合同条款中的不可抗力因素有哪些_关于合同中不可抗力的问题？

魏国鹏律师解答：你好，很高兴为你解答“房屋买卖合同里的不可抗力因素，该如何约定”这个问题。

一、在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。二、如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力，这样等于把不可抗力的范围扩展了。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展。

合同中的不可抗力条款，一般都是在合同中明确列举出来，如果没有明确列举出来，那些显而易见的情况是不可抗力，例如地震，洪水等。象拆迁这种情况，不属于不可抗力。不过拆迁人应该给你补偿，按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人。房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

地震是自然灾害，属于不可抗力因素范畴。如果合同中约定有“出现不可抗力因素导致货物损失，卖方不承担任何责任”的有关内容，那么卖方就不承担责任，也不会退还买方货款。虽然如此，但卖方必须出具合法有效的证明，证明货物确实是在运输途中遭遇地震导致损失，否则涉嫌欺诈。另外，货物运输最好能够投保有关商业保险，如货物运输险或其他相应的财产保险、责任险。但需注意，免赔责任中的有关内容。一般来说，地震都是属于免赔责任的，除非另加协定。

《合同法》94条：

　 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；　　（五）法律规定的其他情形。

当不可抗力的发生足以是合同目的不能实现的，法律赋予了当事人解除合同的权利。合同中的不可抗力条款并不属于合同的必要条款，即使合同中没有不可抗力条款的约定，发生了不能预见、不能避免、不能克服的客观情况致使合同目的不能实现时，当事人也可以享有法定的合同解除权。需要说明的是，当不可抗力发生时，当事人负有防止损失扩大的义务和及时通知另一方的义务。否则也有承担相应的违约责任。另外 政府行为一般不认为是不可抗力。比如政府的征收行为等等。如果发生政府行为导致合同不能旅行时，当事人的损失如何分担需要在合同中另行约定。拙见，供参考。

合同中不可抗拒的因素，一般是指不可抗力因素，在合同中加以约定。合同中订明如当事人一方因不可抗力不能履行合同的全部或部分义务的，免除其全部或部分责任的条款。另一方当事人不得对此要求损害赔偿。因此，不可抗力条款是一种免责条款。而所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、骚乱三方面。

签订合同时，一般是不对不可抗力进行约定的。因为既然是不可抗力，就是不可预见的，这是法定的合同不能履行的理由，所以，是无需在合同中约定的。《合同法》：第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。　　本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。　　第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

不可抗力一般指：地震、水灾、火灾、暴风雪等自然灾害和国家法律法规、政策等的调整。但不可抗力其实是可以约定的，有些时候，双方会把罢工等事件也约定为不可抗力因素。