农村集体工业用地流转_农村集体土地到底怎么流转？

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1、出让使用权须经村民同意

出让、出租和抵押集体建设用地使用权，须经本集体经济组织村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面合同;应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。

2、集体土地不得开发商品房

通过出让、转让和出租方式取得的农村集体建设用地不得用于商品房地产开发。下列建设项目可以使用集体建设用地：一是兴办各类工商企业;二是兴办公共设施和公益事业;三是兴建农村村民住宅。土地使用者未经原批准用地的人民政府批准，不得改变该幅土地的建设用途。

3、土地收益50%用于社保

集体土地所有权出让、出租所取得的收益应当纳入农村集体财产统一管理。其中50%以上应当存入银行(农村信用社)专户，专款用于本集体经济组织成员的社会保障安排，不得挪作他用。

4、制定基准地价防止炒卖

各地要加强农村集体土地的产权管理，逐步建立地价体系。各市、县应当制定和公布本行政区域集体建设用地使用权的基准地价，防止借机违法占用耕地和炒买炒卖农村集体建设用地。

十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》发布，《决定》指出要建5、立城乡统一的建设用地市场。

建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。

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你的这个创意很好，正好符合国家正在试行的，土地流转的新模式～集体土地入市的试验范围。大家都知道：国家现在正在全国的33个地市搞土地流转、集体土地入市的试点工作。

你租用50年的农村集体土地办厂、做企业。为拉动当地的经济发展，给当地群众提供就业岗位，当然是一件好事。

但你在建厂之前一定要处理好方方面面的事情，环保评定是重中之重一定要在建厂之前做好。

1.租用集体土地，首先要征得当地村民的同意。你租地，就意味着农民失地。你要给农民合理的补尝，按照政策要尽量让他们满意。

2.你可以用租金加入股分红的模式，让失地的农民，用他们的土地当做本金入股你的企业。当然，农民还不知你企业的前景如何，肯定有些担忧。你就，要钱的给钱，要股份的给股份，尽量的满足他们。

3.你租地建厂房，搞基建。已经改变了土地的用途。要土地局去办理申批、备案。如果，租地面积大，是要上报国家发改委审批的。

4.把集体耕地变成建设用地，只有通过上级政府的批准后，你才可以租地建厂。

建厂搞企业是个大项目，基层土地的租赁工作做好后。再向上级政府的主管部门逐级审批。俗话说：民不告，官不纠。只要你是合法经营，造福于当地，造福于国家。政府是支持办建厂办企业的。

对于农村里面的基本农田，那么村集体是否有权将它转变为工业用地，本身这些农田是属于农业用地，那能不能够把它转为工业用地呢？

其实在大多数的情况下是不允许的，除非在特定的条件允许的情况之下，才可以将它转变为工业用地。

非常困难。

面对这个问题，我们觉得第1个首先需要说明的问题应该是一个比较困难的问题。

那对于集体来说，想要把它转变为工业用地，这个就要得到长长的审批，审核批准之后才能够转变为它的用途。

所以对于目前来说，我们觉得如果要把农业用地转变为工业用地，其实是非常困难的。

一般很难审批。

一般而言没有政府支持的情况之下，你很难拿到审批的流程。因为对于农业用地来说，现在大多数农村里面的农田都划入了基本保护农田。

所以针对于这个问题来看，想要改变基本保护农田的用途其实是非常困难的，除非有国家或者政府明令出台的政策，支持农村的用地转型为工业用地发展工业发展。

这种情况之下，你才能够拿得到审批的问题。因为这种流程呢是非常麻烦，你没有一定的权利，没有一定的资金，没有一定的项目，是很难去拿得到审批的。

农村要求可持续发展。

对于农村里面的要求而言，其实可持续发展是对我们的指导，影响深远和重大。

因为农村里面要求可持续发展，就要保证农村里面的农田可以用于生产粮食，对于农村里面的问题来看，其实用地的情况是非常严谨的。

所以对于目前的问题来看，如果说没经过申请就改变它的用途，其实是会受到相对应的法律制裁的。

在法律不允许的范围之内，你就不能够随便转换它的用途，很有可能惹上很大的问题。

根据《中华人民共和国土地承包法》第38条规定，①依法、自愿、有偿的原则，任何组织和个人不得强迫或者阻碍土地经营权流传。②不得改变土地所有权的性质和土地农业用途。不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境。③流转期限不得超过承包期的剩余期限。④受让方须有农业经营能力和资质。⑤同等条件下，本村集体成员享有优先受让权。

土地经营权流转的价款，应由当事人双方协商确定，流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。土地经营权流转期限为5年以上的，当事人双方可以向登记机构申请土地经营权流转登记，未经登记，不得对抗善意第三人。

承包方不得单方面解除土地流转合同，但有下列情形之一的除外:

一、擅自改变土地的农业用途；

二、弃耕抛荒连续2年以上；

三、给土地造成严重损失或严重破坏土地生态环境的。

土地经营权流转，双方当事人应当签订书面流转协议。土地经营权流转合同包括以下条款:①双方当事人姓名、住所。②流转土地名称、坐落、面积、质量等级。③流转土地期限和起止日期。④流转土地的用途。⑤双方当事人的权利和义务。⑥流转土地价款及支付方式。⑦土地被依法征收、征用、占用时相关补偿费归属。⑧违约责任。

承包方将土地交给他人代耕不超一年的，可以不签订流转协议。

流转土地期限最好不能超过5年，这对双方都有利。经承包方同意，受让方可以依法投资改良土壤、建设农业生产附属、配套设施，并按照合同约定对其投资部分获得合理补偿。