不动产与税务纳税人_纳税人转让不动产增值税怎么征收？

对于房屋所有权人，不动产权证和房屋契税发票一样重要，只是各自的用途不一而已。如果一定要在二者中找出一个“最”来，我选择不动产权证！

一、契税发票的主要作用

房屋买方凭卖方开具的房屋销售发票和购房合同可以到房管局缴纳契税和维修基金，继而取得契税发票和缴税证明，凭契税发票和完税凭证办理房产证。

看似契税发票是办理房产证的前提条件，但其主要作用还是体现纳税人依法缴纳税费，并获得缴税证明，是纳税人履行纳税义务的重要依据！

二、不动产权证的主要作用

简称《不动产证》，是房屋所有权人房产权利证明。详细记载了权利人、证件种类、证件号、共有情况、权利人类型、登记原因、使用期限、取得价格(万元/平米为单位)，同时右上角写有不动产登记抵押权、异地登记、查封登记等信息。

三、不动产登记与物权法

我国《物权法》第9条明确了物权变动的一般规则，即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

也就是说，不动产是否发生物权的设立、变更、转让和消灭，主要以登记行为界定，哪怕不动产确已经发生变化，但没有登记，不发生效力！

现实生活中，确有买卖房屋双方，对物权登记行为不够重视。实际发生二手房买卖关系，支付房款后收下对方的《不动产证》，就以为交易完结，给后续造成不必要的纠纷埋下隐患；或者可以概括为：买卖关系和不动产登记的信息不一致，多会发生纠纷！

四、不动产证和房屋契税发票

契税发票仅仅代表现实和曾经发生的房屋买卖行为，突出已经依法完税。同一不动产发生了几次买卖关系，契税发票并不能完整反应。同一房屋，不动产证具有唯一性，无论发生几次交易或者变更，不动产证以实际登记的信息为准，不会产生歧义。因此，不动产证比契税发票更重要！

当然需要。除其他个人之外的小规模或一般纳税人，应按照规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税：其他个人按照规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

随着营改增的日益深化，税务也越来越受重视。很多行业受到营改增影响，核算应缴纳的增值税也比较复杂。

一、纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法

(一)一般纳税人依据及税率、征收率的运用

1.一般纳税人转让其2016年5月1日后取得的不动产，可以选择简易计税方法计税;也可以选择一般计税方法计税，计税规则归纳

2.一般纳税人转让其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，计税规则归纳

(二)小规模纳税人转让其取得的不动产(除个人转让其购买的住房)，适用简易计税方法，税规则归纳

二、个人转让购买住房

除了北京、上海、广州、深圳等地北京、、上海、广州、深圳不足两年5%的征收率全额缴纳增值税两年或两年以上免征增值税个人将购买两年以上（含两年）的非普通住房对外销售，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税个人将购买两年以上（含两年）的普通住房对外销售，免征增值税

三、其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产

区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款：

(一)以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：

应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%

(二)以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：

应预缴税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%

四、扣税价款凭证要求

(一)2016年4月30日及之前缴纳契税的

增值税应纳税额=[全部交易价格(含增值税)-契税计税金额(含营业税)]÷(1+5%)×5%

(二)2016年5月1日及以后缴纳契税的

增值税应纳税额=[全部交易价格(含增值税)÷(1+5%)-契税计税金额(不含增值税)]×5%

一、根据《国家税务总局关于发布的公告》(国家税务总局公告2016年第14号)的规定，自2016年5月1日起施行。

二、根据《国家税务总局关于发布的公告》(国家税务总局公告2016年第14号)第十二条规定，纳税人转让不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管税务机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

纳税人转让不动产，未按照本办法规定缴纳税款的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。