购房合同书有什么用_购房合同有什么用？

来源：小编整理自网络2022-06-08 01:49:54 人阅读

导读：，商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合...

商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”同时第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”综上，认购书在一定的情况下是具有法律效力的。法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

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在买房过程中，买卖双方签署买卖合同是比较重要的一环。那么，什么是二手房买卖合同？二手房买卖合同必须包含哪些条款？

一、

什么是二手房买卖合同？

二手房合同是指购房者和售房者在平等协商的基础上，就房屋的买卖所签订的协议。是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。

二、

二手房买卖合同必须包含哪些条款？

据我国《合同法》及业务实践，下列内容在一份二手房买卖合同中是必不可少的：

1.双方当事人的身份

双方应向对方做详细清楚的介绍或调查，并写明该房产是不是共有财产。

2.标的

同时还要写明房屋产权归属；原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交过程。

3.价款

明确付款时间。一般要在合同中列一个付款时间进度表，买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。

4.履行期限、地点、方式

写明交房时间、条件、办理相关手续的过程、配合与协调等问题、双方应如何寻求中介公司/律师/评估机构等服务、各种税费和其他费用如何分摊、遇有价格上涨或下跌时如何处理等。

5.违约责任

写明哪些是违约情形，如何承担违约责任，违约金、定金、赔偿金的计算与给付，在什么情况下可以免责，担保的形式，对违约金或定金的选择适用问题。

6.解决争议的方式

约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。

7.合同生效条款

双方在此约定合同生效的时间，生效或失效条件，当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就，生效或失效期限，致使合同无效的情形，几种无效的免责条款，当事人要求变更或撤消合同的条件及合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。

8.合同中止、终止或解除条款

按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件，上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务，解除权的行使期限，补救措施，合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。

9.合同的变更与转让

约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。

10.附件

说明该合同有哪些附件及附件的效力等。

三、

二手房买卖合同双方当事人应履行的义务

1.卖方的主要义务

a.交付标的物。

标的物是指当事人双方权利义务指向的对象。举例说明，在房屋买卖过程中，标的是提供约定的房屋进行交易的行为，而标的物是所交易的房屋。即卖方有交付所交易的房屋的义务。

b.转移标的物的所有权。

买方的最终目的是获得标的物的所有权，卖方有将标的物所有权转移给买方的义务。

c.卖方的瑕疵担保义务。

卖方对其所转让的财产负有权利瑕疵和物品的瑕疵的担保义务。

①权利瑕疵担保

根据我国《合同法》第150条的规定，权利瑕疵担保是指出卖人就其出卖给买受人的标的物，负有保证买受人得到完全的所有权，不受第三人追夺的义务；而在违反该义务，使买受人受到损失时，出卖人应负相应的赔偿责任。

权利瑕疵担保责任是出卖人应对买受人承担的责任，而不是对第三人承担的责任。它的主要功能在于保证买受人能得到不含瑕疵的完全所有权，使权利能在当事人之间顺利地转移，以维护交易的安全。

②物的瑕疵担保

物的瑕疵担保是指出卖人就其所交付的标的物具备约定或法定品质所负担的义务。

2.买方的主要义务

a.依合同的约定向卖方支付房款。

买方必须按照合同约定的数额、时间、地点支付房款。

b.受领标的物。

对于卖方交付标的物及其有关权利和凭证，买方应该及时受领。

c.对标的物有检查通知的义务。

买方在受领标的物后，应当在当事人约定或法定期限内，依照通常程序尽快检查标的物。

房屋买卖合同为交易顺利进行下去提供了法律依据，因此，我们在签订合同的时候，一定要认真阅读，没有疑问了再签字。

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那么，签订了购房认购书想更换另外的户型可以吗？

首先，道理上说想更换另外的户型应该是可以的

因为签订了购房认购书只是购房的意向，并没有到房地产管理部门进行销售备案，也就是还没有真正完成购房的交易。况且你也只交了定金，还没有交首付，道理上应该退房、换房都是可以的。虽然说认购合同资料已经录入房地产销售管理系统，那也只是房地产公司内部的管理系统，是控制和管理住房销售使用的，不具有法律效力。所以，你应该可以更换另一个户型。

其次，为什么你的置业顾问不愿意给你调换呢？

现实中你的置业顾问确实不愿意给你更换，原因是什么呢？

一是更换户型毕竟比较麻烦，所以你的置业顾问不愿意给你更换。更换户型对你来说是一件小事，但是对于房地产销售人员来说是一件比较麻烦的事，要更改住房认购书、更换销控表、更改内部销售管理系统，甚至还要销售主管签字批准，所以比较麻烦。

二是如果大家都去更换会给销售工作带来很多不必要的麻烦，虽然你会说只有我一个人更换，但是如果大家都这么想、这么做，销售计划和销售管理会带来很多工作量和管理工作，所以不愿意给你更换也在情理之中。

三是既然你决定更换，那么你就可以继续与置业顾问沟通，甚至可以与销售主管沟通，讲清楚你这样做的理由，希望得到销售主管的理解，并最终同意给你更换户型，让你有一个满意的结果。

有用。即使已经拿到了房产证，购房合同也是有用的，如果是一手房购房合同在前期可以证明购房者和开发商的买卖关系，合同上有购房者与开发商的约定，如维修，质量保证等，如果发生争执的话，购房合同甚至比房产证还有用。如果房主想将房屋进行买卖和转让，就需要同时出具房产证和购房合同，购房合同可以作为房屋持者购买该房屋有的一项依据。

购房合同与购房发票同是放贷款的主要依据，首付款是据购房合同和发票信息确定的。

购房合同的主要作用就是在房产证未办下来，代替房产证使用的一份文本形式，他的作用基本就是贷款抵押使用，纳税使用，还有办理房产证使用，有部分地方上学如果房产证未下来，可以作为证明上学使用。

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