房地产赠送面积违法吗_房地产开发商变相赠送面积，这种情况算违法违规吗？

同意高山侃房先生分析。开发商所谓的赠送面积，都是规划设计之外的建筑，都是在竣工验收之后改造或加建的，既然是设计之外，又要等验收通过后加建，说明其不受法律保护，认真起来是要拆除的，但当前这都是普遍现象，所有人都默许了，也不见有谁动真去拆除，再说都是统一建造，不涉及外观、安全等问题，谁又会去冒天下之大不韪呢？

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都说想要买到一套好房子，找一个靠谱的开发商很重要，青岛的有位业主就被开发商狠狠地坑了一把，他花了200多万买了一套房子，结果现在交房验收后发现，原本120平的房子现在只有66㎡，简直就是缩水了一半，这是个什么情况？

开发商解释只有先把房产证办了，他们就会将66平改造成120平，你们是不是越听越糊涂呢？其实是因为这套业主入手的这套地本来批的是别墅用地，但是后来却改成了洋房，120平的房子面积内有一半都是赠送面积，只有办了房产证后才会统一改造。

而开发商嘴中的赠送面积其实就是房子内部的一块空地，这个小区的每套房子里面本来是客厅的位置被开发商改成了一个天井，也就是说整个房子是个环形的，这么奇葩的户型也真的是让人郁闷，面积还缩小了那么多。

虽然说开发商承诺业主只要办理了房产证，就可以改造天井，这样家里就又能变回120平，但实际上这样是属于违建的。首先天井是属于公共空间，大家共同享有，所以业主并不是想改就能改的，否则害人害己。

一般来说，高层天井有通风、采光以及排泄雨水的作用，甚至维修和消防措施都离不开它，大多数带有天井的小区都会有明确的规定，禁止业主私自封闭天井，所以开发商想要将每层的天井都封起来改成客厅的这个行为肯定是违建了。

开发商这属于典型的“偷面积"行为，现在买房子很常见，例如房子的设备平台、入户花园、飘窗、露台以及天井这些地方都会被开发商当成"赠送面积"，购房者们一定要看到这些赠送面积背后的风险。

其实关于这种面积误差，如果前期签署的合同上有明确规定就好办，可以一切按照合同来处

理。但如果合同不明确的话，那么面积误差比绝对值在3％以内，需要按照合同约定的价格结算房款，而一旦误差比绝对值超过3％，购房者是可以要求退房的。

现在这种业主交房时发现房子缩水的情况现在已经是屡见不鲜了，不过听过阳台违建的，倒是头次听见客厅违建的，所以购房者在买房时一定不要只看到赠送的面积，如果没有产权的保护，随时都会存在被拆除的风险。

赠送的面积是办不了房产证的，在房屋规划里都是没有的，是开发商宣传的一个广告，如厰开式阳台，算一半面积，为讨好用户，答应交付时封闭，就讲赠送你多少平方，但房本上还是按原来规划审批的一半面积办的，如果全面计算，容积率提高了，通不过的。在办理房本能将赠送面积办进去，开发商已经有通天的本事了，化点钱还是合算的，不会按原单价吧！以后你转卖就按房本的面积计了，否则也是赠送给下家。

开发商赠送中空大致有两种情形：【1】普通平层产品赠送阳台或房间中空；【2】复式或别墅产品赠送客厅中空（中庭镂空）。这两种情形需区别对待，不能一概而论。

1、普通平层赠送中空

这类产品的赠送中空操作手法是在建设项目通过竣工验收之后，由客户自行或通过购房者集体委托其指定的关联装修公司对房屋进行二次装修改造，通常在与购房者签订《商品房买卖合同》的同时与购房者签订《委托装修改造协议》，由购房者委托其指定的关联装修装饰公司“免费”装修改造，一旦涉及纠纷或诉讼便可以隔岸观火、置身事外，违规主体是购房者，与开发商何干？

普通平层因开发商对所赠送面积不计算容积率，不具有合法产权，所“赠送”面积属于非法面积，因此也不可能计入《不动产证》，不能像登记面积一样可以抵押，拆迁时也不会得到补偿，不但在遭遇纠纷时权益无法得到保障，而且有可能被政府追究违建的法律责任。因此，普通平层购房者所获得的“赠送面积”只是一种非法使用权，属于违建。

2、复式或别墅赠送中庭镂空

这类产品所赠送的中空有的计入了产权面积，有的未计入产权面积，视各省市地方法规而定。随着容积率计算规则的日趋严格，赠送中庭越来越多的被纳入产权面积。无论是否计入建面，是否上证，都不属于违建。因为复式或别墅产品，上下两层或多层都属于同一业主，中庭现浇楼板，不会改变房屋外观，也不会影响他人。购买这类产品的客户可根据自身需要和装修风格决定是否现浇楼板。

综上，普通平层赠送中空属于违建，购买需谨慎；复式或别墅赠送中庭不算违建，随着计容建面管控日趋严格，这类产品日益稀少，且买且珍惜！