借名购房协议有法律效力吗_借名买房合同有效吗？

你好！

这类似事情，大多数存在限购的地方，存在的原因可能是自己没有资格买房，或者是有资格买房，但有房已经不能再买了。实际中如果出现了，后续应该咋个处理呢？

一、如果你们之间有协议，则协议的效力受法律保护。

根据物权法：“第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理登记的，不影响合同效力。 ”。

依据这一条，如果双方之间签订了协议，则是有效的。

二、由于不动产权证是登记在你朋友的名下，法律上所有权就是你朋友。

根据物权法：“第九条 不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 ”

“　第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”

三、这种方式存在的风险

1、道德风险 一旦你朋友不按照你们之间的协议执行，违背了国人传统道德观念：诚实守信，你们之间朋友都关系就破裂了。

2、被处置丧失财产的风险 一旦出现你朋友私自处理，第三人只要是善意的，你是无法对抗第三人的。比如：出售过户、抵押借款无力偿还被强制执行等等。

根据物权法：“一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 ”。

3、无处置权风险 由于权利证书名字书是你朋友，你想单独处置，是无权处置的。

四、如果不是必须，建议慎用。

无论你以谁的名义购买，风险都非常之高。一方面，有的人在利益面前良心尽失，如果昧着良心，你有可能造成你巨大的损失。二个是有各种意外，如果你委托的持有房产姓名的人即使本人没出现什么问题，他的配偶子女等其他因素对外有债务，有可能产生相关的法律后果，是你主观上不能控制的。第三种情况房产持有人自己发生了意外，证明这套房产是你购买的不存在很大障碍。
总之，不建议你以其他非本人的名字买房产，后患无穷。

无人邀请，凑巧看到来回答下。

先说结论，办法本身是可行的，但是这个办法有很多风险，想借名买房不是不可以，关键看你能不能承受这些风险。

接下来我详细说下借名买房的原因及风险。刚好之前在头条号有给大家科普过。这里弄一个精缩版。

合同法第五十二条 合同无效的法定情形
有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

非著名胡见荣律师专注房产纠纷实务，由我来给你最接地气的解答。

首先，房子作为不动产，权属登记证书具有对外公示的效力。也就是说房产证是证明房产所有人的强有力的证明，任何人看到本人持有房产证，都有充分的理由相信这就是他的房子。

如果合伙买房登记在朋友名下，会有很大的风险。第一，你的朋友甚至可以不经过你的同意单方自行处置该房产；第二，房产登记在你朋友名下，他若与他人发生经济纠纷，第三人通过不动产查询，完全可以对他名下的这套房产采取查封保全措施；第三，有可能与他的配偶、父母、子女之间产生争议，例如他突发意外发生财产继承时。等等

双方间签订协议，只能在你们双方内部之间产生效力，一般情况下，第三人不可能知道你们合伙买房的事实，私下的协议约定还是不能对抗不动产证书的公示效力。只要相关第三人是不知内情的善意第三人，你就难以用内部协议来对抗。

既然是合伙买房，一般情况下会各自出资多少钱共同购买，我建议双方间根据出资比例，对房产可以办理按分共有的共有证。

如果实在不能办理共有证的，再考虑双方签订内部协议，协议更应该注重如何防范以上风险以及万一出现上述风险如何保障自己利益。

这个问题还是比较专业和复杂的，只能简单的给大家做一个概要的解答，具体还要根据每一个当事人的具体情况进行分析。

所谓借名买房，大家首先要知道它的基本概念。借名买房，顾名思义就是借用了别人的名字，也就是说自己掏的钱，但是房产却没有登记在自己的名下，却登记在了别人的名下，为什么要这么做？可能会出于很多原因。最常见的原因就是自己也没有购房资格。

这样一来，也许有人会问，那风险岂不是很大？的确这样做的最大风险就是将来房屋的产权会产生争议。 因为我们国家对于不动产产权的认定方法，主要是看产权证的，也就是说房产证上写的谁的名字，谁就是房屋的产权人？但是借名买房恰恰是把实际购房人和名义购房人分离开来了。

如果一旦房产证的名义购房人反悔，说这个房子就是我的，那么实际购房人就会出现被动。此时要想争取到真正的产权，就需要提供相关证据。

法院在认定借名买房这件事情上也是非常的谨慎的。因为我们不能轻易的去推翻房屋产权证上的登记信息。所以实际购房人要想获得产权必须要提供非常充分的证据。最重要的证据就是，能够证明你当时是属于借名买房的这种意思表示的证据。一般是以书面的协议最为稳妥。 如果没有这方面的协议，能够下列证据进行佐证也可以，但是证明效力就会大打折扣。

例如， 1、付款的证据； 2、持有保管购房合同、契税发票等房屋资料原件； 3、自己控制使用房屋的证据； 4、借名买房的合理理由。

总之借名买房这件事情是非常的复杂，而且，还要考察当事人借名买房是否违反了国家的政策，如果违反了国家政策，这种买卖本身就是无效的。所以建议当事人还是根据的情况有针对性的咨询律师比较好。

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借名买房合同，如果所签订的内容没有违反法律的强制性规定，没有违反公序良俗，或者没有显示公平，让对方有重大误解的情况，只要能表述清楚房屋的实际产权人是谁，名义产权人是谁，房屋将来如何处理等，一般都是有效的。但是借名买房依然会存在很大的风险，建议当事人谨慎处理。

在借名购房中，涉及双重法律关系：一为内部关系，即借名人和出名人之间的借名购房合同关系;二为外部关系，即借名人或出名人将房屋出卖给第三人，形成其和第三人的买卖合同关系。

先探讨借名购房的内部法律关系，即借名购房合同的法律性质及其效力。我国合同法并未将借名购房合同作为典型合同予以规定，故其为非典型合同，即无名合同。借名购房合同侧重于借名人和出名人之间的信赖关系，借名人将自己出资购房经他人允诺而登记他人名下，其法律性质与委托合同相似，故可类推适用委托合同的相关规定。

应注意的是，借名购房合同不是信托合同。在信托合同中，受托人不仅取得信托财产的所有权或其他权利，且其对信托财产有积极管理和处分的权利;而在借名购房合同中，借名人对财产仍有占有、使用、收益和处分的权利。此外，借名购房合同也不是通谋虚伪表示。在通谋虚伪表示中，表意人没有作出意思表示的真意，相对人对此明知并达成合意，因此该意思表示在当事人之间无效。而在借名购房合同中，借名人确有将房屋登记于他人名下之法律拘束意思，出名人也在这个意义上为允诺，双方达成真实的意思表示。因此，借名购房合同与通谋虚伪表示有别。

判断借名购房合同是否有效，关键问题在于其是否违反法律禁止性规定。禁止性规定可分为效力型禁止性规定和管理型禁止性规定，两者区分标准在于是否违反了公共利益。前者因违反公共利益无效，后者与公共利益无涉，应为有效。对此，应根据当事人订立借名购房合同的目的而区分判断：如果当事人订立借名购房合同的目的在于购买政策性保障住房，则其因违反公共利益而无效;倘若其目的在于规避限购政策或信贷政策，因其未违反公共利益，应为有效。

这里应当明确“效力”的种类及其对应的法律规定。

行为人进行民事法律行为时，最主要的是合同行为及物权变动行为。本问就涉及到这两方面的情形。

合同行为，受合同法调整，认定其效力，主要依据合同法；而物权行为，受物权法调整，认定其效力，主要依据物权法。

明白了上述知识，下面简单回答如下：

——合同有效！合同中的当事人依合同内容规定产生相应的权利义务！当一方毁约时，就得依合同规定，承担违约责任。合同，导致当事人之间产生债权债务关系！

——名义上的房屋主人，不能取得房屋的物权！应当明确并牢记这四个字：“物权法定”！具体而言，物权的取得、变更和消灭，必须依据法律的明确规定才有效！理解了这一点，就明白了前面所说的，当事人到律师所签的的有关房子真实主人的合同，为何是债权债务关系，而不是物权关系。简单地说：协议中约定房子是某人的，这种行为，是当事人双方的约定，并不是国家法律明确规定的单方的命令规定。当事人的约定，不能违背国家的法律！

我国的法律明确规定，不动产物权的取得、变更和消灭，采取登记生效主义；动产物权变动，系取交付生效主义。就本案而言，房屋的所有权人（物权所有人），就看是登记在谁的名下！

这个持有房产证的人，可行使对该房的所有权，包括处分权，也就是可把房子出卖。

简而言之，本案中协议上房子的主人，在律师所签订协议的行为，仅仅是取得了债权的效力，而对合同中的房子，不具有物权效力！