商业地产投资分析_投资商业地产有哪些优势？

商业地产经过几十年的黄金发展时代，我认为已经进入了相对平稳的发展阶段，商业地产的迅速发展得益于中国改革开放以来中国所进行的世界上规模最大的城镇化进程，几亿人口从农村融入城市，创造了巨大的住宅购房需求，人口的大量集聚带动了商业地产的迅猛繁荣。

进入到2018年，根据《2016-2017中国商业地产大宗商品交易报告》数据显示，作为代表性商业地产的写字楼租金的投资回报率越来越趋于理性。

为什么对于商业地产的发展前景不容乐观，主要基于以下几点：

一、商业地产过去几十年迅猛发展的基础因素，城市化进程在放缓，甚至有些三四线城市的城市化进程停滞，对于商业地产的需求趋于平稳。

二、商业地产过去几十年的繁荣发展，有些区域资本的过度投资，商业地产到现在为止依然库存量巨大，去化效果并不理想。国家统计局数据显示，2016年全国商业地产开发投资2.24亿元，同比上涨7.5%，涨幅比2015年扩大3.3%。这也高于同期住宅投资6.4%的涨幅。其中办公楼开发投资同比增幅为5.2%，比2015年收窄4.9%；商业营业用房开发投资同比上涨8.4%，增幅扩大到6.6%。巨大的库存量依然需要几年十几年的时间消化。

三、商业地产2005年以后受到了电商的巨大的冲击，随着新零售、新商业的迅速发展，将来商业地产的发展依然不容乐观。商业地产或者简单的说实体店最本质的作用是能够提供给消费者最真实的商品和服务体验，但是随着线上和线下的融合再加上人工智能尤其是虚拟现实的应用，未来商业地产提供、实体店提供的体验通过虚拟现实技术提供，支付通过移动支付完成，工厂直接发货，商业地产就会失去存在的意义。

2018年中国商业地产发展现状分析——走出一条高质量发展之路

2018年中国商业地产整体表现回落，供应过剩压力仍存，与此同时，商业消费又呈现出新的升级势头，在这一局面下，商业地产行业唯有走出一条高质量发展之路，才能在满足人们美好生活需要的过程中实现自身的发展。

在商业营业用房市场，据前瞻产业研究院发布的《中国商业地产行业发展趋势与投资决策分析报告》统计数据显示，2018年1-11月，全国商业营业用房新开工面积18037万平方米，销售面积10118万平方米，开工销售比由2017年1-11月的1.75上升至1.78，在新开工逐步放缓、销售减少的情况下，全国新增商业营业用房市场表现供应过剩，库存去化速度放缓。在办公楼市场，1-11月，全国办公楼新开工面积5488万平方米，销售面积3606万平方米，开工销售比由2017年1-11月的1.35上升至1.52，在新开工增长、销售放缓的情况下，办公楼市场供过于求矛盾加剧。

2011-2018年1-11月全国商业营业用房新开工面积统计情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

2011-2018年1-11月全国商业营业用房销售面积统计情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

一线城市商办土地市场略有降温，三四线城市获关注

一线城市市场热度下滑;二线城市城市化进程加快，对于土地需求旺盛，同时企业融资难度增加，使得土地市场回归理性，呈现出量涨价跌的局面。伴随着城镇化进程的加快，在一定程度上提高了三四线城市商办土地市场的热度。但从长远来看，商办土地市场的总体供给规模较大，仍然存在较大的库存去化压力。这都表明，商业地产基本告别高增长阶段，需要开启新的篇章。

驱动商业地产发展因素分析

就消费市场而言，随着消费空间持续释放，将驱动商业地产升级迭代。总体来看，进入新时代，人们对物质文化的消费需要逐渐转化为对美好生活的向往，这指明了我国消费升级的本质方向和根本逻辑，决定着消费量变和质变的方向，从而孕育出五大消费升级趋势，即人格型消费、生态型消费、社交型消费、情感型消费、体验型消费。

商业消费的趋势演变，也将深刻影响商业地产的发展。购物中心已经从原来单一的普通购物场所，加入更多的商业元素，转变为提供多样化商品，多种休闲娱乐项目、多种餐饮项目于一体的“吃喝玩乐”的综合购物场所。同时，购物中心的消费主体已从80后、90后逐渐向新生代95后、00后转变，他们的兴趣、喜好、价值观对于购物中心的未来走向及发展定位，有着极其重要的影响。在此背景下，购物中心的转型升级及业态选择将会成为影响其自身发展的关键因素。基于新一代消费者的志趣和爱好，可以看到，未来的购物中心将以顾客体验为驱动，向个性化，多元化以及方便快捷的方向转变。

商业消费的趋势演变，还将深刻影响商业街的发展。面对零售商业的不断创新以及消费客群消费行为的转变，商业街面临的外部环境已经发生巨变，进一步提高商业街的综合服务能力，打造个性化、差异化、主题化的商业街区，以及优化商业街的人文环境，增强购物体验，是未来商业街谋求发展的必经之路。

商业地产存量巨大 告别高增长时代

整体而言，一方面，经过多年的发展，商业地产存量巨大，已经基本告别了高速增长的阶段，其量价呈现出与以往不同的走势;另一方面，随着我国社会主要矛盾的转变，居民消费加快升级。面对这种局面，只有大力提升商业地产行业的发展质量和效益，走出一条高质量发展之路，才能更好满足人民在经济、文化、社会、生态等方面日益增长的消费需要，更好推动经济和社会的全面进步。

从态势上看，今时今日，商业地产的开发逻辑发生了巨大的转变，由重开发转向重运营，这突出体现在商业地产开发商的开发观念、思维方式上，并见诸于其行为方式中。

三方面探索高质量发展道路

就商业模式而言，面对大变局，一些具有雄心抱负的地产旗手们正在以各种方式探索适合商业地产成长规律的高质量发展路径，并笃定前行。

1、从初心出发塑标杆资源，构筑发展高地迎接挑战。商业的宿命就是竞争。商业地产开发商们只有牢记服务美好生活的这一初心，把握城市更新和消费升级的时代机遇，通过塑造商业标杆构筑发展高地，才能挑战既往，才能无惧于未来。

2、内化经济发展第一生产力，科技赋能孕育智慧商业地产。随着信息科技的发展，信息化、智能化作为经济杠杆，正在为中国经济体培育新动能。借助这些信息科技杠杆，商业地产开发商正在构筑新的核心驱动力，商业地产的运营效率更高、形态更优、全链条变得更加智慧。

3、金融模式驱动未来，强化金融功能构筑新的核心竞争力。没有资金端的强大就不可能有真正的商业地产。在重运营时代，资本的回收期变得更长，不可知不可预测的因素变得更多，高收益往往意味着高风险。只有建立强大领先的资金优势，确立更高的起点，商业地产开发商才敢于才乐于投资开发，从而塑造更加美好的商业地产格局，实现行业的高质量发展。

长期稳定的现金流回报。商业地产的第一个好处，是有长期稳定的现金流回报。除了长期稳定、逐年增长的现金流回报外，商业地产还能享受到资产升值的好处。除了以上两点好处，商业地产还不容易受经济周期的影响。经济萧条的时候，住宅、汽车就卖不动了。但商业地产不同，不管怎么萧条，人不能不吃饭、不买生活用品，所以零售业是受经济周期影响较小的行业。——参考前瞻产业研究院相关文献

根据商业地产操作的经验，投资回报率的计算公式：

计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价

计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价

详细一点就是：

1、投资回报率分析计算公式：投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12／购买房屋单价（说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于８％都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。）

2、投资回收时间分析计算公式：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12（说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在１２－１５年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。）

一是投资成本

二手公寓投资成本相对较低，投资资金的压力也比较小；而商铺投资单价高、总价高，投资区域性强。

二是价格决定

二手公寓的投资回报率最大的决定因素在于其所在小区周边分环境及物业配套设施的成熟与否；而对商铺投资来说，地段是决定其价格的关键因素，对于以出租形式进行商铺投资的人士来说，除了地段因素外，面积也是影响出租价格的重要因素。

三是投资回报率

二手公寓出租容易且收益稳定，但是资金的回收周期比较长，而商铺的租金回报率高，投资回收周期短。

四是投资风险

二手公寓在出租或出售时也会面临一定风险，比如由于各种原因导致出租困难而产生的空置风险，或频繁更换承租人所带来的风险；而商铺具备时效性强、空置周期短、空置率低等特点，但同时又容易受到周边环境及时效性和政策性的影响。

例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：

套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12％。

要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝（215-200）/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5％。

最后一位该策划部的经理，这位经理比销售部的经理专业和谦虚多了，带着交流和了解的态度以及沟通，判断我是否操作过项目和了解市场以及经验，非常的聪明，这才叫高手，一点不显露自己的本事和能力，一看二交流三对话就知道是一个有实力有能力的人。

如何判断投资回报率

现在，投资回报率计算出来了，那么，我们该如何判断这些数值所包含的意义呢？也就是说，哪个数值是表示合理利润？哪个数值是表示千万不要沾手？哪个数值是表示它的收益非常好？或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好，自己要审慎考虑才行？

业内人士认为，解读这些数值在行内并非有一个标准答案，可能10个人就会有10个答案。但据本报从一些地产从业人员和投资客手中回收的数据显示，其实这些答案相差无几，差的也只是小数点以后的数值。

据相关业内人士介绍：其实不同物业的理想投资回报率不尽相同，就拿商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业这几种物业类型来说，它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表所列：

物业类别合理回报率投资临界点超高回报率（需审慎）

商住两用物业10－12％>7％　15％以上

烂尾番生物业9－10％>6％20％以上

地铁物业3-6％　>3％10％以上

另附:商铺投资收益率四种计算方法

公式一：系数X销售面积(建筑面积)=权重系数A、根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。如：Y亿元。

B、凭经验对项目不同层别进行系数设定。原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100%；第二层次之，根据项目的具体情况取小于100%的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。

C、计算各层别的权重系数。根据上述第二点所设定的系数乘以该楼层的可销售面积(或建筑面积)计算得出该楼层的权重系数。(此步骤在各楼层的计算方法相同)

公式二：∑权重系数=总权重系数

A、计算总权重系数。各层的权重系数相加求和得出项目的总权重系数

B、计算层别总价和层别均价。层别总价等于项目整体目标销售总额除于总权重系数得出的数值再乘于该层别的权重系数；层别均价等于该层别的总价除以可销售面积(建筑面积)。其他层别依次类推

公式三：(目标销售总额÷总权重系数)X层别权重系数=层别总价

公式四：层别总价÷层别销售面积(建筑面积)=层别均价

在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。具体如下：根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值(此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似)位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减。

计算该具体商铺的权重系数。用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积(建筑面积)计算得出该商铺权重系数。

公式五：商铺系数X商铺销售面积(建筑面积)=商铺权重系数

依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。

公式六：∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数

计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。具体商铺总价等于该层别计算销售总额(具体参见公式三)除于层别商铺总权重系数得出的数值再乘于该具体商铺权重系数；具体商铺销售单价等于该具体商铺的销售总价除以可销售面积(建筑面积)。其他具体商铺依次类推

公式七：(层别计算销售总额÷层别总权重系数)X具体商铺权重系数=具体商铺总价

公式八：具体商铺总价÷具体商铺销售面积(建筑面积)=具体商铺销售单价

至此，商铺的具体价格制定就基本完成。然而这不是一成不变的，而应根据市场的销售情况，竞争环境，投资者的反馈，目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。国内商铺年平均的回报预期在7%左右,商铺月租金=商铺总价*7%/12商铺在10-15年内回收成本.投资回报率=年租金/售价

商铺投资收益率四种算法

目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种：

1.租金回报率法

公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款)。

优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。

不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

2.租金回报率分析法

公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

3.内部收益率法

房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／(按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费)＝内部收益率。

上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。

不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。

4.简易国际评估法

基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

最容易记的公式：年投资回报率=（月租金×12个月）/总价

例：铺位面积100平方米，单价20万，总价2000万，回报率5%；

月租金=5%×20000000÷12=83333元

每平方米租金=月租金÷面积=83333元÷100平方米=833元/平方米