二手房房价上涨分析_为什么最近二手房价格普遍上涨？

总体来说，全国的二手房价格当前处于降的趋势

1、一直也有房产专家在强调：“房产市场，短期看政策，长期看人口”，当前国家的“大政方针”不会变，将会始终坚持“房住不炒”，且“防止房价的暴涨暴跌”，各地是“因城施策”，对于政策方面，将会一直处于这样，至少最近几年都不会变，

而当前最为主要的影响因素还是人口，人口流入城市的二手房价格波动小，降低幅度低，甚至某些城市，某些小区还会有略涨的趋势；而人口流出城市，二手房市场会不够活跃，那么流动性差，自然而然的价格也就涨不上去，跌的可能就比较高；

2、从18年之后，全国二手房市场过了疯涨期，过了“发烧季”，现在整体都在执行“退烧”，现在楼市热度比之前大大降低，已经过了“只要买房，傻子都能赚钱的红利期”，而当前的房产市场，买卖双方也渐渐趋于理性，卖家不会再漫天要价，买方也不会一口扎进去，而会理性分析，慎重抉择，房价的波动，也一直处于微调的状态；

3、房产行业期待已久的“金九银十”，如今金九成“惊九”，银十也降温不少，二手房成交量大大降低，整个市场价格也在不断的往下调，从整体来看，房价降了；以往认为房价不会降的，现在也只能接受这样的一个现实；

所以：二手房价格降了，已成铁定的事实真相；

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最近深圳不仅二手房涨价，新房也涨了不少，这主要与深圳最近的行情有关系。

深圳降低豪宅标准

深圳是我国现在经济发展最快的一个城市，同时也是很多年轻人创业的天堂，狼多肉少，因此深圳的房价也是一路上涨，很多区域都涨到了10万/平以上，为了稳定房价，深圳出了豪宅税政策，但是之前的政策都是对于总价有限定，最高的价格是福田470万，面积144平，也就是超过470万或者超过144平的房子就需要征收豪宅税，就是我们平常所说的增值税，我们这里算一下，一套房算法少点儿80平，470/80=58750，也就是只要房价超过五万八，就是需要交豪宅税的，如果100平得房子，房价只要超过4.7万就要聊豪宅税，再看看现在深圳的房子，有几个地方的房价是低于5万的呀，所以深圳本身由于外来人口流入房子就不多，但是由于豪宅税的原因很多人是不敢想买房的，因为随便买个房，就要多花几十万，所以那些房价比较高的二手房是出手是比较困难的。

再看下现在的行情，豪宅标准取消了房价的认定，只受面积限制，高于144平的才算豪宅，也就是现在的房子，哪怕你房价是20万/平，只要不超过144平，都不算豪宅，都不需要交增值税，这个时候原来想买房一直纠结的喷开始果断出手买房，原来那些住着七八十平想换房的人也果断把原来的旧房子挂了出来，这样，二手房成交量上升明显，同时，由于豪宅税的取消，大量的刚需客群入市买房，之前的那部分豪宅税的钱自然而然地一部分提现在了房价上，所以房价也出现明显上涨。

今年以来深圳利好不断

今年以来，深圳楼市一直利好不断，三月份粤港澳大湾区具体规划发布，定位全国经济中心城市等一系列头衔，8月，深圳又被定为先行示范区，虽然下半年楼市降温，11月深圳土地也发生流拍，但是最近深圳楼市政策微调，一是豪宅税标准下调，二是深汕合作区商品房解冻，在深汕合作区买房不占用其他区购房名额，深汕合作区成交量与价格都出现上涨，多种利好叠加下，深圳楼市出现翘尾行情，表现较好。

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炒作房产继续上涨的目的不是为了达到房价的上涨，而是抑制房价的快速下跌。认为要上涨者当中也不妨有权威机构，比如前几天中科院预测2019年房价还会继续上涨等。

而从2018年12月全国70城二手房价格指数分析，前期上涨较快的城市基本上都出现了环比下跌。而在中西部地区和东北三省区域的一些城市还在继续上涨。现在很多体量大、经济发达地区已经处于下跌状态，那还有什么动力促使让2019年还能持续上涨？

或许从城市个数上对比也可能出现过半上涨可能，但真正具有投资价值的一二线城市基本上处于向下的趋势。而那些仅仅只有居住属性的三四五线城市，除了刚性需要外，真的还会具体太多投资价值吗？

从2018年我国GDP增长率还处于6.6%的高速增长态势，经济总量达到了90.03万亿。可去年的股票市场一片绿色大地，金融创新也是频频暴雷，出口增长十分缓慢，消费这架马车也是渐渐乏力。只有投资还处于高速增长状态。

而投资拉动主要还是以政府性基础建设投资为主，尤其是地方投资近一步加大。从地方财政收入来源看，很多地方土地收入占财政收入的一半以上。房地产更是土地市场的风向标，只有上涨的房价才会使土地收入更上一层楼。
假如没有土地收入的支撑，很多基础建设项目就会形成无米之炊。投资一旦上不去，经济增长率就会发现逆转，整个经济形势也会出现新的困境。动一发而牵全身，房价稳定对经济发展至关重要！

房产销售人员，无论卖一手、二手的，任何时候都是唱多的，因为他们指着营造涨价氛围吃饭，也因为中国老百姓习惯买涨不买跌。二手挂牌增加只说明一点，成交量不好。别说什么新增房源数量巨大，扯淡。干销售时间长了，他们绝大部分从业人员把欺骗的套路当成营销手段和销售技巧，完全心安理得，就像开发商把小高层称作洋房一样毫无廉耻。

上海最近一次房价大幅上涨发生在2015年下半年到2016年上半年，当时刚刚经历了史无前例的股灾，上证综指从5178点一路下跌，千股跌停的日子多的数不过来。大量资金从股市撤离进入了房市。而2020年四季度开始的这波上涨主要基于以下几个原因：

1.五年一个轮回

距离上一次大涨的2015年过去了五年。上海的房价其实在2017年左右已经见顶，随后经理了横盘下跌的过程。2017、2018年买房子的人中可以说是买到了阶段性高点。2019年开始上海房价开始下跌。我记得非常清楚，2019年5月我卖掉了一套内环内的老破小，成交价为210万元。而在2019年2月，同一幢楼里，面积、户型完全相同的（楼层也差不都，我的是5楼、另外一套是2楼）另外一套老破小成交价为235万元，3个月内跌掉了25万元、超过10%。

但上海的房子是不存在长期下跌的可能性的，跌多了必然要反弹。如果不是疫情的影响，这波反弹在2020年上半年就会到来。

2.货币超发导致资产上涨

2020年经历了黄金大涨、大宗商品大涨、蔬菜瓜果大涨、猪肉价格大涨。这些商品和资产的大涨和全球货币超发是有很大关系的。为了面对疫情，美国开启了无限量宽松，用人话说就是不断借债、发行货币。国内的货币发行量虽然没有美国那么厉害，但为了给企业减轻负担，货币政策也比较宽松。再加上国外的输入型通胀，逐渐推高了商品的价格。

作为最有投资价值的上海房产，承载货币超发也是十分正常的。2020年及以后并不会出现全国所有城市房价都上涨的情况了。只有好的城市、有吸引力的城市，它们的房产才会不断有人接盘。比如深圳、杭州等地，现在只是轮到上海而已。大量的货币必须要有蓄水池。之前已经大涨的城市经历了新的楼市调控政策，钱只能涌向房价还没上涨的好城市，上海首当其冲。

3.学区房效应明显

由于上海的民办初中录取方式由原来的考试变成了摇号，使得学生家长更加看重学区房。对于小学、初中均对口第一、第二梯队公办优质名校的学区房，受到了市场的热烈欢迎。毫不夸张地说，现在这类房子出一套抢一套，房东跳合同的事情屡见不鲜。我有一位朋友在2020年11月订立一套学区房，对口的还只是二梯队公立学校。结果2020年12月房东嫌卖的便宜了，要求加价70万元，我的朋友没有同意，现在他已经到法院起诉房东且已经立案。

闵行、浦东为首的学区房价格在两三个月内涨了20%以上。学区房的价格上涨同时也会带动非学区概念。普通房子虽然没有学区房涨的那么夸张，但比起前两年的势头明显强劲了很多。

4.追涨效应

买房子有时候和炒股票很像，大家经常会发现某只股票突然涨停了，然后曝出利好消息。随后几天，这只股票很可能会连续一字板涨停。这是因为股价配合利好消息一旦启动后，会有大量跟风盘进入不断推升股票价格。房价也是一样，对于学区的忧虑会促使家长们拼命往里冲。当你的朋友刚买了学区房后，你就会产生焦虑，于是也会急着买，这种效应会不断传递出去造成市场出现供不应求的现象。而供不应求的结果就是商品的平衡价格提升。人们买张不买跌的心态又会促使价格越来越高、越高就越有人买。

很多东西本就是水到渠成的，只是缺少了一个契机而已。大家看到的上海房价突然上涨其实并没有那么突然，是长期以来很多因素共同导致的，只是涨起来的时候“没来得及和你打招呼”而已。

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说个实例吧。苏州这边某小区今年挂牌价30000，实际成交价还是去年四月份的22000。卖房的套路就是，你不买我就涨，还不买我就继续涨，反正没什么人买，能买得起的早就好几套了。相反，如果今天挂牌30000，明天挂牌28000，想要买的肯定继续观望，炒房的可能就坐不住要卖了。房子数量本来就供大于求，只是集中到少数人手里而已。