开发商卖车位合法吗_地下车库车位开发商有权卖车库吗？

开发商隐瞒事实，以商品房（应该是描述错误，因该是商品车位）出售车位，构成欺诈，达成交易合同后，突然变更为人防车位，车位性质有质的变化，按照人防车位相关规定，平战结合，谁投资谁收益，但开发商无权出售不属于自己、利用人防工程配建的车位，即使开发商有权合理利用，这种利用方式仅限于租赁，而不是用于出售。在这种情况下，按照消费者权益保护法、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的相关司法解释，你不仅可以通过有关热线向开发商提出退款要求并要求惩罚性赔偿，而且必要时可向人民法院提起诉讼，以实现自己的主张。

地下一层的停车位，从建筑属性上来讲，它不仅仅兼顾停车位置，还兼顾人防功能，也就是说，在战争时期地下停车位，就变成了防空洞，平时可以兼顾做停车位使用，但是不能销售，只能租赁，或者购买一定的使用权，这种车位没有产权，而且绝对不可能给你产权，因为这是坚固的人防工程。

在平时的时候，这种地下的停车位，是可以出租给业主使用的，有权租赁给，业主使用，毕竟这个建筑是开发商花钱建设的，算是兼顾人防战略使用，和平时期，不存在人防使用，可以当做停车位置，开发商当然有权转让使用权，租给你，是正常的，从权属上来讲，属于国家人防战略公共配套，平时的使用权，归开发商，可以出租给业主的。

地上的停车位，理论上开发商，物业公司，是无权出租给业主，本来这些地上的面积，就属于业主共同所有，这个时候画出停车位，在出租给业主，这就属于违规了，但是目前的业主，对这些政策，可能一无所知，也没人愿意，得罪开发商，所以就这么稀里糊涂的出现租车位，也无所谓，如果真正划归起权属，这些都归业主所有，有一些正规的小区委，成立业主员会，是可以弹劾物业公司的，当然没有这方面的意识，那也就无从谈起，凡是在小区里边有建筑的车位，基本上都可以办证，凡事不能办证的车库车位，都可以理解为违章建筑。

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目前小区车位（库）类型主要分为以下几种：

　　1.敞开式地上车位

　　由于小区的土地使用权归全体业主，通过在小区土地上划线确定的车位，开发商无权出售，这些成为都属于全体业主共同使用。

　　2.地下车库（位）建筑面积分摊

　　如果地下车位作为公摊面积被小区业主分摊了，开发商就无权出售，应该属于小区全体业主所用，严格地说是属于小区的配套设施，可以由业主委员会委托给物业公司出租给业主使用，出租收益扣除管理成本后划入小区维修基金。

　　3.改造车位

　　还有一类车位是在小区规划时就没有载明的，开发商为了谋取利益私自在建筑物的地下空间改造成的停车位（库），这种车位由于没有计算在建筑物的建筑面积内，因此无法取得产权证，除非开发商缴纳土地出让金并办理产权证，才能够合法出售，否则仍然属于业主共有。

　　4.三面有护围的地上车库（位）

　　如果开发商在规划时明确了这类车库（位）有独立的用地面积和建筑面积，经过房管局审批核发了产权证，那么开发商就可以正常出售。

　　5.地下车库（位）属于人防工程

　　还有一类停车位，是人防工程车位，有的是和普通车位在同一楼层，二者并没有特别明显的区别，唯一可以区分的是，人防工程车位区域中有厚厚的大铁门，在遇到灾害或者战事时用于提供避难场所使用。根据《中华人民共和国人民防空法》第5条规定：人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。具体讲就是，开发商投资建设了人防工程车位，所以应当享有所有权、收益等所有权的相应全能。而国家也没有法律法规禁止开发商以转让或出租的方式处理人防工程车位的使用权，因此，开发商有权对人防车位使用权做出转让或出租的处理。不过如果开发商将人防工程造价纳入到公摊物业中，由全体业主买单，那么车位就该归全体业主所有。

　　6.地下车库（位）建筑面积未分摊

　　如果车位建筑面积未分摊，且开发商取得了产权证，开发商就能出售车位，前提是只能出售给本小区的业主，但如果跟业主没有事先确定，就不一定属于开发商了。对这一点，不少城市都有相应规定，比如《北京市城市房屋管理办法》第13条规定：“按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。” 也就是说如果业主和开发商在房屋买卖合同中没有对开发商拥有产权的地下车库进行特别约定，车库也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。

　　如何辨别车位产权情况？

　　这车位的问题还真是多啊，我们购房人该如何辨别车位的产权情况呢？

　　根据国家政府公共信息公开的政策显示，公众有权向政府查阅所在小区的规划竣工，购房人可以查阅以下下内容来判断车位产权情况：

　　1.《土地使用权出让合同书》

　　就是查看《土地使用权出让合同书》中是否明确停车位是属于开发商单独出资，为其专有部分，如果没有明确，那么可以认定的是，小区停车场用地与主体房屋是一个整体，按照国家相关法律规定，小区规划红线内土地将随着地上建筑的出售而自然转移给了业主，这种情况下，车位就该归全体业主。

　　2.《建筑用地规划许可证》

　　可以查看小区建设报备中，是否明确了属于开发商的“专有车位”，如果没有的话，车位就属于小区公共配套建设项目归全体业主所有。

　　3.《建设工程竣工测量报告》

　　每个小区项目完工后，都要进行建设工程竣工测量和建设工程规划验收等质量检测工作，如果地下车库、半地下室、房屋架空层、设备用房、公众通道等没有计入建筑容积率，其建设成本已经分摊到购房价款中，停车场应属于全体业主。

　　以上材料，业主委员会或者其委托的律师事务所可持委托证明到当地国土规划局、建设测量部门查阅、复印本小区原始备案相关档案材料，并且可以以此为依据向开发商追回小区停车场所有权。

说了这么多，清远泰东验房公司老余想告诉大家：

　　1.小区车位并不是一定都属于全体业主，具体要看住宅相关建设文件和购房合同中有无规定和约定、开发商是否拥有车位的产权证，充分了解车位建设的出资方和产权情况、当地政府相关政策规定后，才能判断。

　　2.购房人可以持业主委员会的介绍信，或者委托律师、业主本人持有效身份证到相关部门通过查阅《土地使用权出让合同书》、《建筑用地规划许可证》、《建设工程竣工测量报告》等材料，核实车位产权情况。

　　3.目前国家对车位的相关法律还不是很完善，为了自己的合法权益不受侵害，最好了解了以上1、2的内容后，再决定是否买车位，以及是否联合业主进行维权。

（以上资料来源网络）

根据我国《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足小区业主的停车需求。 “满足”的意义在于，有购买能力的业主可以购买，没有能力购买的则可以租用。“这种只卖不租的行为，违背了小区地下车库作为小区配套设施的规划初衷。

但是对于只售不租的做法，专业律师潘志明表示，如果车位在未卖出前产权是属于开发商的，那么开发商选择售卖车位并没有不妥。

　　另外一种情况，“只卖不租”违反了民法“禁止权利滥用” 原则，产权单位虽然享有出租或者出售地下车位的权利， 但只卖不租的行为，造成小区业主停车困难，在一定程度上损害了公众利益，属于“权利滥用”