房子抵押后可以买卖吗_正在抵押的房子能买吗？

谢邀。只有解除抵押，房子才可以自由买卖。您所说的抵押状态，是该二手房贷款未还清吗，这种情况，可以用买方的购房款垫付。具体流程是：签订房屋买卖合同，卖方向贷款银行申请提前还款，买方支付卖方剩余还款金额作为首付款。卖方前往贷款银行办理提前还款，并事先在还款账户中存入足额钱款，到贷款银行办理结清手续。银行贷后管理中心出具解押材料，将原房主的房子解押出去，卖方前往房屋所在不动产登记中心解押，卖方拥有房子的所有权。买卖双方继续办理房屋买卖的剩余程序。但是，这种方法存在两个难点：1、如果买主也是依靠贷款买房，而首付又不足以支付剩余的房贷，这种交易便无法进行。2、近几年因为一些卖方利用这种方法进行行骗，买方代其偿还“尾款”之后，卖方便反悔不卖甚至玩起了失踪，让买方叫苦不迭。“房贷没还清” 的二手房，比一般二手房的交易多了“卖房前还贷款”、“解押”等步骤，即房子的原业主必须在交易房产之前，将欠银行的房贷还清，将房子解押。这样操作时，交易风险就大大增加了。

有抵押的必须解除抵押才 能办理过户手续。

题意很容易让人误解，我想题主问的是：如果房产已经抵押给银行，银行能不能私下出售？

回答是不可以。抵押的一大特征，就是不转移抵押物的所有权，也就是说，抵押物的所有权仍归抵押人所有，抵押权人无权擅自处置。据此，题主所说的抵押房产，作为抵押权人的银行是不能私自处置的。如果任由抵押权人自行处置，肯定会损害抵押人的权利，例如处置价格过低等，所以行使抵押权必须通过法律程序进行。

那么在什么时候银行可以处置抵押房产呢？前提和顺序是这样的：第一，前提是发生了抵押权人可以行使抵押权的事件，例如借款人不能按时还款。第二，即使银行想行使抵押权，也必须通过法院裁决。也就是说，如果借款人无力还款，银行应当起诉至法院，由法院进行判决和执行（即拍卖），银行无权自行拍卖。第三，如果抵押房产多次流拍，法院会将抵押房产判决给银行。这个时候，银行才拥有抵押房产的所有权，可以自行进行处置。

我是空谷财谭，与您分享我的观点。

已设定抵押的房屋进行转让是房地产交易中非常典型的模式。通常，原业主通过向银行申请贷款购买了房屋，并将该房屋抵押给银行作为偿还贷款的担保。而在抵押权存续期间，如果房东欲将该房屋转让，在交易方式上同没有设定抵押的完全产权的房屋转让存在很大差异。

房地产交易中心会根据抵押权人是否同意转让抵押物或抵押登记是否已经注销，来判断交易的房屋是否可以转让过户，从而保护银行的合法权益，进而保障整个房地产交易体系的安全。

一般而言，实践中有如下几种既符合法律规范，又具有可操作性的交易模式，供房屋买卖的双方选用：

（一）提前还款，解除抵押。

双方签订房地产买卖合同之后，由原业主一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额，之后银行释放抵押权，由房地产交易中心注销抵押登记，如此，原业主就取得了该房屋的完全产权，接下来，双方即可按照一般的二手房买卖流程完成交易。

这种方法的优点是，在房东取得完全产权之前，买方没有支付房款，因此买方资金的安全性高；缺点是，完全由房东筹钱还贷，就要求房东具有很强的资金实力或融资能力，且没有充分利用买方的首期房款参与还贷，不是最为经济的解决方案。

（二）办理转按揭。

双方签订房地产买卖合同之后，双方共同向原业主的原贷款银行申请办理转按揭手续。

这种方法的优点是，无须筹措资金提前还贷，没有融资的压力，而是将房东原有的还贷义务转由买方承受，通过变更抵押登记，将抵押人从房东变更为买方；缺点是，转按揭手续较为繁复，且不是所有银行都有这项业务，而如果买方需要到另一家银行办理贷款，则会出现跨行转按揭的问题，操作起来比较繁琐。

（三）买房替原业主提前还贷。

双方签订房地产买卖合同之后，买方将应当支付的首期房款专项用于帮助房东归还贷款余额。

这种方法的优点是，充分利用了资金的流动价值，盘活了买方的首期房款，双方合力解决了交易的最大障碍；缺点是，买方的首期房款存在一定风险，如果原房主利用买方的资金帮他还贷，进而取得房屋的完全产权，再将该房屋转卖他人后逃匿，买方既不能取得房屋产权，又让首期房款血本无归，到那时，只能通过其他法律途径追讨，就非常被动了。

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