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商住房和住宅的区别_商品房跟住宅有区别吗？
来源：小编整理自网络2022-06-08 13:06:58 人阅读
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导读：，我来回答点稠的，捡重点说。无论北上广深，还是郑州西安，亦或是武汉长沙，都一样。一、承担土地使用税商业用地，按面积承担土地使用税，年年都需缴纳，毋庸置疑。二、土地...
我来回答点稠的，捡重点说。无论北上广深，还是郑州西安，亦或是武汉长沙，都一样。
一、承担土地使用税
商业用地，按面积承担土地使用税，年年都需缴纳，毋庸置疑。
二、土地持续性贬值
原理：随着电商的挤兑，实体商业消减，商业用地随着剩余年限的减少，土地价值在缩水，徒弟持续贬值。
三、商业用地供应增加
房子是用来住的，不是用来炒的，对应的另一面，就是加强实体经济，供应商业用地，政策所向。
四、补交土地出让金
商业用地使用期满，需补交土地出让金。
住宅用地，则不同。国家福利性无限期延续住宅用地使用年限。
以上从质上做了回答，请参考。
商业住宅是指在土地性质为商业用地上建设的住宅用房，称为商业住宅，例如像市场上售卖的产权为40-50年的酒店式公寓就是商业住宅。而商品房则属于普通住宅，产权70年。购房者在买房的时候应该注意商业住宅和商品住房区分开来，由于土地性质不同，商业住宅产权也和普通商品房产权不同。相信不少购房者在买房的时候都会有此类疑惑，商业住宅跟普通的商品住宅有什么区别？它有着怎样的利弊？
与商品住宅的区别就在于其土地使用性质和产权性质的差异
1、土地使用年限不同
商业住宅土地使用年限为40-50年；商品住宅土地使用年限为70年
2、产权性质不同
商品住宅属于商品属性的普通住宅；商业住宅属于非普通住宅。商业住宅楼特点一般是下层商业网点，上层为民用住宅。
一般来讲，土地原有的规划性质，如商业、综合、住宅这几类，开发商在签订了土地使用权合同后，是无法改变的。
但出于市场的不同需要，开发商可以做出与原有土地使用性质不同的产品。比如在商业性质用地上建设产品定位为住宅的房产，或者在住宅性质用地上建设产品定位为商业的房产。虽然购房者最终取得的产权证的用地性质仍为原来的土地使用权证的土地性质，但购房者可以将房产做其他用途使用。
其中，在商业用地上建住宅用房，是近两年由于严格禁止土地协议出让，实行招拍挂后，导致住宅供应大幅减少，稀缺性增强后，开发商开始采用的新兴做法。而在住宅用地建办公用房，就是购房者所熟识的“商住房”（产权70年，但产品定位为办公，建造标准介于住宅和写字楼之间，或者完全就是写字楼的标准）。
与原有土地性质不同用途房产的利弊
这里，将新兴的在商业用地建住宅的利弊归纳如下：
弊端主要有以下几点：
1、使用年限
商业配套40年，办公50年，比住宅的70年缩水严重。
产权时间我理解应该是土地使用权时间，不是房屋产权时间。因为房屋购买后，房屋产权就属于你了，但土地你只有使用权，无所有权，土地所有权属于国有。国家规定纯住宅的土地使用权年出让年限限最高为70年，商业用地最高出让年限为40年。所以，住房只有40年的土地使用权时间也有可能出现。40年后，国家有权收回土地及地上附着物。50年和70年听起来好象对现业主影响不大，但因为《物权法》对综合用地上的房产使用权是否能够自动续期规定并不明确，因此，购买综合用地上的商住住宅还是有一定风险。《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期限满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
2、交易税费
初次购买或者转让时的契税按照3%收取，而住宅为1.5%；如果国家开征物业税、土地增值税，商业用房的标准也会比住宅高。
3、按揭方式
大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另40年产权或者50年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭，最长贷款年限10年。
4、日常生活成本
如按公建用途规定，其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。
5、设计标准
设计导向不同。公建物业受朝向、采光、进深等限制较少，而普通住宅的要求较高。
6、落户问题
无法迁入户口
优点主要有以下几点：
1、关于保值性
开发商能将土地建造成本都较高的商用房，改为住宅出售，主要由于住宅可变性强、风险小、销售速度快、资金回笼时间短等因素，当然，最关键的原因在于区域的住宅稀缺性强，能实现较高的利润价值！因此购房者在购买这类住房时，往往也是由于缺乏其他的选择导致的，房产相应的保值性也比较好。
2、关于建造标准
非住宅的房屋建设标准不同。如果按照公建相关要求，人防和消防等建设标准都较高，对开发商而言，成本将提高，但对购房者的使用影响不大。
不知道你要买哪里的商住房，外省市不了解，如果是北京，我有建议如下：
1、限购条件：北京市无房，社保或个税交够60个月，可以购买个人名下的二手房，以上条件不满足的话，只能设立公司，以公司名义购买。以公司名义购买的话，优点是将来转让的时候可以直接转让公司股权，规避个税，缺点是房产税和按月申报问题，个人还是建议以个人名义购买。
2、优点：便宜，地理位置相对离地铁等交通设施近，租售比相对比住宅好一些。
3、缺点：后续生活成本比住宅高，水电暖气都比民用高一倍左右。年限虽然只有50年，个人感觉比起价格比住宅便宜一半，倒不是最大缺点，主要是不能入户，小孩子上学会受影响。
综上，如果是老人养老用，随便买，如果是手头紧的小年轻，想有个立足之地，如果小孩子在老家读书，也不妨可以考虑买。
你好、很高兴为房产领域精英您作答
房子有三个区别①商品房称为普通住宅②商住两用③纯商业（a普通住宅是只也许住、要办公得通过物业同意、物业会对办公者提要求和对项目做考察、项目不吵闹和人员不复杂可开b商住两用、可以做商业、办公、住人c纯商业不允许住人）
三者之间分别有两个性质不同：
一产权不同（分别为普通住宅70年、商住两用40年和50年产权、纯商业几乎都是40年产权比如：加油站就是纯商业才40年产权）
一、普通住宅通常情况下有哪些情况：
①70年产权（独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、合院别墅、叠加别墅、跃层、高层、板楼、点楼）有98%情况会发生以上性质房产会没有70年产权、成40年产权、成40年产权的原因（①政府没有规划好这片地、政府不知道这里后续会有什么改变②这里可能靠近水岸、怕时间长了会下沉等③整个地块政府在40年以后要整体从新规划）
二、商住两用通常情况下有哪些情况：
①何为商住两用：意思是可以住也可以商业做办公楼和开店开公司等商业或住②公寓大多为50年产权，也有2%住宅会有50年产权的③商住两用的房产也有20%左右会是40年产权、有5%左右会是70年产权
三、纯商业通常情况下有哪些情况：
①商铺：纯商业区地块、就好比昆明.呈贡七彩云南第一城、是纯商业商铺，就只有40年产权。②写字楼：98％的写字楼都是纯商业的不允许住人③也有少许写字楼和商铺是50年④商铺会有很多是70年产权的、这种情况是住宅下的商业、大家都因该有映像，很多普通住宅下有商铺，谢谢商铺大多98％都是跟住宅产权一样。
四、车位就简单了、买一个车位会有以下三种情况：
①车位自愿买②车位捆绑房子销售③买房送车位
商住房通常指哪些40年50年产权，被改成以住宅为主要用途的房子，一般也会起个响亮的名字“公寓”“loft” 等等，以不限购，总价低，地段好为主要卖点。
商品房就是我们普通大众购买的70年产权的住宅，以居住为主要目的，需要符合当地的限购政策才能购买。
二者的主要区别在于：
01 产权时间的区别
开发商从政府手里获得土地，每一块土地都会有固定的开发用途，有开发商业的，开发旅游的，也有用于医院学校的，其中只有用于建造住宅的才是70年产权，所以那些所谓的商住房都不是住宅，产权也不是70年，以后产权到期了，续租价格和普通住宅也会有区别。
02 使用的区别
商住房由于不是住宅，所以不通天然气，如果想自己在家做顿好吃的，任你是五星大厨可能也会无计可施，毕竟电磁炉做出来的菜品不能有太多要求。再有就是商水商电，完全以商业价格进行计算。同时还有一些隔音等问题也会让你头疼不已。更重要的，你根本不知道隔壁会做什么，也许是个美甲店，也许是个理发店，或者干脆就是个ktv，届时不要去找物业说这些，因为每一家都是合法商家，都享有自己的合法权益。
03 买卖的区别
很多城市商住房不限购，这也是商住房最大的特点，但商住房过高的税费对以后出售影响也特别大，而且贷款只能申请50％，最长10年，虽然总价略低，但购房成本其实也不低。
最重要的一点，不知道国家什么时候对商住房出手。在北京，商住房只能全款购买，而且名下不能有房，还要60个月的社保或纳税，购买要求比住宅更严格。正常以2017-3-26好出台以来北京商住房成交量下降90％，基本属于无人问津，流通性特别差，别说升值，连变现都特别困难。
综上，商住房最大的优势是不限购不限贷，但也随时可能因为出台新的政策而瞬间化为乌有，如果我们现在想买房，交易尽量还是选择商品住宅，不管以后是涨是跌，自己先住个踏实。
一、商品房和住宅房的区别是什么？
1、定义不同
商品房其实就包括了住宅房，而商品房则是既可以用来进行居住也可以作为商用房的一种房产，例如商住型的公寓。对于商品房会有两种不同的解释：一个是既可以作为店面，又可以用作住房（商住）。而第二个解释则是楼下有商业店铺，楼上还有普通住房的商住型的楼房。这种是属于宜商宜住的房屋类型，因为具有着比较成熟的商务环境和非常完善及便利的生活设施，所以很多的人都会比较愿意购买商品房，因为可以用来挣钱。而住宅房则是指提供居住的房屋，其中包括了别墅、公寓以及职工家属的宿舍和集体的宿舍、职工单身的宿舍和学生的宿舍等。
2、产权的年限不同
因为商品楼它是属于一种经营性的用地，因此不能够享受到“住宅用地土地的使用年限为70年”的相关规定，只能够拥有50年的土地使用权，土地的使用年限在届满之后可以向国家申请延长其期限。而住宅房则可以拥有70年的产权，缴纳了一定的费用在到期以后可以自动进行续期。
3、土地性质
商品房的土地性质一般为商业用地或者是综合用地，而普通住宅的土地性质则为住宅用地。商业用地一般会用于规划商业、娱乐以及经营性建筑。而综合用地一般会用于去规划商业和住宅。
二、什么是商品房？
商品房一般是由房地产商开发建造而成的，可以在市场上去进行交易、挂牌进行出售等流通的房屋。还可以以房屋来作为商品来进行出售，而这就是所谓的商品房了。商品房的售价一般都会比较的高，需要支付一些税金、维修基金房款等等相关的费用，其土地的年限一般不会超过70年，可以办理房屋的产权证和国有土地证。商品房也不会受到政府政策的相关限制，还可以自定价格来出售产权。商品住宅的开发需要通过国有土地出让才算合法，所以想要取得该国有土地使用权的话，就需要去支付征地费、拆迁安置补偿费、城市维护的建设配套费以及教育费附加等费用。
综上所述商品房其实就包括了住宅房，在产权以及土地性质上来说它们都有着很大的区别，所以大家在购房时一定要根据自己的需求进行选择。
商业住宅与普通住宅的区别就在于其土地使用性质和产权性质的差异：
- 土地使用年限不同，商业住宅土地使用年限为40-50年，普通住宅的土地使用年限为70年。
- 产权性质不同，商业住宅属于非普通住宅。商业住宅楼特点一般是下层商业网点，上层为民用住宅，普通股住宅一般不会出现这种情况。
- 商住房是指“十一五”时期，国家要重点发展普通商品住房。对于商住房有两种解释：一是既可以作店面，又可以作住房(商住两用)；二是楼下是店面，楼上是住房，产权为同一人。
- 普通住房认定标准：住宅小区建筑容积率在1.0(含1.0)以上；单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。
首先说下商住公寓和住宅的区别吧;
1.住宅的产权都是70年的，而商住公寓的产权都是40年的！
2.住宅可以通过商业贷款和公积金贷款进行购房，商住公寓只能通过商业贷款！
3.住宅可以首付30%，贷款70%，时间长达20-30年；而商住房则是10年的贷款期限，甚至最低首付50%！
4.商住房的贷款利息远远高于住宅贷款利息！
5.商住房的出收税费远远大于住宅的交易税费！
6.商住房不能落户口，没有学区房概念，而住宅都可以！
7.商住房是按照商业的水电煤价格计算，远远高于住宅！
那么商住房还有投资价值吗？？
我直接回答你，没有！！！因为我的朋友在上海就购买了一套商住房进行投资，在2014-2015年的房地产爆发时期，大部分的住宅都是一个倍数的增长，而商住房则不是，所以我的朋友后悔不已！
再加上后来商住房被取缔，脱手也成为了大问题，不但有价无市，并且还没有升值空间，只能放在手里，靠着仅有的一些租金回报率来果腹！！但是相比住宅，商住房的水电费又是非常高的，所以势必会导致租金有所下降！
那么总体结合来看的话，现在的商住房除了“便宜”，一无是处！租金回报率比不上商铺，升值空间比不上住宅，就连脱手甩卖都是老大难的问题，因此不建议投资商住房，它其实更像是房地产发展里一个钻空子的畸形产物，未来大概率会被继续取缔和排挤！
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