买二手房需要咨询哪些问题_二手房买卖最关心的问题一般是什么？

谢邀！二手房交易如今越来越多，那么买方应该注意哪些问题呢，坤鹏论认为，可以分为两个方面，一是看得见的，显性的问题，另一方面是看不到的，隐性的问题，而第二方面尤其容易被大家忽视。

1.看得见的显性问题

二手房因为看得见摸得着，所以，让很多人更放心。具体来说，包括以下几方面：第一，要了解房屋的情况，包括房屋户型、楼层等是否满意，房屋是否被改造过，是否存在安全隐患；第二，要了解小区的情况，是否存在噪声污染以及其他污染源，比如有的小区附近有高压变电器，这个在全国很多地方都发生过纠纷。小区本身的配套设施也要了解，特别是有老人孩子的家庭，必须考虑老人孩子的活动空间，休闲健身器材等；此外，还有房间内的家具家电设施情况。总之，这些都是看得见的，大家只要稍微用心，并向周边邻居打听，就不难选到你满意的房子。

2.看不见的隐性问题

相比之下，看不见的这些问题往往容易被大家忽略，具体包括以下几方面：第一，是否为学区房，如果卖方和中介说是学区房，不能轻易相信，最好到学校去问一问，是否属于划片区的范围，这个工作不做扎实，恐怕为你带来很大的麻烦，过几年孩子读书，才发现原本以为可以读重点小学，结果落得一场空；第二，房屋产权一定要清晰，要查明是否为共有产权，房屋是否抵押等，最好核查卖方的身份证与房产证的统一，否则，如果遇到骗子，可能你交的定金也是白交了；第三，需要多方了解原房屋是否为凶宅，了解之前是否发生过人员非正常死亡或者是其他刑事案件，如果有，即使再便宜也不要买；第四，看房子对应的户口是否迁出，如果房主答应迁出户口，一定要落实到合同上，注明相应的条款以及违约责任，否则户口不迁出你的户口就迁不进去，这直接影响到你以后孩子读书等诸多问题。

关于户口迁出，特别要多说几句，看上去是最不起眼的小事，但是如果遇到不省心的房主，你真的就摊上大事了！因为按照公安局户籍管理有关规定，如果原房主不同意迁出户口的，任何人都不能让其强制迁出户口，即使公安局也不可以，法院也不可以。实际上在户口迁移问题上，公安局户籍科扮演的是配合完成的义务，没有强制执行的权利。这也就是为什么前面特别说了要将迁出户口写入合同的一个原因，只有在合同中约定相应条款，并设置比价高的违约金，才能让某些奸诈卖方收敛。因为，按照合同法的规定，如果不履行相应义务，法院是可以按照民事纠纷来处理的，这就是违约的问题了，不再是行政层面的户口迁出问题。

总的来说，买二手房其实要比买新房麻烦一些，特别是涉及跟中介、卖方打交道，大叫都不是很了解，通常来说交易都不会有问题，但就怕万一，所以，大家有必要做好以上介绍的这些工作，这样就能安心地选购二手房了。

小超解答为您解答您的疑惑

从事了3年二手房产工作的我，对于如何挑选房子、购买房子是再了解不过了。这里我就为您详细描述一番。

《礼记·大学》中提到：“修身齐家治国平天下”。不必多说，那一定要有一所房子才行！

那么在购买二手房的过程中，要想不被别人牵着鼻子走，就一定要懂得以下几点才行：

一、二手房屋产权问题：

1.私产：私产房也是大家接触最多的一类房型，是可以上市自由买卖的房产。

2.公产：公产房不允许进行交易。产权归单位所有，个人只有使用权。个人无产权证，只有单位发的房票（房产使用证）。

3.军产：不可上市交易，可继承，如要卖出必须卖给部队。

注意：购买房屋时要看清房产证上面的信息，私产房有标识。

二、二手房屋税费问题：

税费主要是：契税、个税、增值税及附加

1.契税：

契税是房产交易中必然存在的一项税费，其收费标准如下：

首套房或者二套房，房屋面积≤90平方米，契税为1％

首套房房屋面积＞90平方米，契税为1.5％

二套房房屋面积＞90平方米，契税为2％

其中北上广深：首套房契税政策同上；二套房和非普通住宅，契税为3％

注意：二手房的契税，是按照房屋的评估价来计算的，而非房屋的成交价格。

2.增值税及附加税

房子成交日期起到再次出售日期未满2年的，即要收取增值税（老百姓常说的大税，以前是满5年没有大税，现在是满2年即可）。按规定增值税及附加应该是由卖家承担的，不过一切都决定房子的价格，即使卖家承担了税费，但是房价提高了，也是一样的，所以交易时可以双方协商，在合同中写清楚即可。

3.个税

满五唯一免征个税。满五是指房产证从下证日期开始计算到最后交易日期满5年，唯一是指卖家在本地区的交易记录里只有这一套房子。买二手房最好选满五唯一的，可以节省不少的个税征收。

三、二手房屋自身性质：

1.商品房：商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。

2.回迁房：回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。

注意：买房子强烈建议购买——正规商品房！正规商品房！正规商品房！

四、二手房屋是否存在纠纷：

1.抵账房：房屋是否有抵押贷款和抵账行为，购买前请查清，以免受骗上当。

2.家庭纠纷：房屋是否存在家庭纠纷，比如房屋所有人并没有全部同意出售住房等。

五、二手房屋客观因素

1.所在位置：房子所在位置很重要，主要看是属于郊区还是市区内，内环外环等，根据不同省市略有不同。

2.周边设施：周边建设情况，是否有地铁、车站、学校、医院、商场、超市等。如果建设不齐全，要看日后是否有建设发展的可能。

3.小区规划：小区封闭与否，管理是否到位，绿化面积占比，是否人车分离等。

4.物业情况：物业要找好，以免以后出现问题叫天不应，叫地不灵可就麻烦了。

5.楼层：高层以15层为最优，10层以下要注意是否出现挡光，光线不足等。多层以3层为最优，所谓“金3银4”，当然如果是老年人住房，在没有电梯的情况下，可以适当选择。

6.朝向：板楼中南北为最优，东西次之，同时也有南北东、南北西、东西南（少见）、东西北（很少见）以及单南、单东、单西。单朝向的房子要注意：单南向是最好的，俗称“小三阳房”，全天有光；单东早上有太阳，单西则为“夕照日”，夏天会很热。点式楼中以东南为最优，西南次之，同时也有东北、西北、单东、单西、单南、单北。单北向不建议购买，因为全年不见太阳，会很压抑。

7.是否临街/临桥：房子如果临着大街或者大桥会很吵，极度影响人们休息，高层15层以上还能好一些，如果是多层楼房，估计白天想睡个午觉都成了梦想。

8.格局：房屋的格局很重要，通透户型一般面积较大，多为2室住宅，下图是正规“H”户型图，是通透户型里很好的格局。

9.装修：装修主要看个人喜好，如果想自己装修，那最好选择没有装修的毛坯或者简装房，可以适当节省资金。

10.风水：风水还是很重要的一个问题。有的人绝不购买18层的住房，原因就是有“18层地狱之说”。也有人很在意房子周边的情况， 本人曾经带一位客户去看房，结果房子窗户外面有一个很高的大烟囱，客户当场表示不满意。

六、二手房屋交易流程：

在大家大体了解之后，就再也不用害怕买房子不懂被人忽悠了，是不是呢？

大家还有什么见解和看法，一起讨论吧！

买二手房，如果什么都不懂的话，是很容易被忽悠的，除非你碰到的都是大好人。如果一开始就被别人发现是小白的话，肯定是要吃定你了。中介要吃定你，房东也要吃定你。所以，要想不上当，自己多多少少也得了解一些。

买房第一步：找中介。

毋庸置疑，中介是一定要找的，没有中介的话，最起码的资金安全和贷款都成问题。中介也不是随便找的，很多小中介关门比翻书还快。而且出了事也找不到任何人给你负责。都是小本小利的，哪有钱来赔你。所以一定得选大点的中介，起码要靠谱一些。

第二步：装穷。

无论是跟中介看房闲聊，还是去业主家看房闲聊，都不要暴露出自己的资产，尽量低调一些，哭穷，这样别人就不会往死里要价了。不然后期中介费和业主议价可有的受了。这两笔都是大头。我之前就碰到一个客户，房东本来可以少十万的，结果客户问能不能少五万，房东看此情此景，便咬住价格了，一份不少。他这是觉得自己能吃定这个客户。所以中介要防，房东也得防。

第三步：了解交易正规流程。

交易的正规流程是必须要深知的，一般中介都有一套正规流程公示的，每一步也都会有短信提示。还有房管局也有正规的交易流程，都可以拿来做参考。

第四步：尽量不要让业主提前拿款。

在交易中，很多时候都是让业主提前拿尾款去还按揭，然后再交易。不过建议尽量不要这么做，因为万一业主出点什么问题跑了，自己首付可就没了，小心使得万年船。再说提前拿款也不是买家的义务，完全是可以拒绝的。而且很多地方问了资金安全，也都不让动用业主的首付款资金了。

第五步：交房的时候让业主拿尾款。

千万要注意，业主拿尾款的时间应该在交房当天完成。同步进行比较好。我之前碰到一个业主，交房前把家里的东西全拆了。后面就一直有争议，谁都不服那口气。交房前顺便记得把户口再查一下，看原业主有没有迁走。

注意以上五步，买房应该就不会再上当了。

我觉得，漏水问题和朝向问题最重要