集体建设用地拆迁_拆迁补偿按户口人头算合理吗？

第一，配套于农房拆迁的还建房，都能进行确权，都会颁发房屋产权登记证书。

第二，拆迁所用的还建房的土地性质主要为两种：集体建设用地，国有建设用地。就不少地方的拆迁政策来说，还建房大多以国有土地为主；但也不排除个别地方有可能修建还建农房，以安置部分拆迁群众。

这是曾从事过多年征地拆迁工作以及村建国土管理工作的笔者，结合本地的农房拆迁安置政策和收集了解到的其他地方的拆迁安置政策，给出的答案。下面，就择其要点说说相关情况。

一、关于拆迁还建房是否有产权的问题

农房拆迁中，群众配合政府进行了拆迁，按规定应对获得相应的住房安置，拆迁还建房是政府对农房拆迁对象的住房补偿。所以，拆迁是政府行为，政府也必须按相关法律法规为拆迁群众办理安置房的产权登记。

笔者在工作中也积极推进了拆迁安置房产权办理的问题，而且还必须是合法地办理产权。当然，在具体的办理中，群众也需积极配合。

需要注意的是，因还建房建设的周期比较长、涉及的各类情况也可能比较复杂，可能会导致部分安置房产权办理存在滞后现象，一些安置房拆迁群众已入住多年，但房产证迟迟未办下来。

二、关于拆迁还建房土地性质及其相关的问题

这个问题是不少群众关注的重点。土地性质不同，还建房的价值可能就存在较大差异，且影响以后的转让交易行为。

（一）在国有土地上修建的还建房（安置房）。这类房屋不少地方就叫它“限价商品房”，这类房屋由政府统一规划建设，其土地为国有建设用地。这类房屋相对于用集体建设用地修建的还建房而言，区位条件、环境配套都较好。

笔者所在地的“限价商品房”全都位于城区，区位、交通、环境再差也差不了哪儿去。拆迁群众入住后，就是从乡旮旯搬到了城区里，实现了大家所说的从“糠箩篼”到“米箩篼”，居住、出行条件大为改善，且房屋升值的可能性较大，以后转让交易也方便。

在国有土地上修建的还建房（安置房），按商品房进行确权登记。在房屋产权完成初始登记达到一定的年限后，就可以同市场上的商品房一样，自由进行转让交易。

（二）在集体土地上修建的还建房。这类房屋往往就规划建设在被拆迁村的其他区域，主要有集体修建还建房进行分配、重新划分宅基地由拆迁户自建等两种形式，也是大家所说的“还建农房”。但不论是哪一种，修房所占用的土地都是集体建设用地，获得此类房屋的对象往往仍是本村的农业户口人员。

从前年到上个月，笔者都在负责还建农房的建设，虽涉及的拆迁农户不多，但工作量较大，矛盾纠纷也较多，目前仍在抓紧推进这一批农房建设审批的相关工作。

在集体土地上修建的还建房，其本质仍是农房，产权人必须是农房拆迁所在村的农业户口人员，以后转让交易的对象也是本村的农业户口人员，且还需符合“一户一宅”的条件。

（本文图片来自于网络）

随着社会的不断发展与改造，在实际生活中遇到征地拆迁也是无可避免的，但是随之也会带来一系列的问题，最近几年，总有当事人问凯诺律师，拆迁补偿是按“人头”补还是按实际“面积”补？或者是，我们家人少，但是房屋面积大，如果按人数补，那会不会吃亏呀？

国有土地上房屋拆迁

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿。”

首先从这条规定我们可以明确，国有土地上房屋拆迁的补偿对象是被征收房屋的所有权人，也就是房产证上登记的所有权人。

其次根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，房屋征收的补偿包括：被征收房屋价值的补偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”

被征收人选择货币补偿的，其补偿不能低于周边市场价，选择产权置换的，给予被征收人的安置房应当是以拆一还一的原则。

从以上两条规定来看，国有土地上房屋拆迁的补偿款是以市场价相比较而得出的，与家里有多少人或是户口上有多少人没有关系。简单点来说就是，城里的房屋拆迁是以面积多少来补的，而不是以人头来补的。

集体土地上房屋拆迁

集体土地上房屋拆迁要比国有土地上房屋拆迁复杂繁琐一些，根据《土地管理法》第四十七条规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

《土地管理法实施条例》第二十六条规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。

其次，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的6—10倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有的耕地的数量计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该前三年平均年产值的四至六倍。不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。

因此，我们可从上面的规定中明白，土地补偿费是农村集体经济组织的，而地上附着物和青苗是所有者的，征地拆迁补偿也与人头没有关系。

其次我们也可从上面的规定看到，土地补偿费和安置补助费是要发放到农村集体经济组织的，对于补偿的分配，一是要按照省级相关部门制定的分配办法在农村集体经济组织内部合理分配，另外一种就是按照征地补偿和安置方案的规定来进行分配。

不过要注意的是，根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》中的相关规定，农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组，可以依照法律规定的民主议定程序，决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿费。征地补偿安置方案确定时已经具有本集体经济组织成员资格的人，请求支付相应份额的，应予支持。也就是说，在这个过程中，需要综合考虑到人头和面积。

其次集体土地上房屋拆迁，被征收人选择货币补偿的，应当要按照当地经济水平以货币方式来补偿，选择产权置换的，将房屋面积折算成楼房面积分新的房产补偿。

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目前，在城镇化的背景下，农村宅基地房屋遇到被强拆的情况有很多，自己辛苦建造的房子被别人强拆了，相信每一个人都会觉得非常的郁闷和不平。那么农村房屋被强拆怎么办呢？

首先，房屋拆迁分合法拆迁和非法强拆两种方式。当然，在实践中，遭非法强拆然后不给被拆迁人补偿的情况是偏多的，这会严重侵害被拆迁农民的补偿利益。对此，我们首先要区分什么是合法的强拆，什么是非法的拆迁。

一、合法拆迁情形：

大家应该都明白，宅基地并不属于当事人所有，私自扩建或是未经村委会同意的地带，且经过司法机关出示强制拆除决定书，此为合法强拆。除非宅基地认定错误，一般这种合法强拆，是不能救济的。

这里要注意的是：要经过司法机关出示强制决定书。规定是;被征收人在市、县级人民政府作出《房屋征收补偿决定》后，在法定期限内不提起行政复议或者不提起行政诉讼，又不搬迁的，由市、县级人民政府申请人民法院强制执行。具体程序为：

1、乡、镇人民政府或者县级以上地方人民政府作出《限期拆除通知书》或者《限期拆除行政处罚决定书》或者《责成拆除决定书》等行政决定。

2、相对方催告和被征收人的陈述申辩程序：

3、需要作出《强制执行决定书》并送达：

4、行政机关依据《强制执行决定书》强制执行拆除被拆迁人、被征收人的建筑物和其他附着物。

合法强拆因遵循法定的程序而并不能进行维权救济，但可以按照民事诉讼法的有关程序提出执行异议，法院会就此执行异议进行审查或举行听证，并最终作出裁定。

二、违法强拆

出去上述的合法强拆，自然就是违法强拆了。违法强拆在征地拆迁过程中比较常见，比如偷拆误拆、断水断电、开发商实施的拆迁是违法拆迁、非由法院执行的强拆、补偿低于市场价格的拆迁、暴力、威胁、等强迫拆迁等等，严重侵害这被拆迁人的利益。对此，在明律师告诉你非法强拆的一般维权方式如下：

1、在面临非法侵害威胁时，正式书面向当地公安机关提出保护请求，并保留送达回执。

2、在遭受侵害时立即报警求助。

3、在被侵害之后要求立案侦查，追究侵权人的刑事责任。

4、在适当时机向法院提出行政不作为的行政复议或行政诉讼。

值得注意的是：拆迁维权需要制定一整套体系化的维权方案，复议、诉讼、谈判交叉运用，必要的时候还得借助媒体的力量，所以被拆迁人千万不要单一作战，一定要咨询专业律师，科学运用法律武器。

村里土地从集体所有变成了建设用地，是否意味着有什么大变化？

农村的土地虽然用途改变了，但它的性质并没有改变，依然是集体所有制土地。按题主所说的已经变成了建设用地，这样这块土地今后就改变了农用地的用途，随时都可以批准建筑，有可能是民宅，也有可能是建筑企业，这些年开发区用地就是这样来的。

农村的土地，在没有被征用之前，无论怎样规划，农村农民没有得到赔偿款，这个土地性质就不会改变，只有通过正当手续依法征用后，这个土地的性质才可以改变。农村土地不是可以随意改变用途的，国家根据发展需要，每年都要有计划的按照一定比例，审批每个地区建设用地的数量，地区再按照各地需求，进行合理审批。地方政府也要根据实际需要，划定一定数量的土地，作为建设用地。这样被批准为建设用地后，这个土地的用途就可以随时改变了，今后说不定什么时候就会被征用。

农村的土地被划定为建设用地，这就意味着迟早要被征用，如果是农民的承包地，农民可以珍惜这个机遇，该怎么做，不用细说，这些年各地都有征用土地的例子。

按照惯例成片划定为建设用地的用途，一般都是政府用来招商引资，开办工业开发区。这样就有可能对周边的经济有所拉动，农民尽早维绕工业开发区谋划自己的事业，也是应当考虑的问题，可以经常了解相关信息，做好自己的打算，机不可失。