商业地产有投资价值吗_商业地产适不适合投资？

个人以为商业地产更有价值。。。中国庞大的拉动内需计划，真正涉及到得是服务业，既零售业、餐饮业、娱乐业等。只要运作公司把项目经营好，买铺位的钱会成倍增长，同时还有高额的租金回报；而住宅不然，住宅房地产市场正处在一个调整期，现在房价已经触底，已经没有大多的上行空间，但是保值。不像商业地产投资风险大。。。建议买商铺和开发商签返租合同可以保证收入。

用房产的投资方式去投资商铺明显是不明智的，因为房产的投资是看市值的涨幅，而商铺的投资价值在于回报率！也就是说你用房地产涨跌的思维去投资商铺，那么最终的结果可能会不尽人意！我在几年前买了两套商铺，一套上海的，一套苏州的！而我身边的小伙伴也多多少少参与过商铺的投资，所以可以给你一些所谓的建议！！！

其实投资商铺就看两点，第一就是地段，第二就是回报率！简单的说好地段的商铺回报率都是比较高的，也就是说回报率高的商铺基本也处于的是一个黄金地段！因此你啥都不用多考虑，就考虑这两点足够了，因为这也是决定你商铺投资是否合格和成功的重要因素！！而其他要注意的是：

• 尽量买一二线城市的黄金地段商铺，虽然价格高，但是能保证租售比和发展前景！

• 尽量买一楼沿街的商铺，并且还能做重餐饮的，因为现在电商唯一不能取代的就是消费体验类！

• 买商铺尽量不要买商城类的，如果一定要买，请买有大品牌支撑的！因为商城里的商铺基本都靠着品牌力量和宣传吸引人流，如果碰上了普通开发商和没有雄厚实力的，基本都会变为鬼城！

• 不要买包租形式或者租金分成形式的商铺，里面猫腻太多！

• 尽量买靠自己近的，因为商铺的杂事比较多，远的话来来回回很不方便！

• 尽量买新铺子别买老铺子，老铺子发展前景已经定型，但是价格却很高，回报率相抵较低！

• 没有7%个点年回报率的商铺不考虑，不能以每月租金抵扣每月贷款的商铺不考虑，连这两点都做不到，还想指望以后有什么发展空间？

从目前的情况来看，电商对于商铺的冲击是非常大的！但是好的商铺确是还是有投资的价值，只不过现在商铺的投资门槛非常高！7%以上的回报率商铺基本起步价都是200-300万的，好的甚至上千万，优质的商铺人家都是直租不卖的！因此没有7%的及格线，真心不如投资理财！总之，投资是一项看未来的举措，今天电商冲击了实体，谁又能保证未来10年里实体不会卷土重来呢？？因此有资金配置1-2套优质商铺总没错！！

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投资商业地产相对于住宅地产会更稳定，一个商业地产的投资价值主要从地理位置，人流聚集，商业用途，周边配套，发展前景等多方面去考量

商业地产，是指利用商铺经营生意，实现收益的物业。商业地产有三个主体，一是开发商，二是运营商，三是业主。开发商是指投资土地并进行建设的企业，运营商就是如“万达”一样的，负责招商，日常运营的企业。业主是指经营商铺生意的个体户或企业。

这时候，你所指的投资是什么样的投资？是投资开发一块商业用地，还是投资购买商铺？还是象万达一样投资做运营商。

开发商业用地现在不太好做了，由于要拥有土地的所有权，商业地产被电商冲击后已经发生了质变，有些地方的商业地产已经过剩。

运营商需要大资本，但还是有机会的，例如现在的仓储式购物中心，如上海最近很流行的COSTA,采用的就是会员制。其核心要义就是会员价，先交会员费用，把零售消费的资金集结到一起来，然后有了订单就有了可以谈价格的筹码，采购成本下降，销售价也可以降下来，这种属于破坏式的业态。在经济下行的过程中，人们为了省钱，会很流行。

对于投资商铺，现在不是说黄金地段了，现在需要的是综合体和地铁换乘商业中心。很多商业街的商铺很萧条了。

人气决定了商业价值。靠小商铺自身的运营能力是不足以撑起流量的。

所以，靠山吃山，要学会地铁边上和综合体寻找机会。

从投资业态来说，目前商业模式中，连锁和加盟是很重要的模式。

直接说答案吧，我觉得5%的商铺是不值得投资的！我自己有两套商铺，每套的回报率都在7%以上，并且身边的小伙伴们也都有商铺的投资，所以我们一致认为合格的商铺必须有7%以上的回报率，并且每个月的租金能够覆盖掉50%首付所需要的每月贷款，这样的商铺才有投资价值！！

目前的电商冲击非常严重，可以说一铺养三代的情况已经很少了！但是好的商铺一铺养一代还是没有问题的！其次商铺的价值就是在于租金回报率，因为商铺的升值空间不大，不像住房，而且出售商铺所需要的税费相当高，以至于商铺根本不能靠着市值来盈利！那么地段和回报率就是衡量商铺好坏的最重要指标！！

说下投资商铺其他注意的事项：

1.尽量买一楼沿街的商铺！

2.不要买旧铺，要买新铺，往往只有新铺才能够达到7%的回报率，旧铺的购入成本太高！

3.要买能够重餐饮的商铺，目前唯一可以对抗电商的只有消费类，服务类和餐饮类商铺，这将直接决定你出租的效率！

4.不要买包租形式的商铺，猫腻太多！

5.买商铺就看地段，别看性价比！！

最后总结下，商铺是一个长线投资，你说十几年前谁都不知道电商会打败实体，那么你又怎么能肯定未来10年实体不会卷土重来呢？像日本这样的发达城市不就是实体干掉电商了嘛，所以投资看的就是未来，如果满足7%的回报率，那么我觉得再有资金和条件的前提下是可以配置商铺投资的！但是你说一个仅有5%回报率的商铺，连普通的理财都跑不赢，你真都不如把钱投资理财，至少到时候还能变现方便一些，还能免去打理商铺的一些烦恼！！

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