二手房一般存在的缺陷_如何鉴别二手房质量问题？

新房的优点太多，我们就先说说二手房的优点。

1、不想装修的话，二手房基本具备可以直接入住的条件。这个方面比较接近于新房中的精装修房，比精装修房更有优势的是，该开通的东西基本开通过，户头虽然改了，但管道、网线等都在。装修污染方面，这么多年的通透生活，早就没有了那些负面影响。

2、一般而言，相同的地段，二手房性价比会更好。现在热点城市房价水平普遍的偏高，而且要在较好地段买房更是需要较好的承受力，房子有点旧、功能有点弱、设计已过时的二手房，反而在性价比上有很大的卖点。还有一点，就是老房子的公摊一般是好于新房，这说明随着房价升高，房子都往高里建，容积也是越来越有限。

3、老房子的持有成本低。这个持有成本包括物业费、停车费等。以停车费为例，我住的这个小区十几年了，停车费还是一月60元，而隔壁的新小区早就每月好几百了，不仅如此，还得自有车位或租车位。

在优点二手房的缺点也比较明显：

1、大多小区不能人车分离，这是比较大的缺憾。时代在进步，人们对生活区的需求也在加码。像人车分离，现在几乎所有的新小区都能做到。做了了人车分离，不但小区内更安全，也更安静。

2、旧小区绿化格局比新小区差比较多。园林文化、建筑文化等在房子建设中的体现，现在是越来越多，随着房子的投资属性减弱，人们对房子的居住属性也有更多的要求。一个小区，绿化有没有新意，有没有格局，是非常重要的。

3、管网等的老旧了，容易出现较多的麻烦。比如水管，比如网络通路，有许多东西到了更换或大修的阶段。这就是跟买车一样，有的二手车外观不错，但内部就不好说了，有时候也会修死人。

4、老小区物业管理水平，一般不如新小区。当然这可能跟缴费水平有关，老小区的缴费水平低，而新小区的缴费水平高。

当我们有钱时，我们还是比较倾向于买新房，因为房子也是有生命的，它们会在年代的更替里吐故纳新。

沉降　 　　当我们考虑房屋质量问题的时候，首先最先涉及到的都是房屋土建基础，例如大家看到最多的桩基础、箱形基础适用于高层住宅，而低层的别墅和多层的公寓一般用条形基础。目前市场上高层住宅的地下室或地下停车库一般就是利用箱形深基础来建成的。基础和其他的一些钢筋混凝土受力构件在房屋建好以后我们就无法看到了，但这些隐蔽工程在建造和竣工时都有相应的质量监理报告和竣工验收报告，通过这些报告资料我们就可以验证该房屋的主体质量情况和它的安全性能。相反如果开发商或中介机构无法给我们提供这方面的资料，那么我们就有理由怀疑该住宅的可靠性。目前市场上我们有时也会看到部分房屋沉降，其实房屋的整体沉降并不可怕，可怕的是部分沉降，房屋部分沉降就可能存在设计缺陷，因此也就存在安全隐患。　 　　墙体　 　　鉴别外墙面施工质量的目测方法可分为几种情况，如果外墙面采用饰面砖，就应该主要观察是否有脱落和凸凹不平的现象，饰面砖的接缝是否水平和垂直，饰面砖的色彩、质感是否协调。在观察外墙时还有很重要的一点要提醒大家，如果发现外墙出现的裂缝有贯穿性的，那么此房屋一定在设计或施工的某些环节出现问题，就应该请房屋质量鉴定部门进行重新鉴定。外墙渗水是多层住宅的一个质量通病，一般有下列几种情况：外山墙渗水、外墙窗框渗水、墙洞渗水、阳台渗水，所以我们在看房时应该选择在雨天去，注意观察外墙的接缝处、墙面有无明显的水印及霉点。　 　　屋面　 　　屋顶最主要的功能就是防水、保温和隔热。对于已经选择了顶层的住户来说，屋面就是一个很重要的质量指标。首先我们要亲自上屋面去查看，检查屋面的排水坡度、出水口、檐沟的组织是否合理，落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。屋面的渗漏多出现在结构变化的部位，比如屋面板与墙体的联接处，伸缩缝、沉降缝部位等。　 　　门窗　 　　我们检查门窗总的要求就是安装平正坚固、无翘曲变形、开启方便灵活、关闭严密、功能合理、便于维修，零配件装配齐全、位置准确。　 　　给排水设施　 　　一般住宅每户的给水管道直经是15毫米，室内的排水立管应靠墙角设置，离墙面的净距不应大于50毫米。卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8米，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。对于选择了底层的住户，一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理。

“老破小”优势体现有：

1、有形的房子，无形的附加值

“老破小”的功能除了居住外，其附加值功能如工作便利，交通便利，教育、医疗便利、购物便利等生活多样性，使得房子本身附带的价值更多、更大。人们居住在市中心，更能够接近大城市无法被替代的丰富生活。

2、孩子上学为主，居住体验为辅

很多人首套房选了郊区的大房子，后来为孩子选个好点的小学而重新购买市区“老破小”，与其这样麻烦，不如直接在城里买个“老破小”，只要目的明确，比如以孩子上学为主，自己居住体验为辅，有这个条件，还是先买套市中心的“老破小”避免多走弯路带来麻烦。

3、配套完善资源集中，房价稳定

市中心的房子配套完善、资源集中，即使在房价下行的情况下，市中心地段价格也是相对稳定的。如果你青睐于新鲜的空气、优美的环境，等孩子上学的目标完成后，可以再置换郊区的大房子。

“老破小”劣势表现在：

1、房龄较长，易出现各种问题

老房子很多缺少物业管理，上门推销的、发广告的人员都可随意出入；楼内走廊灯、下水道的修复常常无人过问。

2、小区车位紧张，难停车

老旧小区停车位少，常常出现居民私自划分车位、占领公共区域的现象，而道路两旁轩车位收费又很高，无形间增加经济支出。又由于小区很难做到人车分流，出行存在着一定的安全隐患。

3、升值空间受限

在新房价格涨潮中，城区的“老破小”周边风景不理想，户型不合理，普通老破小房价涨价空间有限。

老小区吸引人的优点也很明显，但缺点也不能忽略。对比以上“老破小”的优劣势，相信你在置业的时候，会根据自己的需求来选择和考虑，一些人可能想着即使市中心的房子小点、破点、老点，但总算是在市中心站住脚了，这就是优势。也有一些人可能想着“千金买屋子，万金买周边”，我就要选择周边环境更好的“远大新”，不管怎么选择，能买到自己如意的那套房子就是最好的。

感谢悟空问答邀请。

• 谈谈一手房、二手房的市场交易流动性和它们的销售销量。讲讲它们，近几年来的发展前景，以及他们的发展限制与原因。中国房地产房价以及房子交易碰到各类问题，一直是购房民众们讨论的热门话题。中国房地产属于资本主义市场，所以房子价格涨、跌幅方面根据资金链在房产市场流通性决定。

问题所提到的:“一手房销售还好，二手房流动性为什么越来越差，背后有啥实质问题。”根据问题所提到的，我有以下分析和建议:

一.一手房销售、二手房销售情况分析:

• 人们的生活物质越来越好，进行购买房的人越来越多。

▲01.一手房销售情况进行分析:

①一手房近期销售情况。

【1】房价销售走势涨幅

根据近五年来，中国房地产行业居民住宅商品房子销售总面积，以及商品房销售总金额总体上来讲是一个保持持续上升的趋势。就在2020年上半年期间，我们中国房地产全国居民住宅商品房子销售总面积总共6.11亿平方米²，根据官方权威数据表明相对以往同比下降了高达7.6%左右，2020上半年房产销售新房商品房成交销售金额仅5.96万亿元人民币，相对来说比较以往同比下降了2.8%左右。与此同时中国房地产新房居民住宅商品房销售平均价格相对来说算是稳定缓慢上升状态。

【2】2020年全国上半年房子房价基本平均价格稳在10000/平方²/万元左右。

②根据新房的官方数据表明，商品房新房方销售相对稳定。

经过官方数据的发布，一手商品房的销售以及销售额相对来说比较稳定，没有受到疫情巨大的影响而波动比较大范围。中国一手房的价格相对来说是持续一个缓慢上升或者下降的趋势。

总的数据表明，一手新房的居住商品房没有受到疫情巨大的影响，相对来说房价是比较稳定的，还有销售量没有大幅度的上涨或者下降，上涨或下降只是开发商的一组营销手段，所以没有明显实质上的的变化。

▲02.二手房销售以及流动性进行分析:

①二手房近几年销售情况:

根据链家官方的数据发布表明，二手房市场成交量越来越低。2019年上半年月份同比上升到20%～30%左右。2019年下半年同比下降10%～20%左右。到2020年1月份～2月份这个时间段二手房成交量，同比下降30%多。

根据链家官方数据都表明二手房的成交量越来越低，特别是一、二月份疫情爆发时期，二手房成交量同比下降高达30%多，这个数据是非常猛速下降的，导致二手房的成交量和成交金额受大巨大影响，二手房市场比较萧条。

②二手房流动性越来越差原因以及后果

• 根据二手房的市场上的成交量以及种种因素导致二手房市场现在比较萧条。

【1】二手房流动性越来越差原因:

(1)限购令政策抑制。“坚持房子只住不炒”原则。限购令的的颁发，中国商品房得到控制，遏制炒房客，炒房团无法进行操炒作房子。导致房子没有办法进行大规模的销售出去，所以房子的流动性越来越差，跟政策的抑制关系非常大。所以政策的抑制，对于炒作房子的这种行为打击与控制，导致二手房的流动性越来越差，而且销量越来越低的主要因素之一。

限购多套房人员在进行投资房子，禁止他们把房价炒作更高，如果不加以控制，房子价格会越来越高，及时控制了现在目前房子价格也是非常高的。

(2)二手房成交过程中产生的税费比较高

• 当购买二手房的时候，首先会考觉它的税费，有些二手房税费特别高。买房子税费高低主要看看有没有满五唯一，还是只是满二唯一！

♢满二唯一、满五唯一二手房是交易中的一种术语

⑴.满二唯一名词解释:满二唯一通常说的是二手房交易的房屋产证日期满两年时间了，如果满两年的二手房在交易过户的时候是免交增值税，只需要交契税和个人所得税即可。

⑵.满五唯一名词解释:满五唯一通常说的是二手房交易的房屋产证日期满五年时间了，并且房主家庭唯一它套房子，那么这种情况只需要交一个契税即可！

⑶.根据满二唯一、满五唯一名词解释可得出，不满足条件的，缴纳二手房交易过程中产生的税费是非常高的。如果不满二还要缴纳营业税及附加税全额5.5%。这一笔对于普通居民购房者来说，压力是非常大的。

(3)二手房缴纳中介费用高

二手房交易和找房子购买，只能找中介介绍房子购买！那么就意味着要缴纳中介费，中介费，有些中介收费是非常高的。通常收费一般是1%个点，但是大部分中介收到3%～3.5%个点，这是非常高的一次中介费，有些小中介甚至收4%～5%个点，这就是一种违法行为。所以买二手找中介是一件非常重要的事情，如果找错中介的话可能房子的本金和房子的中介费有去无回，这种事情屡见不鲜。

所以，购买二手房房子的时候，找中介一定要找那种比较正规而且是大中介，如果找小中介被骗的几率是比较高的。以往的种种经历，二手房中介欺骗客户的钱。然后跑路的是比较多的。这种二手房交易市场上的恶劣行为是非常常见，注册成一个皮包公司就进行宣传假房源，用虚假的市场信息去欺骗客户缴纳中介费等等，这些事情非常常见。

(4)房价比较破旧，房屋事故，这些问题安全隐患多

⑴.房子比较破旧

购买二手房基本都是满二唯一或者是满五唯一的房子，那种房子是比较老旧的。而且装修的风格和现在的风格是天壤之别，如果再去花一笔钱去翻修的话，那都可以买新房子了。所以买二手房的房子是比较破旧，所以重新装修再花费一笔钱，这是得不偿失的。所以导致二手房子比较难流通，就是这个原因是比较主要的，还有二手房的房子破旧的会存在许许多多安全的问题，比如墙体的破裂，厕所、地板漏水，天花板掉粉等等。这些问题都是二手房子比较常见的事情。

⑵二手房子翻修的几率比较高，房子房屋里面存在安全隐患的事故比较多。

有些房东的房子翻修过，或者是房子里面出现过命案或者是其他的病故事类，不想住这个房子了，然后重新翻修一遍，把这个房子交给二手中介进行去挂牌售卖，这是一种非常劣质的行为很多人都知道被称为“阴宅”。所以，购买房子的时候选择房屋是非常重要的事情，如果选择不对的话，那么出过事故的房屋，有些人住会身体上不舒服，或者是更严重的事情发生，这类的事情在我们中国二手房市场是常见的事情。所以有些中介为了赚钱中介费，促成房子交易，并没有把这些情况告知买主，所以把卖方的房子卖给买主之后，家庭居住的话，会出现此类的问题比较常见。

二.导致二手房流通性越来越差的原因我有几点建议:

①抓好中介信息真实性。有些中介公司为了赚取中介费，并没有把真实的信息告诉买主，房屋的信息和房屋的事故类问题。对于买主来说，那是一件非常重要的事情，如果没有告知这是一种非常低下的职业素质。所以导致二手房的流通性越来越低的原因。因为买家不敢再去信任二手房市场，所以就会选择买新的楼盘，导致二手房市场的流动性越来越低。

②减少二手房交易的税费。如果二手房的税费还是那么高，那么很多人都会选择去排队买新楼盘的房子，因为新楼盘的房子不需要缴纳很多的税费。二手房的税费如果是没有满二唯一，那么还要缴纳交营业税费，如果是满二的，还要交个税和增值税。对于很多人来说，这是一件非常艰难的事情，好不容易首付买个房子。但是房子的税费是一笔对于普通民众来说是很高的高额支出。

总结:所以对于二手房的市场来说，如果没有进行再次的改革和政策的扶持，那么二手房的流通性就会越来越差，导致二手房很多的中介公司和二手房的房子无法抛售出去。

因为二手房的价格还有缴纳税费和一手房的新楼盘价格差距没有多少。很多人都会去选择买一手房的房子，而二手房的市场就会越来越萧条，直到二手房市场也许有一天会消失，这不是不可能的事情。因为二手房的中介公司并没有促成交易，那么二手房中介公司就会面临着破产，那么二手房的市场逐渐会走向名存实亡，这是一种非常有可能的趋势。