很可能补偿费用只给农村的大队或者乡政府。因此,小产权房买卖具有较大法律风险,大家务必谨慎对待。
谢邀!
小产权房交易火爆的真正原因是交易价格较低,相对比购买商品房或二手房,其不利后果太多,很容易发生纠纷,所以,购买小产权房应该注意以下几点:
1、因外部原因而导致卖方恶意毁约(譬如:拆迁、房屋涨价)
2、防止卖方“一房二卖”
3、因产权有瑕疵而引发的纠纷(譬如:家庭析产而牵连出小产权房买卖纠纷等)
4、因离婚继承而引发的纠纷
5、因房屋质量而引发的纠纷
除了上述纠纷外,购买此类房产还需要注意房产具体位置、购房款支付、产权问题、房屋拆迁等情形进行约定,针对每种情况还需有相应的违约责任等,所以,购房人要购买小产权房时,还是咨询专业房产律师为宜!
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