集体土地房屋补偿细则_集体土地上房屋如何征收？

来源：小编整理自网络2022-06-08 17:15:12 人阅读

导读：，根据所提的问题看，咨询的应是农村房屋拆迁的补偿标准。笔者所在地的农房拆迁补偿主要由房屋主体补偿款、宅基地上的构（附）着物补偿款、住房安置款、奖励款及其他补偿款等...

根据所提的问题看，咨询的应是农村房屋拆迁的补偿标准。笔者所在地的农房拆迁补偿主要由房屋主体补偿款、宅基地上的构（附）着物补偿款、住房安置款、奖励款及其他补偿款等部分组成。各地具体的拆迁政策和补偿标准不一致，下文中笔者所在地的补偿标准仅为参考。

一、房屋主体补偿款：房屋主体补偿大致是根据房屋的结构和面积按规定的补偿标准计算补偿。房屋应为农村集体土地上的房屋，具有房屋所有权证、集体土地使用权证等相关产权证明。

（1）房屋的结构主要分钢砼、砖混、砖瓦、砖木、土墙、简易结构，各种结构的补偿标准不一致，比如笔者所在地每平方的补偿标准钢砼是660元、砖混是600元、砖木结构又细分为390-480元不等。

（2）房屋的面积以实际丈量为准，在丈量时“有墙墙包边，无墙柱包边，挑阳台折半算，封装阳台全算”。如果房屋的实际面积在证载面积的150%以内，对应其结构按标准全额计算补偿；超出150%的部分，在有该房屋不属于抢搭抢建相关证明的基础上，对超出部分按对应的结构补偿标准八折计算。

二、宅基地内地上构（附）着物补偿款：根据逐一清理的构（附）着物按规定的补偿标准进行补偿。需对宅基地范围内的地上构（附）着物逐一进行清理造册，主要包括堡坎、围墙、地坝、水井、灶、热火器、电话、闭路、房屋的室内外装饰等。比如，笔者所在地条石堡坎每立方米130元，水泥地坝每立方米30元，地板砖、墙砖每立方米40元，热水器每个2000元。

三、住房安置款：根据拆迁对象选择的不同安置方式，按规定的补偿标准对应计算安置款。目的，笔者所在地安置的主要方式有还建房、货币安置。

（1）还建房：提高拆迁对象的房屋主体补偿款，并给予一定的建房补助；在集中居住点建房的，由村里协调土地并完成基础设施建设。笔者所在地提高后的砖混结构补偿标准是每平方米约1000元，另每户还有相应的基础设施建设补偿（集中建房与分散建房补偿标准不同）。

（2）货币安置：即“拿钱走人”，根据货币安置对象以应安置的房屋建筑面积按规定折算成货币安置款，由拆迁对象自行解决住房。纳入补偿范围的货币安置对象应是农房被拆迁户同一户口上的人员（有应安置对象、特殊安置对象之分，且补偿标准是后者为前者的一半）。笔者所在地一个应安置对象的货币补偿大致在12万元左右。

四、奖励款、搬迁搬家费、残值费、租房补助等。农房要拆除，农户先要搬迁搬家，为了安全不让农户搬运拆除的建材，帮助解决其临时居住，鼓励农户配合拆迁等，分别按规定给予相应的补偿。

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（本文图片来自于网络）

当中师律师接到一些征地拆迁维权者的咨询电话时，通常会问对方这样一个问题：您家的房屋是在国有土地上还是集体土地上呢?实践中，这个看似并不十分复杂的问题确实难住了部分被征收人。那么，当面临征收项目时，被征收人究竟该如何分辨自己房屋所在的土地性质呢?国有土地与集体土地又有什么本质区别呢？

被征收人该如何判断自己房屋所在的土地究竟是国有的还是集体所有的呢?有这样三个办法：

1、通过房屋所在位置大致判断。

比如您的房屋位于某市的市中心或者主城区，基层群众自治组织名为居委会，那么通常都是位于国有土地上;反之，您的房屋位于某某乡某某村，离县城很远，基层群众自治组织叫村委会，那么房屋位于集体土地上的可能性就很大。但这个只能是做大致的判断，并不准确可靠;

2、看不动产权属登记证书。

国有土地上的，从封面上看过去叫国有土地使用权证;集体土地上的，则会出现“集体土地”字样。如果是2015年3月以后新登记的，封面上可能看不出区别来，其不动产权属登记证书上的信息记载将会更加清晰明确，被征收人翻开后自行查阅即可。

3、是向国土房管部门申请政府信息公开。

事实上，只有第三种途径获取的结果才是最准确的。因为即使被征收人手中持有的“地证”显示房屋所在地为集体所有，但也可能在颁证后的某一时点该片土地已被征收为国有而村民并不知情。

确定土地性质对于征地拆迁维权来说究竟有什么重要意义呢？

一：适用的法律不同。

国有土地上房屋拆迁的主体、程序、补偿等问题均应当适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》；集体土地上房屋拆迁主要适用《土地管理法》及《土地管理法实施条例》，上述法律、法规没有具体规定的，可以参照适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

从程序上讲，《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定比较先进、具体，对被征收人知情权、救济权的保障力度更大;从实体上讲，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的补偿标准是被征收房屋周边类似房地产的市场价格，也是对被征收人获取公平、合理的补偿结果较为有利的。

而如果涉案土地性质为集体所有，那么征收与补偿工作就须依照《土地管理法》《土地管理法实施条例》和《征收土地公告办法》的规定，走集体土地征收与补偿这条路。这个程序的特点是散见于包括上述3部法律、法规在内的众多条文之中，程序要求不十分明确。且集体土地征收的补偿标准存在滞后性，其结果往往较市场价格严重偏低，容易导致被征收人的权益得不到保障。实践当中，集体土地征收与补偿中所出现的矛盾、纠纷，是要多于国有土地上的。

二：补偿标准不同。

国有土地上房屋拆迁所给予的补偿以房屋评估价值为依据，而评估价值必须由有资质的评估公司依据房屋的市场价值确定。除考虑房屋构造、面积、建造的时间外，房屋所在的地理位置、用途等因素对房屋价值的影响更大。集体土地上房屋拆迁的补偿费用主要包括土地使用权的补偿和房屋本身的补偿。对房屋的补偿一般仅以重置成本为标准，与国有土地上房屋相比，其获得的补偿数额要低的多。

需要指出的是，上述分析只是基于一般情况，个案中的情况将会千差万别。尤其是近年来先后涌现出的协议拆迁、腾退拆迁、棚户区改造、危旧房改造、城中村整治等项目，有时存在国有、集体不分的混乱情况。因此，对于广大被征收人来说，及时咨询专业征地拆迁维权律师，寻求法律帮助有必要的。

为贯彻实施新修改的《中华人民共和国土地管理法》，加快推进自然资源管理改革，自然资源部开展了规范性文件集中清理工作。

2020年3月24日，自然资源部第二批已废止或者失效的规范性文件目录正式予以公布，该目录中涉及征地拆迁的规定分别有：

国土资源部办公厅关于进一步做好市县征地信息公开工作有关问题的通知（国土资厅发〔2014〕29号）

国土资源部办公厅关于做好征地信息公开工作的通知（国土资厅发〔2013〕3号）

国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知（国土资发〔2010〕28号）

国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知（国土资发〔2010〕96号）

关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知（国土资发〔2006〕320号）

印发《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知（国土资发〔2004〕234号）

关于印发《关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》的通知（国土资发〔2004〕237号）

关于印发《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》的通知（国土资发〔2004〕238号）

国土资源部关于切实做好征地统一年产值标准和区片综合地价公布实施工作的通知（国土资发〔2008〕135号）

关于印发《关于制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作有关问题的意见》的通知（国土资厅发〔2006〕3号）

关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知（国土资发〔2005〕144号）

2020年是新《土地管理法》元年，一批规范性文件宣布废止或失效的原因就是要给新《土地管理法》的全面实施“让道”，清理与新《土地管理法》相抵触的规定。

那么，这一批规范性文件的废止或失效的背后，是哪些制度在发生变革呢？

1、不再使用土地统一年产值标准

以土地年产值的一定倍数计算征地补偿款是修改前《土地管理法》的规定，这一做法是将农民生产的预期收益作为补偿的依据，有其合理性，但是弊端也很明显。在一些城市化进程快的地区，土地的价值也在节节攀升，地方政府以土地耕种的原始价值从农民手中征收土地，转手又以极高的价格出让给开发商，造成了对被征地老百姓的极大不公。

新《土地管理法》解决这一问题的办法是明确以区片综合地价作为土地补偿的标准，目前公布最新区片综合地价的省份有：湖北省、江西省、广西壮族自治区。

2、宅基地管理制度变革

首先在宅基地的申请程序上，原先申请宅基地经过村集体经济组织后还需要报乡(镇)人民政府审查、县土地行政主管部门审核，最后由县人民政府批准。而在《土地管理法实施条例（修订草案）》中，乡镇政府有权直接批准宅基地的申请，虽然该规定还在征求意见阶段，但宅基地申请审批权的下放已然是大势所趋。

宅基地管理制度的另一变革在进城落户居民退出宅基地上。新《土地管理法》规定：国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。进城落户村民退出宅基地有两个关键词，一是自愿，二是有偿；即不得强制要求进城落户的农村村民退出宅基地，村民在退出宅基地时也应当获得合理的补偿。

3、征地程序发生变化

征地程序最大的变化在于，征地审批和组织签约的顺序发生了对调。原先，只有征地相关方案得到上级有审批权的部门批准后，地方政府才可以发布公告、制定补偿方案，组织被征收人签约。现在，根据《新土地管理法》的规定，地方政府需要先制定补偿方案，组织被征收人签约，在大部分被征收人完成签约的情况下，方可起草征地审批材料，逐级报批。

征地程序的另一变化是明确将进行社会风险评估作为征收土地的前置程序，这也是对国有土地上房屋征收程序的借鉴。

4、征地报批材料拟简化

按照先前的规定，地方政府申请征收集体土地为建设用地的，一般都需要制作提交这些材料：1、建设项目用地呈报说明书；2、农用地转用方案；3、补充耕地方案；4、土地征收方案；5、供地方案，统称“一书四方案”。这项制度实行过程中，地方政府普遍反映建设用地审查报批材料过于复杂。

为解决这一问题，近期发布的《土地管理法实施条例（修订草案）》将“一书四方案”进行了合并调整，整合为农用地转用方案和土地征收申请。

今年是我国土地征收制度大变革的一年，新《土地管理法》正式实施、《土地管理法实施条例（修订草案）》发布、一批土地管理规定的废止或失效都意味着我们在维权时要“与时俱进”，及时了解最新法律规定，调整维权方略。（冠领：陈）

依据最新的《土地管理法》集体土地上房屋的征收，以改善居住条件为主，以法律的形式规定了三种补偿方式：一，货币补偿。二，安置房安置。三，重新选址新建安置。选择什么样的补偿方式是农民朋友的权力，是任何人都无权干涉的，正确的选择权才能保证原有生活水平不降低，长远生计有保障。什么是居住条件的改善呢？就是我们的宅基地证，和房产证（集体性质）登记的面积越拆越大，越拆越好，反之就是居住条件降低。国家以法律保障农民的合法权益不受侵犯，希望朋友们用法律的武器捍卫自身的合法权益，做一个奉公守法的公民！政策是依据《土地管理法》制定的，我们就坚持依法行政，谁要改变法律，让我们过穷日子，我们坚决不答应。坚持中国共产党的领导，坚持依法治国，依法行政。