购买无房产证房子协议_无房产证的房子，买卖合同无效吗？

这个比较危险，以后如遇到拆迁，确权有危险！

无房产证二手房协议书可以参考下面的范本。

出卖人:_________(以下简称甲方)买受人:_________(以下简称乙方)甲、乙双方就房屋买卖事项经过多次协商,一致同意订立合同条款如下,以资共同遵守。一、甲方愿将自有坐落_________市_________路_________号房屋_________间,建筑面积_________平方米售卖给乙方。二、甲方出售给乙方的房屋东至_________,南至_________,西至_________,北至_________(附四至平面图一张)。其房屋包括阳台、走道、楼梯、卫生间、灶间及其他设备。三、上列房屋包括附属设备,双方议定房屋价款人民币_________元,由甲方售卖给乙方。四、房屋价款乙方分三期付给甲方。第一期,在双方签订买卖合同之日,付人民币_________元;第二期在交付房屋之日,付人民币_________元;第三期,在房屋产权批准过户登记之日付清。每期付款,甲方收到后出具收据。五、甲方应自本合同签订日起_________天内将房屋腾空,连同原房屋所有权等有关证件,点交乙方,由乙方出具收到凭证。

没有房产证的房子再次转让，买卖双方签订的购房合同是否有效？这是一个相当普遍的问题。由于商品房销售实行预售制，加上各种原因，可能导致已交付的房屋长时间无法办理房屋权属证书，几年甚至十几年办不了证的都有。但是，这样的房产交易又大量的存在。对待这类房屋买卖合同的有效性问题，要有所区分，如果是小产权房，根本办不了证的，房屋买卖合同就属于无效合同。如果是商品房，签订房屋买卖合同时，尚未取得房屋权属证书，这样的合同是有效的。

认定未取得房屋权属证书的房屋交易合同有效性的法律依据

购房合同有效性主要是根据《合同法》和最高人民法院的司法解释来认定。

1、根据《合同法》第五十二条规定，合同无效的法定情形有以下几种：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段而订立的损害国家利益的合同。

（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同。

（三）以合法形式掩盖非法目的的合同。

（四）损害社会公共利益的合同。

（五）违反法律、行政法规的强制性规定的合同。

也就是说，只有符合上述五种情形的合同才能认定为无效合同。对于题主所说的情况，排除前四种情形，合同是否有效取决于购房合同是否违反了法律、行政法规的强制性规定。

根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第十四条进一步明确，上述条款中所说的“强制性规定”指的是效力性强制规定，而非管理性强制性规定。

而《城市房地产管理法》第三十八条规定不得转让房屋的第（六）项为“未依法登记领取权属证书的”。这里使用的是“不得”，根据法院实际判例，一般认定此条款不属于效力性强制性规定，而是管理性强制性规定。

由此可知，未取得房产证的房屋的交易合同，不属于《合同法》规定的无效合同法定情形的第（五）项，所以，应当认定为有效合同。

2、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

这就是说，无论是买方，还是卖方，都不能以卖方在出售房屋时没有取得房产证为由，主张合同无效。

现实中，有很多这样的案例，卖方将未取得房产证的房子卖出，几年后房产证办下来了，但是，由于房价大幅上涨，卖方反悔不认账，主张合同无效。上述司法解释明确了合同的有效性。这也就排除了卖方为了偿债而不承认合同有效性的问题。

房子被查封后，买方应该如何维权？

根据《物权法》的规定，物权以登记发生效力，未经登记不发生效力。因此，尽管你已经支付了购房全款，但是，由于没有房产证无法办理过户登记，还不能证明房子属于你。也就是说，从法律角度来讲，房产仍属于原房主的财产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，法院可以查封该房产作为原房主的执行财产。

然而，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

通俗点说就是，只要题主全部满足上述四个条件，就可以向人民法院申请执行异议，请求对案涉房屋排除执行。由于题主已经支付了全部价款，且购房合同合法有效，而未办理过户手续的原因是由于卖方未取得房产证，并非由于题主的原因。这三个条件满足了，剩下的关键在于第（二）项。也就是要看题主是否已经实际占有了案涉房屋。如果房屋已经交付给题主，那么根据上述司法解释，题主就可以向执行法院申请执行异议，并有希望将案涉房屋排除执行。相反，如果房屋尚未交付给题主，即使你向执行法院申请执行异议，也无法获得法院支持。

上述推理是假设卖方是直接购买的新建商品房，开发商未办理房产证。如果原房主并非直接由开发商手里买的一手房，而是经过了转手，那么情况就要复杂的多，维权也将变得相当困难。

法海一粟认为，无房产证的房屋，其买卖合同是有效的；除非该房屋是被禁止交易的标的物。

1、房屋买卖合同只要不违反法律、行政法规，不违背公序良俗，该合同就是有效合同。尽管房地产管理法第三十八规定，未领取权属证书 的房产不得转让，但是，这里的规范并不是法律效力规范，不能据此认定涉案房屋买卖合同无效。没有领取产权证的房屋，只是会对合同的履行产生影响，但是，不影响合同的效力。物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。最高法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

2、无房产权房屋的类型。在实践中，没有房产证的房屋大约包括：

（1）尚未完成初始登记的开发商开发的房产。这类房产已经建成或在建，但是，还没有办理初始登记。就是说，还没有领取大房产证（整个小区的总的房产证）。

（2）尚未完成初始登记的农村自建房。这类房产又分为：有建房证的和没有建房证的。

（3）没有规划手续的“小产权房”。这类房产往往是地方政府与开发商联合开发后出卖给购房人的。

（4）在拥有合法土地使用权的土地上建造的房屋。这类房屋建造在项目土地上，可能符合规定，也可能不符合规定。

（5）违法建筑的房屋。

在法律上，第四种房屋不能成为合法的标的物。以该类房屋为标的的买卖合同，被法院认定为无效的可能性较大。

法海一粟：运筹帷幄之中，决战法庭之上。

感谢邀请。

你要先明确是“暂时拿不到房产证”还是“办不了房产证”，这将是完全不同的风险等级，你必须明白。

暂时拿不到房产证。

如果是这种情况，那么应该是对方买了房，也进行了网签，但是楼盘还没有交房，所以手上有网签合同，但没有房产证。

原则上还没有拿到房产证的房子，是无法进行交易的。因为还无法把产证归属权改为你，这样你买房就有风险，万一最后对方毁约不卖了，最后不愿意给你过户了，你都将面临风险。

如何破解风险？

1、最安稳的就是等房子交房后，你们在交易办理过户更名手续，这样房子的产权清晰，你的风险也没有了。

2、如果一定要提前交易的，那么去进行网签合同变更手续，直接把政府网签系统里的购买人信息变更为你们的。

这样做的好处是可以马上变更，不怕时间久了有变化，另外这样变更与交房后卖给你不一样，变更不涉及到二手房交易，卖家无需缴纳营业税、契税，你也只要付自己的契税就可以，性价比更高。

这样做的缺点是，现在很多城市严控炒房，住建局对于楼盘的更名数量有严格的限制，杭州地区一般每个楼盘不允许超过3套房，具体还得看各地政策，需要提前去沟通。

如果是办不了房产证。

如果是这种情况，那么表明这个房子有问题，这样的情况风险非常大，不建议你购买。

比如说：

开发商规划更改，房子验收不过关，无法办理房产证。

五证不全，无法办理验收和办证。

不是商品房，没有产权，无法办证和交易。

村镇集体用地的房子，村里一本大产证，或者需要几年后办证但还需要缴纳很大一笔钱。

等等……

房子没有房产证，那么就没有明确清晰的归属权，房子价值就无法实现。

正常的商品房具备以下附属价值：

1、居住属性。

2、资产属性，有升值空间。

3、金融属性，可以抵押、转让、转售、变现。

4、附带学区房教育功能、外地人落户功能。

如果你的房子没有房产证，那么这些功能唯一可用的就仅仅只有居住属性。

以上是我的观点，希望可以给你帮助，建议你全面了解清楚，到底是暂时不能办证，还是一直办不了证，要注意防范风险。

首先简单的称房产证，说法非常的不科学，不过，大家都私下理解为当下的不动产权证。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。房屋的的产权是特定物权。

过去是两证，现在都是两证合一了，也就是所谓的不动产权证书。过去的两证，一是房屋所有权证（在房屋所在地的房屋土地管理产权交易所房产科办理），二是国有土地使用权证（在房屋所在地的房屋土地管理产权交易所土地科办理）；现在合二为一了，但是办理过程，还是要分别经过房屋和土地两个分管不同的科，缴纳相应的转移过户契税交易登记费用。

同样，在农村，不动产证同样也很重要，在最近1-2年刚结束的全国土地确权之后，我们农村除了宅基地的不动产证书了，还有承包的耕地（林地等）等证，同样重要。

“对于没有房产证的房子”，这种提法不科学，是现在没有，还是未来也没有？假如是未来也没有，显然，这种房屋是非法的，不受法律保护的，自然而然，在此基础上的签订的协议都是无效的！

假如是暂时没有产权证的房屋，比如开发商办理了预售许可证之后的房屋，买卖协议，各个地方有范本。假如是，二手房屋（产权证，还没有办理下来的），房交所，同样，也有范本。当然，至于交易双方是否需要签订阴阳合同，就另当别论了！

总之，法律上，最终只以不动产产权转移登记作为保护！所以，对于，最终都不可能办理到房产证的房屋，是不受法律保护的，这种情况，还签什么买卖协议呢？