近两年二手房买卖纠纷不断攀升，从本人经办的案件综合分析，买卖心不同，从买方的角度，若要购买二手房，主要要注意以下几个方面：

1.产权明确清晰。购买未办理产权证的房屋风险很大，涉诉的概率也比较高，不建议购买。购买二手房前，要查看房产证原件，同时最好去当地房管局核查房屋是否有查封或抵押。

2.实地查看房屋，了解房屋现状。很多房屋因居住人与产权人不一致，或者二者存在纠纷，导致买了房，房屋被他人霸占无法入住。在购买房屋前，一定要实地查看，确保现状与描述一下，房屋能按时交付给买受人。

3.买受人代还按揭贷款的，要避免还款被出卖人挪用。曾经遇到过类似的纠纷，买受人将还按揭贷款的款项支付给出卖人后，被挪用，导致贷款无法还清，房屋无法过户。

二手房交易的风险比较多，今天先简要介绍本人认为比较重要的三个方面，以后有机会再补充。

二手房交房现在成上涨趋势。因为二手房可看性、存在性、产权性，还有装修性，很受刚需者青睐。

二手房交易比期房交易复式点，交易中要注意那些事项呢？

一，如果是产权房，最好去房管局产权，小产权房要核实原购房合同的真实性。

二，违约责任要分清。

三，小产权房定留下尽量多的原业主的身份信息和联系方式，以便后期备用。

四，后期的物业处理更名，重要的是有户口的一定要迁走。

五，解压是定要双方在场，尽快去房管局办证。

但是，二手房交易很多有不确定的事情发生，最好在专业中介房代理或签合同。

这个问题实际上带有一定的普遍性，很多人买二手房时，认为必须找中介，因为自己不知道如何与卖家进行交易，担心有风险，其实大可不必。任何交易都可能存在风险，房产中介也不一定都靠谱。事实上，房产中介市场鱼目混杂，坑人的中介也不少，关键还是要自己把握。只要做足功课，购房人完全可以直接与卖方进行交易。

二手房交易可能存在的风险

对于购房人而言，二手房交易中最常见的风险有以下几种：

一是交了定金首付后，发现房产不能交易，定金被坑。多数情况属于房产处于不可交易状态，比如被抵押、查封、冻结等。

二是付清全部价款之后，但卖方不配合办理过户手续。

三是买房后没有及时过户，在需要过户时，卖方却坐地起价，要求买方加价，否则不予配合过户。这类情况大多发生在产权证不足两年的二手房，或者处于冻结交易期的安置房、回迁房、经济适用房等。

四是实际入住时才发现，原房主存在历史欠费，如欠交物业费、热力费等费用。

五是房产交易完成后，突然冒出一个长租住户，拒不腾房，购房人因此陷入无法入住和漫长维权的囧地。

六是交易合同对交房条件约定不明确，双方在交房时对室内装修及物品的归属产生歧义。

七是入住后发现原房主户口未迁出，影响落户与就学。

八是交易完成后，原房主的家庭成员以共有产权人的身份提出异议，引起诉讼纠纷。

九是在不知情的情况下买到凶宅。

如何规避二手房的交易风险

为了避免出现上述风险，在进行二手房买卖时，无论是否通过房产中介，都必须有针对性的做足功课，这样才能最大限度地保护自身的利益。购房人主要应注意做好以下几项工作：

1、看好房源后，一定要邀请卖方亲临不动产登记中心进行查册，确认房源处于可交易状态，不存在抵押、查封、冻结等情况。查册后尽快签约并办理交易手续，防止房源状态发生变化。

2、房屋买卖合同一定要与产权证上的全部登记产权人本人签署，并应核验签约人的身份证件。

3、要亲临房源现场走访邻居、物业，了解房源是否存在异常情况，北方地区还要了解供热情况，是否存在历史欠费等。

4、与卖方直接签订的房屋买卖合同（不是交易网签合同）务必要内容详细，至少应包括以下事项：房屋坐落、产权面积、产权人、成交价款、支付方式及时间、交房时间、交房条件、办理过户手续期限、物业交割、欠费清缴、户口迁移、不存在长租的承诺、违约责任等。这是日后维权的关键证据。

5、交易资金最好由银行监管，或者在交易时，在递交的材料审核无误后，现场转账。需要注意的是，办理过户手续分两个阶段，需要卖方两次签字，第一次是网签交易合同时，第二次是交易审核通过后办证时。

切记！不可将交易资金交由房产中介存管，因为一旦房产中介不及时将款项转给卖方，买方可能还要承担违约责任。

6、尽量不买尚未取得产权证的房子，或者处于限售期的房子。对于产权证不满两年的房子，如果买了也要及时过户，不要为了省税而拖延过户，为日后办理手续留下隐患。

7、办理过户手续后，应及时办理专项维修资金的更名，需要买卖双方签个专项维修资金过户协议，然后携带产权证到小区的专项维修资金账户管理银行办理更名，更名之后就可以正常使用该房产名下分户账上的余额了（如果有的话）。

8、房产交割时，应及时核查各项费用，主要是物业费、热力费、车位管理费、公摊费等欠费情况，并及时清缴。及时到派出所核查户籍迁出情况。

总之，只要准备充分，即使不通过中介也可以顺利完成二手房交易。

二手房合同里的陷阱，建议收藏以后肯定用的上。

我总结了十个二手房合同陷阱。

第一签三方合同，三方各执一份。买方花出去的每一分钱必须要有收据。

二看房本产权性质是否住宅及剩余年限。

第三，是否出租和抵押。这里要区分银行房贷抵押还是民间借款抵押。

第四，定金与订金要分清了宝盖的定卖方违约双倍返还定金。

第五，过户税费由谁缴纳及详细钱款列表附在合同上。

第六，违约责任应具体以防不能维权。

第七，确定房屋交割时间，以防卖方拖延。

第八，房屋有无户口确定迁出时间？

第九，补充协议有无车位、地下室等赠送的家具列好清单，最好拍视频留影。

第十，签署配偶同意出售证明。

问题有点广泛啊，买房是大事，我一点点说，别嫌弃嘟囔；

买房常见心态误区；

买房的过程中除了考察房屋之外，还要注意买房的心态误区，它不仅让一些购房者花了冤枉钱,而且住得也不舒服。所以,我们在买房的时候,一定要避免这些心态误区。下面，我们来盘点一下，生活中存在着哪些买房的误区呢？

攒够钱再买

有些购房者的消费观念比较保守，想存多一点钱再买来降低月供。殊不知在他们攒钱的时候房价也在涨，并且多数情况下攒钱的速度跟不上房价涨的速度。这样到了想要买房的时候才发现：“哎呀，钱又不够了！”所以，购房者不必等到钱很充裕的时候才下手，可以选择首付低一点的，月供长一点的房子进行购买，免得一直望着房价涨而发愁。

执着于理想型

买房是一个家庭极为重要的决定，所以一些消费者就想要买一套理想中的房子，希望这所房子满足交通出行、环境绿化、孩子上学、父母同住、楼层高低、采光通风和个性装潢等等方面的需求。然而，受到种种条件的限制，买到一套自己非常满意的房子是很难的。消费者最好是根据自己的钱包大小、家庭情况等来做一个取舍，先买一套比较适合的，等到以后经济条件好了就可以换一套更接近理想型的房子。

舍近求远

有一些人在买房时只看价格，看到远郊房的价格比近郊的低就下手，这有可能吃大亏。买房不能只考虑价格，更要考虑性价比。同样面积的房子或许远郊的要便宜一些，但是远郊可能存在交通不便利、出行麻烦等问题从而降低生活品质，而离市区更近一点，位置好一点的房子则配套设施成熟，交通便利，日常购物方便。

追着房价买

看到房价涨了有些消费者就开始“心慌慌”，怕自己再不买的话以后就买不起了，于是开始盲目跟风买房。比如有些父母一看到房价涨就催着子女快点买房，生怕“过了这村就没这店了”。买房更多的还是要考虑自己的实际情况，一定要问清自己，到底想不想买房，为了什么买房，免得后悔。

倾尽所有

某些购房者在买房的时候，倾尽所有付了首付，但是，这样其实是错误的。首付，不过是买房投入的先期资金，后面，还有许多要花钱的地方。而且，人生总是充满意外，要是家里出了急事需要用钱怎么办?所以，我们在买房的时候，要给自己留出余地。

犹豫不决

一些人买房子，永远在犹豫。他们有些觉得房价说不定会跌，有些想要买一套各方面都完美的房子，看了无数楼盘，还是没有下手。而就在他们犹豫的时候，房价已经节节攀升。买房永远不晚，趁着当下买房吧。

忽略舒适度

很多购房者在买房的时候，看价格，看地段，看配套，却忽略了舒适度。如果你买房是为了自住，那么舒适度才是重点。房子的户型要合理，住起来才舒服。除此之外，还要考虑楼层、绿化、容积率等等方面。

贷款年限短

有些人在买房的时候，选择了较高的首付或者较短的贷款年限，给自己造成了比较大的经济压力。其实，我们完全可以把眼光放长远一点。贷款年限长，月供就少，我们完全可以拿多余的钱去做别的投资，让钱生钱。

对于购房人而言，没有好只有合适。大家可以在了解相关知识之后，再结合自身情况，做出合理的判断和选择。

常见的中介陷阱有哪些？如果防范中介陷阱？

一、中介陷阱有哪些？

1、虚假宣传，吸引客户

现在很少见到传统的房产中介了，都是网络发布房源获取客户，因此房产中介经纪人通常会采用虚假宣传的方式，吸引客户与其联系获取其信息后再转移房源。

房产中介惯用的虚假宣传方式包括：

a．虚构房源、虚标价格，吸引客户。

b．以低税费、低佣金为诱饵，诱骗客户。

c．夸大房屋价值、哄抬房价，催促客户尽快决定。

2、违规收费

二手房买卖中介市场通常存在的收费乱象有：

a、巧立名目 虚构税费

审税需交“审税手续费”，贷款需交“按揭手续费”、“公关费”或“包装费”等。

c、私自截留

房产中介公司在收到定金或购房款后自行截留，事后以房产中介经纪人涉嫌诈骗或被开除为由让买卖双方重复支付。

d、私下收费

以降低佣金为诱饵私下索要“好处费”、“帮助过户费”“找人避税”等。

3、房屋面积陷阱

在房屋交易谈判中，中介利用模糊的方法，给买方造成交易的面积是按照使用面积计算，等到签订真实的交易合同时，却使用建筑面积的术语，须知建筑面积大于使用面积，等到买方认识到问题的存在时，已处于被动状态或已经造成损失。

4、隐瞒出售背景和规划前景，房屋情况等

比如该房屋是否将来要拆迁。所谓规划前景，比如，该房屋周围是否要建垃圾场，是否修建桥路等。这些因素将影响房屋的使用价值或商业价值，或者，该房屋是否存在户口无法迁移， 非自然死亡（凶宅）等，中介方为了促成交易，进行隐瞒将会损害买方的利益，建议买方在购买之前，要仔细考察上述问题能写到合同里面就写上去。

二、买二手房如何防范中介陷阱？

1、看中介是否具有合法的经营资格

购房者如果通过中介公司购买“二手房”，一定要查验房屋中介公司是否具有合法的经营资格，即《营业执照》、《税务登记证》和房产部门颁发的房屋中介服务机构资格证书；要注意《营业执照》上的注册地址与中介公司实际办公地点是否一致，同时还要审查中介公司是否有委托授权书，确认中介公司是房屋卖主的合法代理人。

2、要验明所购房屋的产权现状

消费者在决定购房前，一定要验明所购房屋的产权现状。

a、产权不明确、有纠纷的一定不能买，防止房主一房两卖；

b、要注意房屋产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等；

c、要搞清楚所购房子是商品房、集资房还是经济适用住房，按照规定，集资房需要单位盖章后才能真正上市交易，而经济适用住房要住满五年才能上市交易。

d，了解该房屋是否存在户口不能迁移，屋内是否有过非自然死亡的事件（凶宅）

3、签订“二手房”买卖正规合同文本

一定要签订“二手房”买卖正规合同文本，合同中必须写清楚房屋面积、房屋交付使用日期，户口迁出事件及户口，水电暖物业费押金等相关约定，由房屋出卖方提供房产证或有关房屋的相关图纸，所交纳的房款和中介费等必须让对方开出有效发票和盖有收款人印章的收据，这样的话一旦发生纠纷有据可依。

在合同中明确相应违约行为应该承担的责任是非常重要的，明确不按时付款、交房、过户按什么标准支付违约金，违约多长时间到什么程度，另一方有权提出解除合同，可以让合同双方都了解违约的成本，促成双方守约。

4、用合法正当方式解决问题

对于过完户后，拒不搬离的原房主，可以借助公安机关的作用限期搬离。实在不行只能到法院起诉告其侵权了。

5.尚未取得房屋所有权证的房屋谨慎购买

原房主可能在自己未取得产权证前就想出售，这时虽然可以签约，甚至交房，但未取得产权证前不能过户，而原来预计取得产权证的时间未必真能按时取得，在此期间可能涉及的各种政策变化，风险较大。

6，是否有房屋的相应附属物的归属

很多二手房原房东都已装修或入住，所以涉及一些房屋的装修和房屋的附属物的归属问题。建议在签订合同时把这些情况在协议中明确。

7.定金不能太多，过户时间不要拖太久

因国家政策原因很多区域都实行限购政策，有些房主会要求大额定金或一半房款，约定几年后购房者有购房资质后再过户，这种情况最好不选择，中间存在风险比较大，比如；几年后房屋增值过快售房者违约，售房者在合同内出售他人，大额抵押等等。购房定金在《担保法》关于定金的规定中不得超过主合同标的额的百分之二十，因此购房定金在百分之二十以内最好。

产权证如果登记为共有，出售房产必须要求其他共同人一起参与出售，否则可能会导致合同无效，这一点通常不会被人忽视。

但是，房产证上没有登记其他共有人的名字，是否就代表由登记所有人单独出售就没问题呢？答案是否定的。如果是婚后购买的房产，即使登记在一个人名下，通常也认为是夫妻共同财产的。登记产权人出售房产签订合同，配偶以不知情共有权被侵权为由要求确认合同无效，这种情况引发的纠纷非常多。有的是真的不知情，有的是因为房价上涨后以此为由反悔。当然，这种反悔不一定都能成功，但为了避免麻烦，建议有这种因素的房产，签约时要求卖方夫妻双方共同签约，或配偶一方出具知情同意的书面文件

二手房买卖合同陷阱常见的有：(一)交房时间　　应特别注意"不可抗力"在合同中是如何界定的。(二)房屋面积　　对于商品房这种特殊的商品,一般是允许合同约定的面积存有误差的，但是误差不应超过合理的范围，这个范围应该在合同中有明确规定

签二手房合同时需要注意以下几点：

一、需要确认房主真实身份

购房者必须检查签约主体的真实性，主要就是核实房主的身份。保障业主证件真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同前提条件。

二、需要确认产权的可信度

1、需要注意房权证上的房主与卖房人一定要是同一个人；2、需要确认的是房屋产权类型和交易方式；3、需要注意产权证所确认的面积与实际面积是否一致；4、一定要到房管局查询产权证的真实性。

三、需要标明付款过户问题

买方会将房款分为定金、首付款、余款和尾款四部分在不同时间分别打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，买方也有权利知道房产的过户时间。此外房产证上如果要写上配偶或者父母的名字，一开始在合同上就应该予以约定，否则在过户之后再办理变更登记会增加不必要的麻烦。

还有户口迁出也是购买二手房的买家比较为关心的问题，建议买家在购房之前先查明房屋的户口情况，并在合同中约定卖家迁出户口的期限和逾期迁出的违约责任。建议在手中留存一部分房款作为尾款，在卖家迁出户口之后才予以支付。

四、需要注明费用交接时间

买方应关注的房屋本身附属的问题作为“房屋交付”重要条款，一定要注意水、电、煤气、物业等各项费用的交接具体时间。如果是公房交易，对于物业等费用交纳标准和时间，原房主的单位是否对有些既定要求等，都应该在合同中明确写出。

五、需要注意二手房合同范本不能用

房管局或者中介大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，而范本合同中可够修改的地方着实不少，而相当一部分人对于合同的拟定并不重视，甚至在发生纠纷后，方才悔悟合同拟定的有问题。这是因为范本合同中的条款太过于宽泛，并不适合复杂多变的二手房交易情况，在房价不断上涨的当下，实难约束卖家的违约潮，对买家相当不利。

以上这些签订二手房合同时应该要注意的事项，避免误入二手房“陷阱”合同。