农村房子买卖纠纷案件_如何买农村房子合法？

来源：小编整理自网络2022-06-08 13:20:59 人阅读

导读：，↑点击“中顾法律网”头像，立刻解答你的法律问题！“要先关注哦，不然以后找不到”1、争议双方直接协商是目前解决房地产争议的最常见途径针对房产交易过程中自身权利受到...

↑点击“中顾法律网”头像，立刻解答你的法律问题！“要先关注哦，不然以后找不到”

　　1、争议双方直接协商是目前解决房地产争议的最常见途径针对房产交易过程中自身权利受到侵害的情况，购房者可以以口头、书面等多种形式与房屋销售方直接沟通，指出问题并商议解决办法。

　　2、求助于消费者协会商品房购销产生争议解决过程中单个购房者与开发商相比处于弱势，购房者可将商品房购销纠纷投诉于当地消费者协会，求助消费者协会对相关商品房购销纠纷的买卖双方进行调解、处理问题。

　　3、向政府主管部门申请申请调解处理针对所购商品房存在的与购房合同不符、施工质量、延期交付、物业管理、虚假广告、收费等问题，购房者可向包括地方建设委员会、规划委员会、房管局、工商管理等相关政府主管部门投诉并申请调解、处理。

　　4、向仲裁委员会申请仲裁房地产交易过程中出现的法律规定应由行政机关处理的行政争议之外的纠纷，如购房合同的履行等问题，购房者可依据购房合同的仲裁条款或双方另行签订的仲裁协议向约定的仲裁委员会申请，仲裁委员会的仲裁结果对双方当事人均具有法律约束力。

　　5、通过法院司法途径购房者通过协商、调解无法解决的房地产争议问题，可通过司法途径，向地方法院提起诉讼解决相关问题。

随着农村地区城市化建设的快速推进，近年来，因拆迁利益引发的农村房屋买卖合同纠纷案件日益增多。本文讨论的背景为，涉案农村房屋买卖发上于上世纪九十年代，且买卖双方存在亲属关系，并未签订书面买卖合同，买受人实际占有、使用并控制争议房屋，并主张因亲属关系并无购房款支付收据。本文分析上述事实背景下，事实农村房屋买卖协议是否成立的认定原则，并提出农村房屋买卖注意事项。

一、事实农村房屋买卖合同的成立

1.事实农村房屋买卖合同成立的要件

《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同”。由此，是否签订书面合同并非判断争议双方之间是否形成合同法律关系的绝对标准。

双方未签订书面协议情况下，是否存在事实上的买卖合同关系，应当结合争议双方实施行为时的意思表示以及双方是否实际履行争议房屋买卖合同权利义务来考量，具体包括买受人付款情况、房屋实际交付使用情况、土地使用证交付情况、以及双方对相关事实的认知。其中付款情况以及争议房屋交付使用情况为基础事实要件。

2.举证责任

依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（“《民诉法解释》”）第九十条以及第九十一条规定，买受人作为主张法律关系存在的一方，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。具体到本争议背景下，其核心证明责任在于购房款的支付。

虽然原则上“否认无需举证”，但并不代表出卖人主张房屋买卖合同关系不存在无需举证。法律关系是否存在取决于上述四方面事实要件的成立与否，尤其是付款以及交房。对于付款，买受人之举证责任大于出卖人。然而，本争议背景下，买受人实际占有使用并控制争议房屋，即表示，买受人已初步举证证明房屋的交付。该种情形下，就房屋交付事实要件的举证责任已经转移，出卖人主张并未基于买卖交付房屋，而系借用或者委托管理的，其应当承担举证责任。

3.证明标准

由于案涉纠纷并无书面协议，极可能双方举证无法完全还原客观事实，而法官不能拒绝裁判，应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。对此，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定，“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”《民诉法解释》第一百零八条规定，“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”

买受人主张成立农村房屋买卖合同关系，其应当举证证明基础要件事实的存在具有高度可能性，出卖人主张不成立，应当充分举证证明买受人实际占用、控制争议房屋的权利依据，以对抗买受人之举证。最终，裁判人员将结合双方举证情况，综合判断买受人之举证是否达到高度可能性，从而认定事实房屋买卖合同是否成立。

虽然举证以及证明标准相对清晰，然司法实践中，该类纠纷的裁判结果具有较大的不可预期性。一方面，法官运用逻辑推理和日常经验法则对双方证据进行判断时，由于经验法则并无客观标准可寻，不同裁判人员基于各自的背景所形成的经验不同，基于相同证据对事实的认定中，亦存在较大偏差。另一方面，不同案件细节有所不同，用以佐证基本事实存在的细节可能影响裁判人员心证的形成。

二、农村房屋买卖注意事项

1.签署书面协议并进行权利确认

未明确权利义务关系，建议买卖双方签署书面协议，并邀请村委会或村里老人见证。根据《土地管理法》第六十二条规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）政府审核，由县级人民政府批准，对于非同一集体经济组织内部成员之间买卖房屋的，应经过县级土地管理部门进行权利确认。

2.留存相应证据

于买受人而言，在购买农村房屋时，除需签订规范的书面买卖合同外，还应当要求出卖人就收到购房款出具收款凭证，并及时要求出卖人交付土地使用权证等权属证明文件。

于出卖人而言，如出借房屋或者委托亲朋好友管理，应明确该意思表示，并通过书面协议或者录音等形式予以固定。且，即便是不使用房屋，亦应当留存对房屋有控制权的证据，避免被认定为基于买卖的交付。

谢谢邀请：根据目前国家法律法规，规定农村土地归农村集体所有，只要你不是农村户口，不是你现在买房子的村里的本村村民，都不受法律保护，没办法办理农村房屋产权证，（北京有一个经典案例十几年前花了几十万买了一个院子，由于现在拆迁赔偿数额可观，原房主在法院起诉以农村房屋不能自私买卖，不受法律保护为由，起诉法院申请合同无效要回院子，没办法法院根据法律条文只能原房主胜诉，退还购房款适当赔偿利息什么的，对买房者来说吃了一个大大的哑巴亏）。如果你真想买农村的房子（你父母在老家的话）建议你回你的老家买，这样用你父母的名义买本村的，村委会给你出证明，带着户口本，身份证，本人就可以办理证件了，希望能帮助到你，

谢谢邀请。

农村的房子可以买卖，但是有很多限制。最主要的是身份的限制，同一集体经济组织的村民，可以买卖本集体内的农村房屋。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

如果是城镇居民去购买农村的房屋，是无效的。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。笔者曾接触过一个案件，有个城镇居民户口的人，想去农村买一个老房子，他委托那个村里的一个人去购买，并与那个人签订了协议，约定那个人以自己的名义购买同村的老房子，然后再过户到城镇居民的名下。农村户口的人想赚一笔中间费，很快与同村的农民签订了买卖合同，第一笔钱20万元由城镇居民支付，之后他反悔了；农村户口的人卡在中间，自己凑钱把尾款付掉，把房子过户到自己名下。后面城市户口的人起诉要求确认他跟农村户口的人签订的协议无效，并要求返还20万元及利息损失，从道德层面看，那人有点不信用，但从法律角度讲，这种协议确实无效。协议无效，因协议取得的财产就得各自返还。那个农村户口的人亏大了。

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”

《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

目前法院受理的涉及农村私有房屋买卖纠纷案件基本情况：

1、从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要为城市居民或外村村民，也有是同村村民的情况。

2、从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至是更长时间。

3、从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人给付了房款并入住房屋。但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续。

4、从诉讼的起因看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉。

5、从标的物现状看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。这是目前法院处理此类案件的难点，涉及到对房屋增值部分的处理问题。

我国法律规定在农村应该享受房屋买卖权利的条件：

在农村宅基地的房屋，《土地管理法》规定：一户只享受一宅。按照法律规定，在农村应该享受房屋买卖权利的人，一、必须是本村的村民。二、这个人在村里没有住宅。再一个是本村的居民因为结婚、分居、分户这样也可以购买房屋;同时规定卖房的人不得再申请宅基地。另外对于不属本村村民可以在本村享受宅基地，国家有几个特殊规定：一是在外面当兵的现役军人也可以在村里没有居住的情况下可以购买;二是退离休的干部、职工，回原籍落户的，在农村确无房居住的，也可以申请宅基地;其他的几种情况必须是县以上人民政府做出特殊规定的。否则其他人不得在农村购买宅基地。

农村房屋买卖引发的动迁款赔偿纠纷，属于民事案件中比较复杂的，涉及主体多，时间跨度久，法律方面又不完善。要解决您提到的这个问题，需要多个角度一一分析。

在具体解答前，需要先明确，农村房屋的特殊性，农村房屋建在宅基地上，宅基地的所有权属于集体经济组织，宅基地的使用权属于农户，是一种特殊的用益物权。宅基地上的房屋的所有权属于农户，即宅基地的使用权、所有权和房屋的所有权有可能对应不同的主体。宅基地只能特定的主体即集体经济组织的成员享有。目前，宅基地的使用权只能在本集体经济组织的成员间进行买卖，交换。

下面我们具体分析：

首先，我们以出卖方为原点分析。

如果出卖方的身份是城市居民，但在农村有农房，将这个房屋出卖了。

如果卖给另一个城市居民，那么双方的买卖合同无效（这种情况少见）；如果出卖给老家的本村村民，村民具有使用宅基地的资格，故买卖合同有效。

如果出卖方的身份是农村居民，将宅基地的房屋卖给了城市居民或其他经济组织的成员，合同无效。将房屋卖给了本集体经济组织的成员，则合同有效。

其次，我们以合同的效力为原点分析。

根据上述交易双方的不同身份，会分为有效的合同和无效的合同。

对有效的合同，即使拆迁了，动迁补偿款也属于买受方的了，和出卖人无关。实践中，有的农房最后经过几手买卖，但不管怎么流转，只要最后一个买房人具备本村集体经济组织成员的资格，则农房买卖合同对最后买受人就是有效的，动迁赔偿款也属于最后的买受人。

但对于无效合同遇到动迁赔偿时，处理比较麻烦。各地也不一样。也分两种情况。

对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。双方当事人应各自返还房屋及购房款。

对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。但是，我也见过有的地方，法院直接判决购房人自行拆除房屋，将宅基地交还出卖方，确实是比较惨了！

关于农村宅基地上房屋的买卖，我的意见是，有宅基地的要珍惜国家给予的福利，不到万不得已，千万不要卖了，要买房的，也要注意风险，尽量不去买，免得损失无法预估！

希望以上解答对您有所帮助！