买卖合同的构成要件_怎么样的合同才具有法律效力？

法海一粟认为，无房产证的房屋，其买卖合同是有效的；除非该房屋是被禁止交易的标的物。

1、房屋买卖合同只要不违反法律、行政法规，不违背公序良俗，该合同就是有效合同。尽管房地产管理法第三十八规定，未领取权属证书 的房产不得转让，但是，这里的规范并不是法律效力规范，不能据此认定涉案房屋买卖合同无效。没有领取产权证的房屋，只是会对合同的履行产生影响，但是，不影响合同的效力。物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。最高法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

2、无房产权房屋的类型。在实践中，没有房产证的房屋大约包括：

（1）尚未完成初始登记的开发商开发的房产。这类房产已经建成或在建，但是，还没有办理初始登记。就是说，还没有领取大房产证（整个小区的总的房产证）。

（2）尚未完成初始登记的农村自建房。这类房产又分为：有建房证的和没有建房证的。

（3）没有规划手续的“小产权房”。这类房产往往是地方政府与开发商联合开发后出卖给购房人的。

（4）在拥有合法土地使用权的土地上建造的房屋。这类房屋建造在项目土地上，可能符合规定，也可能不符合规定。

（5）违法建筑的房屋。

在法律上，第四种房屋不能成为合法的标的物。以该类房屋为标的的买卖合同，被法院认定为无效的可能性较大。

法海一粟：运筹帷幄之中，决战法庭之上。

随着农村地区城市化建设的快速推进，近年来，因拆迁利益引发的农村房屋买卖合同纠纷案件日益增多。本文讨论的背景为，涉案农村房屋买卖发上于上世纪九十年代，且买卖双方存在亲属关系，并未签订书面买卖合同，买受人实际占有、使用并控制争议房屋，并主张因亲属关系并无购房款支付收据。本文分析上述事实背景下，事实农村房屋买卖协议是否成立的认定原则，并提出农村房屋买卖注意事项。

一、事实农村房屋买卖合同的成立

1.事实农村房屋买卖合同成立的要件

《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同”。由此，是否签订书面合同并非判断争议双方之间是否形成合同法律关系的绝对标准。

双方未签订书面协议情况下，是否存在事实上的买卖合同关系，应当结合争议双方实施行为时的意思表示以及双方是否实际履行争议房屋买卖合同权利义务来考量，具体包括买受人付款情况、房屋实际交付使用情况、土地使用证交付情况、以及双方对相关事实的认知。其中付款情况以及争议房屋交付使用情况为基础事实要件。

2.举证责任

依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（“《民诉法解释》”）第九十条以及第九十一条规定，买受人作为主张法律关系存在的一方，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。具体到本争议背景下，其核心证明责任在于购房款的支付。

虽然原则上“否认无需举证”，但并不代表出卖人主张房屋买卖合同关系不存在无需举证。法律关系是否存在取决于上述四方面事实要件的成立与否，尤其是付款以及交房。对于付款，买受人之举证责任大于出卖人。然而，本争议背景下，买受人实际占有使用并控制争议房屋，即表示，买受人已初步举证证明房屋的交付。该种情形下，就房屋交付事实要件的举证责任已经转移，出卖人主张并未基于买卖交付房屋，而系借用或者委托管理的，其应当承担举证责任。

3.证明标准

由于案涉纠纷并无书面协议，极可能双方举证无法完全还原客观事实，而法官不能拒绝裁判，应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。对此，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定，“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”《民诉法解释》第一百零八条规定，“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”

买受人主张成立农村房屋买卖合同关系，其应当举证证明基础要件事实的存在具有高度可能性，出卖人主张不成立，应当充分举证证明买受人实际占用、控制争议房屋的权利依据，以对抗买受人之举证。最终，裁判人员将结合双方举证情况，综合判断买受人之举证是否达到高度可能性，从而认定事实房屋买卖合同是否成立。

虽然举证以及证明标准相对清晰，然司法实践中，该类纠纷的裁判结果具有较大的不可预期性。一方面，法官运用逻辑推理和日常经验法则对双方证据进行判断时，由于经验法则并无客观标准可寻，不同裁判人员基于各自的背景所形成的经验不同，基于相同证据对事实的认定中，亦存在较大偏差。另一方面，不同案件细节有所不同，用以佐证基本事实存在的细节可能影响裁判人员心证的形成。

二、农村房屋买卖注意事项

1.签署书面协议并进行权利确认

未明确权利义务关系，建议买卖双方签署书面协议，并邀请村委会或村里老人见证。根据《土地管理法》第六十二条规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）政府审核，由县级人民政府批准，对于非同一集体经济组织内部成员之间买卖房屋的，应经过县级土地管理部门进行权利确认。

2.留存相应证据

于买受人而言，在购买农村房屋时，除需签订规范的书面买卖合同外，还应当要求出卖人就收到购房款出具收款凭证，并及时要求出卖人交付土地使用权证等权属证明文件。

于出卖人而言，如出借房屋或者委托亲朋好友管理，应明确该意思表示，并通过书面协议或者录音等形式予以固定。且，即便是不使用房屋，亦应当留存对房屋有控制权的证据，避免被认定为基于买卖的交付。

合同只要双方签订了，就受合同约束。如果合同内容不违反法律规定，合同就是有效的，就受法律保护。签订合同一定要充分考虑双方的权利义务对等，并确保合同条款的公平、公正，如果合同比较复杂，建议请律师帮助把关。如果是一般合同，只要双方自愿，条款公平就可以了。

关于未签买卖合同前中介公司收取定金，看到了一些专家的解答，查了相关资料。归纳以下几点。

1、中介公司代卖方收取定金，买卖关系是否成立，最关键是看中介么司有没有得到卖方的书面授权。只要买方下定时所列买卖条件明确，中介公司得到卖方同意以该条件出售房屋的代收定金书面授权，中介公司代卖方收取了定金就视为卖方本人收取，即产生法律效力，买卖关系成立。

2、如果没有得到书面授权，但事后卖方亲自收取了中介公司转交的定金或对中介公司代收定金的行为进行了追认，则买卖合同也成立。

3、虽然法律认可卖方对中介公司代收定金行为可以口头授权，但必须要有相关证据予以证明，为防止日后卖方反悔，中介公司又缺乏相应授权证据，中介公司在取得卖方口头授权时应录音、录像，并及时取得卖方书面授权或及时将定金转给卖方。也可通过QQ、微信、邮件、短信要求卖方提供帐户，由客户通过直接转账方式直接将定金支付给卖方。