前期物业服务合同解除的条件_如何使前期物业退出？

可以！

国务院颁布的《物业管理条例》明确规定：前期物业服务合同在小区业主委员会成立之日即告终止。不在于合同中的日期约定。

这种规定的法理基础，是从业主委员会成立之日起，小区的管理主体已经由开发商变成了业主大会。原前期物业服务合同自然失效了。

需要注意的是前期物业服务合同虽然已经终止，并不等于前期物业公司就要马上撤离。

在新的物业服务实体未确定，尚没有人来接管的情况下，为了不使管理中断，影响业主们洲正常生活秩序，前期物业公司应该继续工作，直至业主委员会通知撤离为止。

这段时间属于临时的事实服务状态，一切按原状态维持。

这是本人提了好几次建议，依然未被采纳的物业问题死结之一，有兴趣的朋友可以翻看本人以前的回答，今天再重复一遍。

物权法七十五条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

建设部的指导规则第二条规定，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。第七条规定，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，可以不成立业主大会。

各地方的指导规则规定，首次业主大会，要选举业主委员会，并予以备案。

三个政策，完美的把业主大会和业主委员会捆绑到了一起。

他们真的必须在一起吗？

如果是一个业主专有的写字楼，产权人自己做主，就不应该称之为业主大会了吧。

如果有两个或以上的业主，是不是应该协商管理事项及义务承担（表决），协商后是不是应该有某种形式证明协商的结果？可以是业主大会印章，也可以是所有产权人签字或盖章。

这种情况下，没人说要设立业主大会，也没有所谓的业委会，但他们协商的结果，却是业主大会决议。

而住宅小区，则必须要设立业主大会，选举业委会，才能行使解聘物业的权利。把解聘物业变得如此困难，才是物业乱象的根源问题之一。

住宅小区不应该像上述的协商一样吗？或者以某种形式（业主大会印章）证明其协商结果，或者双过半业主签字同意。这些是客观存在的，为什么还需要有设立的程序，以及选举业委会的附加条件呢？

业主大会的权力，一不小心被法规剥夺了。

本人曾在某市物业管理条例的征求意见中提出，应明确业主大会的客观存在。开发商一旦进行小产权分割，就应该刻制业主大会印章，交给属地政府或社区代管。

任何时候，无论小区是否成立业委会，只要满足20%业主提议，即可在社区监督和协助下，召开业主大会。依法通过的决议，加盖业主大会印章。

如果这样，那些不称职的物业公司，随时可以解聘，物业服务还会有这么多矛盾吗？

可惜，本人的意见未被采纳，业主大会依然需要设立，依然被捆绑了业主委员会。

业主想解聘物业公司却困难重重，这种物业管理条例，修改了，又有多大的意义呢？

前景真的不乐观！！

感谢邀请。

小区没有成立业主委员会，但是很多业主对物业公司的服务不满意，问有什么办法才能换掉物业公司。像您的这种情况，最好是联名部分业主到当地的街道办居委会，联名申请要求街道办居委会负责组织召开业主大会，投票决议解聘该物业公司，再由街道办居委会临时接管小区的管理工作。

同时，通过业主大会选举出小区的业委会成员，组织成立小区业委会。之后再授权给新成立的小区业委会，由业委会负责招聘和管理新的物业公司的相关工作，再由新招聘的物业公司接管街道居委会的临时接管工作，接收和负责小区的物业管理。

认定前期物业服务合同不合法的唯一标准就是开发商是否通过住建部《前期物业服务招投标管理暂行办法》由开发商组织公开或邀请招投标管理来选择前期物业服务企业。否则当地房管局有权撤销开发商与物业公司签订的前期物业服务合同，在当地房管局的监督下重新启动物业管理市场招投标程序公开、公平、公正地选聘物业公司。根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》成立业主大会与物业公司没有半毛钱关系，物业管理区域内有20%的业主向政府部门提议成立业主大会的，前期成立筹备组和房管小组时由乡镇人民政府或街道办事处派代表主持，通过民主选举成立业主大会和业委会。成立业主大会后，可以参照《前期物业服务招投标管理暂行办法》以招投标的方式重新选择物业公司。

我在房管办工作实践中，如果业主或开发商要求前期物业服务企业退出小区物业服务，通常有两种方式可以达到这个目的。

第一种是由小区的开发商终止前期物业合同，要求前期物业退出。我遇到过一个大型小区，在业委会成立之前，小区开发商连续更换了两个前期物业服务企业。通常这种情况都是因为前期物业服务企业在服务期间，物业服务标准完全没有达到合同要求的规定，引起了小区业主和小区开发商的强烈不满。具体操作上就是小区开发商依据前期物业服务合同的约定期限，在合同到期之后不再与前期物业服务企业续签物业合同，那前期物业合同自然终止。还有一种情况是，开发商认为前期物业服务企业完全违反了前期物业合同内的条款，依据合同的违约条款，提前来终止前期物业服务合同。

第二种就是大家比较熟知的成立业委会后重新选聘物业服务企业。如果前期物业服务企业没有达到物业服务合同的要求，没有好好的服务小区、服务业主，小区开发商又迟迟未能更换前期的物业服务企业，那么小区业主可以采取成立业委会来重新选聘物业服务企业的办法。按照法律规定，开发商和前期物业签订的前期物业服务合同，无论签订的时间是多长，一旦业委会成立之后，业主大会重新选聘新的物业服务企业之后，原来的前期物业服务合同自然终止。所以 ，很多小区业主强烈要求成立业委会，其中有很大的因素都是希望更换不作为、乱作为的前期物业服务企业。

最后一点，如果开发商主动更换了前期物业服务企业，在小区业委会成立之前，开发商依然需要按照相关规定，通过协议选聘或者公开招投标的方式重新选聘新的一家前期物业服务企业入驻小区。

以下情况可以解除合同：

1.由买卖双方协议解除合同。这里所说的由买卖双方协议解除合同的意思是当买卖双方签订合同之后,在买卖双方均没有开始履行合同中固定的内容之前,双方当事人是可以通过协商解除该合同的。

2.法定解除合同。这里所说的法定解除合同,指的是合同有效成立之后,没有履行或者没有完全履行之前,当法定的解除条件具备时,享有解除权一方如想要解除合同是可以解除合同的。

3.在具备约定解除条件时可以解除合同。指的是合同有效成立之后,没有履行或者没有完全履行之前,当约定的解除条件具备时,因享有解除权一方的意思表示,使合同关系溯及既往地消灭。

根据房地产商指定的物业公司的处理上，可以根据中华人民共和国国务院（物业管理条例）以及各省市自治区贯彻国务院（物业管理条例）细则的规定。

首先，根据管理条例规定，小区达到双50%，既房屋面积;住户。两个指标，就可以召开业主大会，可申请街道办事处作为政府基层管理机构召开物业大会，选举成立小区物业业主委员会，招聘物业管理公司，本着三公原则，按照价格优惠，服务优良的原则，招聘物业公司，由小小区业主委员会负责签订物业合同。

第二，小区业主委员会是业主大会选举产生。选举中应该本着正值，热心为小区服务的，有水电，消防等方面基础工作经验的业主为好。要对物业公司提出的物业服务合同内容进行评价，逐条进行界定。方便对物业公司服务内容以及价格的监督。

第三，如果小区前物业公司同意离开，要做好物业设备以及消防.监控.电梯.二次加压水箱，高压配电房等的资料的交接工作。如果前物业不配合交接工作，不愿意离开。可由街道办事处出面，这是法律规定以及街道办事处得责任。如果再不行可以由小区业主委员会出面申请律师打官司。

第四，物业管理最重要的是消防安全，电梯，必须选择国家有资质的维保单位，进行专业维护。另外对二次供水，高压配电房也要进行专业人员的管理与值班人员的配备。并要24小时，365有人值班制度的落实。再有就是做好垃圾清运与管理分类的管理，及时清理，特别是夏天秋天的蚊蝇，老鼠的防疫工作。同时，保安，保洁工作是小区安全与干净的保障。

总之，物业管理工作是一个细致而琐碎工作，也是一项涉及每家每户每天的工作，一定要有服务意识，让业主满意，同时，业主委员也要负责主业按照物业合同足额交物业费。

民法典对于业主关于解除物业合同的解读？

你想的太天真了吧！

作为业委会主任的我，再加上这些年深入研究居民小区的治理，对民法典也是极为关注的。民法典一颁发后，本人就第一时间全文看完，其中，物权篇中涉及居民小区的很多条文，还作了红标呢。

事实上，民法典的条文中，在小区没有成立业委会的情况下，小区业主要更换物业公司，比以前的门槛更高了，在这方面，反而是对物业公司有更好的保护了。

具体来看看：

第六章　业主的建筑物区分所有权

第二百七十八条　下列事项由业主共同决定：

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

看到了吗？“双三分之二”的要求。我可知道，以前很多地方，可是只要“双过半”就行了呢。

知道“双三分之二”的难度吗？在一个假设1000户的小区里，需要近700户参加表决，而且要计算出这700户人家的总面积是否达到了三分之二的面积。如果只是一些小户型的人家参加，开玩笑吧！

而现实中，对物业服务不满的，又主要是这些小户型人家。本来就差钱才买了小户型，对吧？

而且一定会出现的情况是：不仅业主会学习民法典，物业公司更会学习民法典，而且物业公司更有专业的法律顾问。以上述的例子为例，如果仅仅是小户型的三分二以上业主参加表决了，物业公司法律顾问一计算，哟，面积没有过三分之二，作废！

当然，这里要着重指出的是，在居民小区里，千万不要想着换了物业公司后就万事大吉，这个观点是极为错误的。小区里的许多根本问题不解决，换更多的物业公司也是白瞎忙，而且可能越换越难受。