买二手房怎么杜绝查封房_二手房交易如何避免钱房两失？

这说明你买的房子是有权利瑕疵的。首先你需要了解一下，房子是被谁查封了，债务是多少；其次，你要考虑你还要不要房子，如果不想要，你可以解除合同，要求退款退房及赔偿损失，当然要考量是否能拿到钱，比如房子被拍卖偿还债务之后是否足够你交付的购房款。如果要房子，你可以提出执行异议，然后可以通过支付剩余购房款的形式解封房子办理过户。

买卖二手房如何避免资金风险

二手房买卖，几乎毎个人都会经历过，多数的交易不会出现问题，但也不排除个别交易环节上的风险。所以在参与买卖活动中，还是要有防范意识和措施，多长个心眼，以避免钱财损失和心理负担。避免二手房买卖中的风险和纠纷，应从以下几点着手。

一是获取真实准确的房产信息。现在仅凭在网上获得信息，往往都有水份，比如房屋质量、面积、设施配套、新旧程度等。必须到现场看，看个仔细，带上个明白人更好。顺便带着尺子，量一下每个房间的面积、高度，便于以后安排使用。

二是确认房产与卖家的关系，避免代理、非真实房主与你交涉，同时注意卖家有无将房子抵押。这个环节确认真实可靠后，可以省去很多不必要的麻烦。

三是价格谈判。一般来说，买房很少有看一套即下单成交的情况。在经过筛选之后慎重确定目标后才可进入这一环节。出价有学问，更有机缘的成份在里边。因为卖家因急切出手因而有回旋余地，有的则不忍割舍而斤斤计较分毫不让。物无所值，就不要勉强购买，特别是在当下房价开始下降的趋势下，缓一缓可能会更省钱。

四是签好合同，仔细阅读和理解每项条款。合同一经签定，就有了＂法律效力＂，买卖双方都要在规定时间履行所承担的责任，买方如果违约，定金什么的可能会受损失。

五是除了非常相信之人避免与卖家直接交易。一房两卖的情况曾经出现过，主要是卖家要从中选一个出价更高的，这样其中一个买主必然会不能成交，平添许多不快。靠谱的中介，这时候会起到监督、服务、依据合同保护双方利益的。

六是办理产权转移。办理产权转移之前，卖家可能会要求买家支付房款，买家可以委托中介或银行先行代管，待所有手续办理完毕后进行房款转移。卖家过去居住时所产生和遗留的物业、水电等费用，这时也要结清，以免后患。

最近10年，由于城市的发展，很多新房都修建在离城市中心比较远的地方，这对于在城市中心上班的人需要买房，就带来诸多不方便地方；于是很多人就把目标放在上班比较近的、生活比较方便的二手房市场上。

但是，购买二手房的产权很多时候也会存在一些问题，比如产权被冻结、产权不清晰等原因，会导致买房人付出不必要的购房成本。

二手房的产权是购买二手房的基础，如果产权有问题，那你就不能对该房进行产权交易。因此，在购买二手房之前，一定要把二手房的产权搞清楚后，才能签订买卖合同。那我们在平时购买二手房的时候，关于二手房的产权问题都有哪些呢？如何避免这些产权纠纷呢？下面谈谈我的观点。

购买二手房的产权一般有以下一些问题：

❶、没有产权证的房产

有些商品房是没有产权证的，这种房产暂时就不能交易。比如期房、还建房、单位集资房等。

解决办法：

期房：一般来说在交房后3～6个月就会有产权证，只有等到产权证下来后产权交易才是安全的。

还建房：一般在交房3～5年就有产权证，在产权证没有出来之前，产权交易是有风险的，我一般建议在产权证出来后再产权交易。

单位集资房：有的单位集资房是商品房，有的单位集资房单位有内部规定，必须满足多少年后，才能产权交易，这个你在签订合同的时候，单位就有这个要求。如果你要出售这种单位限制交易时间的房产，也会存在交易风险。

❷、产权限制交易的房产

产权限制交易的房产一般情况有：法院查封、正在诉讼、行政查封、公房、军产、待拆迁房等房产。

这些房产在交易的时候，都受到不同程度的限制，必须解除这些限制后，才能进行产权交易。

解决的办法：

法院查封的房，正在诉讼的房产：这两类房产是不能交易的，必须在法院解除查封或者诉讼有结果之后，才能产权交易。

行政查封：这类的房产，一般是因为你在装修的时候有违规搭建。最典型的是别墅类房产，由于业主在装修的时候，违规修建花园、围墙、私挖地下室、为了增加房间的面积或者数量，改造别墅的外观等行为，造成不符合政府的规划要求。

出现这种情况，业主必须把违规的恢复符合行政规划要求后，才能产权交易。

公房和军产房：公房包括政府的房产，学校、医院的房产；军产就是部队的房产。这类房产需要交易，必须经过这些单位主管部门的同意，才能产权交易。

待拆迁房：城市的某些旧城改造，需要对老旧房进行拆迁，这些等待拆迁的房产，已经冻结了产权交易，这就不能再进行买卖了。

❸、是否有租赁

有租赁的房产虽然可以购买，但租赁人有优先购买的权利。也就是说，只有租赁人放弃购买，其他人才能购买该房产。

《合同法》第230条规定“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

这里的租赁人优先购买权是指租赁人和业主签订的租赁合同，在业主出售该房产时，在出售的同等条件下租赁人有优先其他人购买的权利。

解决的办法：

在购买有租赁的房产时，一定要要求租赁人签订一个放弃购买该房产的承诺书后，再和业主签订买卖合同。

❹、小产权房

这个问题一直说的是不能买卖的房产，但还是有人经常在问，不要购买小产权房。

解决办法：

小产权房的产权证是当地镇政府颁发的产权证，这个只是当地镇政府承认的产权，没有任何法律来保障你的权利。

只有区县一级房产主管部门，也就是不动产登记中心颁发的不动产权证，才是合法有效的产权，才收到法律的保护。

❺、多位产权人

一般的比如继承的房产，一个产权证上就可能有若干产权人，并且产权人的名字都写在产权证上。在购买这类房产时，一定要征得每个产权人的同意才能购买，只要产权证上某一人不同意出售本房，那你就无法产权过户，购买这种房产，也存在风险。

解决的办法：

在签订买卖合同的时候，要分别和每个产权人签订出售同意书，并且在买卖合同上面签字。

上面几点，就是在购买二手房的时候，常见的产权问题，特别是第一类、第二类和第三类产权是最常见的产权问题，在签订合同的时候，要特别注意。

解决了产权的问题，还不能保障你购买二手房的顺利进行。

在签订买卖合同的时候，还要注意以下一些问题：

❶、核对产权信息

产权证上面的房屋土地性质、土地使用权终止日期、建筑面积和套内面积、房屋结构、装修情况包括家具家电等等方面的情况核对清楚，这些信息是否是符合你的要求。

❷、核实业主的身份信息

在出售二手房的时候，签订出售合同的人，必须是房产的所有人，才有权对该房产进行出售。

如果业主委托的其他人来签订合同，必须提供经公证的委托书及代理人身份证信息。如果产权证有未成年人，还必须出示未成年人的户口簿或出生证明。

❸、产权人都要求签字

如果产权证上有多个产权人，一定要每个产权人都要在买卖合同上面签字。

❹、付款方式和违约责任

在签订合同的时候，是全款支付或者是按揭购房。全款购房的产权过户的具体时间、支付方式等要写清楚；按揭买房的定金多少、首付款多少、什么时间支付、过户时间、房屋的交割等，都要详细写在合同里，把具体问题了解清楚后再签字。

违约责任也是签订合同的重要内容，这不但约束你购房人的违约行为，也同时约束卖房人的违约行为，权利和义务是均等的。

签订合同的注意事项同样是买卖二手房的重要内容，只有把签订合同的基础工作做好后，我们在接下来的履行合同的时候，才能顺利履行合同，二手房的买卖才过程，才能顺利进行。

从上面的几点分析来看，

在购买二手房的时候，产权是否能够交易，是购买二手房的基础，是重点也是难点，这就是我们平时说的购买二手房的时候要做产权调查。如果产权有问题，最好放弃交易；或者产权理清楚后，再产权交易。

在产权清楚的情况下，在签订买卖合同的时候，还要核实本身的产权信息，产权人的信息，还有比较重要的是付款方式和违约责任也很重要。

当然，这也是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习。

首先你需要签订一份详细条款约定的买卖合同

并且此买卖合同中要详细规定对于房子的付款约定

比如你是卖主，就需要进行如下约定：何时买家需要付多少钱，付了这笔钱之后，你需要陪同买家做什么事情；特别注意的是，尽量去找中介公司完成相关手续，因为还牵扯到网签、银行贷款！

普通的购房者是无法完成这些繁琐的事情！

有中介的情况下，可以尽可能的保证交易风险的控制！

有房产证和土地使用证的比较安全！看见证件齐全的你再交易。还要看看证件是不是真的。购买被法院查封的房地产存在很大的风险，如果一旦出现纠纷，不仅仅无法顺利获得房地产产权，连已经缴纳的房款都很难追回，不过特定情况下的查封房地产是可以购买的。购买此房，必须做到：　　第一，查明所购房屋被查封的真正原因，如果真的是股东权益纠纷，相对其它的原因的诉讼要好些。不过查封不动产的期限可以为二年，且还可以续封一年，所以可能影响周先生产权证的办理。　　第二，要和开发商、法院就房款支付、解除查封等问题进行协商，获得法院解除查封的书面承诺，不过周先生有可能面对开发商不愿意配合，不熟悉法律手续等困境。　　第三，付款后要求开发商及时办理商品房预售登记或现房过户手续，确实保障自己的合法权益。

在看过徐先生房屋买房合同以及现在的房产证后，朱瑞雷律师表示，在徐先生的购房合同中，本身并没有表明房产的抵押和查封情况，现在该套房屋抵押的问题已经解决，但是法院对该房屋的查封问题没有得到解决。

依据我们国家相关法律的规定，已经被查封的房屋是不允许进行过户交易的，徐先生这套刚刚入住一个多月的房子，应该是在徐先生购房时对房屋信息进行核验的过程中出现了问题。

目前来看，查封是真实有效的，下一步法院非常有可能将房子收回。因为房子查封在先，具有对抗第三人的法律效力。朱瑞雷律师建议徐先生，目前应该积极做好应诉准备，在应诉的过程中如果几方能够达成协议，徐先生还是有可能保留这套房产的。如果最终没有达成协议，对于徐先生来说，可以起诉第二任房主，要求解除房屋买卖合同，退还徐先生所支付的购房款，并且补偿徐先生的相应损失。

在听完徐先生的叙述后，申恒英律师表示，合同是有相对性的，如果最后在徐先生没能获得房子的情况下，是可以依据合同条款中，房屋没有查封这一条约定要求解除合同，向卖方主张相应的违约责任。在实际主张的过程当中，具体赔偿数额的确定，除了参考合同约定的这一部分之外还可以参考房屋的市场价值。

对于广大朋友在购买二手房过程中如何预防问题的出现，申恒英律师建议，在购买二手房的时候，中介公司是买卖交易过程中一个很重要的环节，可以在房屋交易的整个过程中将风险通过专业的排查降到最低。那么除了在中介的帮助下对房屋进行核查，我们自己也要知道在一些相应的网站以及房屋登记机关对房屋的信息进行查询。