说清楚
完整描述纠纷焦点和具体问题
二手房交易流程一般归纳下来有以下八步,1、选房看房。2、产权调查。3、签合同交定。4、资金监管。5、赎楼注销。6、房产过户。7、领证抵押。8、收楼。二手房交易流程较为繁琐,建议找专业人士代为办理,规避风险。
二手商住房交易要注意以下两点: 1、房子是否证件齐全 2、购房人需要做房贷的话,征信收入是否有问题
谢邀
首付款支付过高,尾款只有40万了,风险很大,必须弄清楚业主为什么这么要求。
原因可能有:
一、该房产有抵押贷款尚未偿还,贷款金额高。
这属于替卖方偿还贷款,一般叫法是“赎楼”,因为赎楼之后才能交易。怎样防控自己的风险?
①提前考察好该房产是否产权清晰,这个需要到所在地的房屋登记大厅查档。
②还款的时候为了保证专款专用建议直接将款还到银行,让银行当时扣款,防止卖方将款挪用。③找专业的垫资赎楼公司操作,这样可以把买房人的风险降低,但是这需要收费的,收费标准各个地区各家公司不一样,需要中介公司推荐或者自己找。
二、卖方有其他的用款需求,作为卖房的一个重要条件。
遇到这种急需用钱的卖方,自然房价也是便宜的,作为买方自然也是心动的,可以理解。
这种情况就更需要核实该房产产权是否清晰了,自然也要去当地房管局登记大厅查询。
如何尽量降低自己的风险呢?
①核实卖方真实卖房用途
A、如果是不靠谱的投资、炒股或者欠了太多外债的那就尽量远离。
B、陪同去征信机构打印一份《征信报告》,看看其信用记录是否良好。
C、在全国法院“被执行人信息”查询系统查询一下是否属于“失信人”,如果是,请远离。
D、如果卖方有公司,在企业信用信息网查询一下其公司是否正规,是否有严重不良记录状况。如果无不良记录,需三思而后行。
②锁定交易之后再付款
A、必须要求做完“网签”(官方系统的买卖合同)之后再付款,剩余房款一定要办理资金监管,有的地区官方指定监管,没有指定可以找银行办理资金托管或者开设共管账户。
B、要求收押其房产资料,房产证、发票、契税票,防止拿此房产再融资,增加交易风险。
C、要求办理交房手续,提前入住,充分保护自己的权利。
D、如果业主有其他房产或有价值资产,可以要求其抵押给买方人作为担保。
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1、评估:到市房产交易中心办理评估手续,根据房龄、楼层和地段确定评估价格,一般低于房屋市场买卖价格。
2、资金监管:需要贷款的首付款要存入房产局指定帐户;现金买房的可自愿到房产局资金监管,但资金监管额不能超过评估价。
3、银行贷款审批:贷款客户凭房产交易中心(建行、公积金中心)提供的贷款房产评估报告或中行指定评估公司出据的评估报告,买卖双方夫妻身份证、户口本、购房协议,买方夫妻收入证明到建行或中行、公积金管理中心办理贷款申请。
4、担保公司担保:经审批的贷款,由买方和银行签定贷款合同,并到担保公司办理担保手续。
5、银行(公积金)放款:银行根据担保合同将款拨到房产局资金监管帐户。
6、到房产局办理产权交易手续。
7、购房人领产权证,卖房人到房产局领款。
我自己简单说说吧,
第一步当你选好房源后,你得选择一个有资质且专业正规的中介公司,(个人经验,就算你是法律专家也别显摆,毕竟术业有专攻,专业的中介能全面帮你评估房源的真实性,避免出现产权不明晰,产权纠纷,是否抵押及债务纠纷等),中介公司会详细列出购房所需的各种费用和购房步骤(按揭包含评估费,贷款服务费及贷款银行首付比例和月供数)。
第二步 确认购买后,中介安排与卖家见面签约,商谈定金,首付几成,在中介见证下签订三方购房协议一式三份(建议定金可适当多给一些,防止反悔,因为反悔需双倍赔偿)。
第三步中介安排买家去贷款银行面签,这一步主要是银行需要审核买家资格,确定你是否有贷款资格,一般正常为7到14个工作日!
第四步如面签过了,中介安排买家与卖家一起去房管局网签!!(网签非常重要,只要是房源存在产权问题都无法通过)
第五步过户!通过网签后,进行买卖双方不动产取证过户手续,此时买家需要缴纳各种税费如契税,消费税,如果房产证不满2年,还有一个人增值税(也叫高税)然后买家支付首付款给卖家,卖家交房交钥匙
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