买二手房时中介的套路_房产中介的套路有哪些？

这个问题我前两天刚发表过文章，今天就再说一次。

相信大部分人买房都被房产中介各种忽悠过，尤其是买二手房的时候，更绕不过房产中介，那我们在买房的时候如何避免被房产中介所忽悠呢，本人之前也卖过房，深谙其中的套路，今天就大致说一下房产中介忽悠人的几种方法。看完这篇文章再去买房，绝对不会这么容易被忽悠了。

目前，中国大部分的房产中介收费普遍按照房屋交易价格的1-2.5%收取，一套1000万的二手房交易，光中介费就是10-25万。落到经纪人头上能有多少呢？大公司的中介费收得高，但经纪人底薪普遍不高，前几年的时候，房产经纪人还有4000元左右的底薪。由于最近几年成交下滑严重，有些公司干脆取消了底薪，也就是说，没有成交就得喝西北风。

为了完成业绩，个别经纪人会私下暗示买家别还中介费，然后给返点。那种规模很小的，中介费就很低了，没有底薪，所以经纪人的提成往往能达到80%，干一笔吃半年。

仔细算算，一套房子，经纪人拿到手的佣金可以有好几万。中介费多不多？的确有点多该不该给？该！毕竟人家提供了服务，也需要吃饭。可是，一个劲的催我，赶紧买赶紧买，总感觉被耍猴了。被经纪人来回忽悠，就会干扰自己的选择，买了房之后，可能会出现后悔，后悔房子的位置不满意，房子的价钱偏高，那我们在买房之后如何避免后悔的，要了解房产经纪人的套路，不让其干扰自己的选择。房产经纪人大致会有以下几种方法来忽悠买房者。

1.买家在A中介看上了一套房子，谈了一半，又在B中介看上了另一套，准备开始谈。一个区域房源就那么多，A中介的经纪人，很快就知道买家后来看中B中介手上的，是哪套房子。找了几个电话，轮番打给卖家，有不还价随时可以签约的，有要全款买的，行话叫“做状况”。卖家心态顿时坏了，立刻提价。

2.进门先登个记吧！然而房主永远是约不到的，不是今天有饭局，就是明天要出差。不信？会打开免提让你听到通话内容（假扮房主的人也许就在隔壁）。一声叹息之后，立刻热情的向推荐你其他房源。鱼就是这样咬饵的。之后，每天的请安电话是少不了：“帅哥，有一套新的房子出来了，有没有兴趣来看看……”。

3.房主急售，心理价位345万，略高于市价，几家中介得到消息后，故意放出话，房主心理底价335万，低于市价。买家很激动，纷纷表示要面谈，而且还是带着诚意，带着定金，当场可以签约。约谈那天，出现1 VS N的场面，买家顿时不淡定了，卖家也不淡定了，几番抬价，从345万最后活生生的被抬到360万，成交。这种故意低报价，把多位买家骗来和卖家见面，然后现场拍卖式操作，冲动式签约，已经是很多热门学区房，交易时的固定套路。

4.几个月前，石榴叔一朋友，在一个小中介看上了一套学区房，房源独家，中介费开口，只只只只只只要0.8%，“良心”中介。和房主谈拢了价格，草签当天中介要求先把中介费付了。然而，这才是开始，各种服务费、担保费、手续费，告知贷款不下来，必须找担保公司，费用百分之一！最后算下来，付给中介差不多3%。怎么同意给你呢？敢怒敢言呀！不懂流程呀！怕中介拖延交易时间，贷款下不来呀！

5.买学区房，大家都对于学籍是否被占用非常在意。绝大部分中介，是不会把“保证学籍不占用”这一条，写进合同的，他们怕！卖家的承诺，也没人信。交易一般卡在这里的时候，中介会神秘兮兮的给买家看一张截图，号称帮你在学校偷偷找人查过，这套房学籍没有被占用，然后迅速撤回，搞得紧张兮兮的。

6.“赶紧决定吧，有人要下定金啦！”

7.“大哥，您这房子，300万肯定卖不掉，你看看网上都是报260万的”。

实际上，在说这句话之前，中介已经在网上发布了一大堆低价假房源。

目的很简单，把一些比较好卖的房子价格压低，然后自己拿下来，暂时不过户，等找到接盘侠之后，高价转手卖出去，赚差价。

8.中介带你看房，绝对不是按照从远到近，或者从近到远的顺序，而是按照BAC的固定推荐模式。他们会把选好的3套房分成好、中、坏三个级别，而“想让你买的房子”（注意，不是你想买的）永远在中间。看完一般的中，再看一个相对不错的，最后再看一个很差的，利用你的心理落差，快速成交。

9.利用信息不对称，骗到一个是一个。

买房如何避免被房产中介忽悠？

在房产中介圈流行着这样一句话，“卖房子，和勤奋一样重要的，是善于纠缠，你老老实实的卖房子，也许早就饿死了！”不是说所有中介都是骗子。只是提醒你，远离忽悠。毕竟，只有正确的信息，才能做出正确的决策。

希望看完这篇能对准备买房的人有所帮助。

• 我认为，从二手房交易的整个流程看，中介在居间时存在不规范的地方
  

• 客户在进行二手房交易时，需把握好中介费的支付时机
  
• 解决问题的办法和思路
  

01

中介在此次交易中有哪些不规范的地方

（1）中介应协助卖方到银行查请贷款未归还的数额

买卖的二手房有抵押，中介应搞清楚下面几项事情：

①银行贷款

中介协助卖方到贷款银行查清，卖方还有多少贷款未归还；

②罚息

如提前还款，是否存在罚息的情况，如果有罚息，具体的数额是多少。

（2）与解押资金有关的事项

就解押资金来说，中介应先询问买方是否愿意出资解除抵押权。

如果买方愿意由中介来垫资，双方应在居间合同中明确过桥资金利息的利率。

02

客户在进行二手房交易时，需把握好中介费的支付时机

在进行二手房交易时，中介费的支付时间一般在买卖双方办理不动产转移登记时，不动产登记机构出具了受理通知单给买方后，买方支付部分中介费。另外一部分待完成了物业交割后再支付剩余部分。

03

解决问题的办法和思路

（1）先看居间合同

①合同中房款的支付方式中，对解押资金是如何约定的，特别是出借人和借贷人、借贷金额、期限、利率等重要条款。

②解押资金中，是否包含除归还银行贷款资金外的其他支出，如罚息、过桥资金。罚息一般由卖方自己承担。

③如果是卖方出资解除房屋的抵押权，除非在合同中买方答应按照合同约定承担垫资的费用，否则，合同无约定，也并非买方内心真实意思表示，买方可不承担这笔费用。

（2）中介的责任

如果解押资金是中介过桥资金，中介有责任在合同中明确约定20万元过桥资金的借贷金额、期限、利率等重要事项，并在合同中作重要提示。

合同无约定，又以实际发生的费用强加到买方，减轻自己的责任，加重对方的负担，明显与合同法权责对等、意思自治原则相背离。

作为居间人，为促成交易收取的中介费，受合同法保护。

但是，从委托人交易的情况看，除了签订合同外，还应为保障不动产的物权与债权之间的交割发挥专业作用。

（3）买受人维权的办法

如果合同中没有解押资金的垫资费用的详细约定，特别是利率没有约定，中介无权索要。

买受人可向贝壳找房管理机构投诉，寻求解决，以维护自己的正当权益。

如果效果不佳，可通过专业律师向法院起诉，让正义得到伸张，合法权益得到保护。

04

结语

买卖二手房，如果该套房屋上有抵押权，需买方替卖方解押，这时候买方应如何最大程度降低自己的风险，我在《二手房，卖家想用我的首付款来偿还银行贷款来解押，这样做我该如何最大限度规避风险》的问答中作了回答。

如通过中介来垫资，买方需与中介签订借贷合同，约定清楚资金用途、借贷期限、利率等事项。

中介，仅仅说出这两个字，我就可以打出：

以上全错。了

为什么？

因为中介是一个充满谎言的职业，谎言无所不在。从你接触开始，到完成交易，谎言无所不在。

每一句话他都有可能在骗你，对内他们也同样骗，骗员工，骗同事，员工骗上级。

生存

中介靠何而生？

中介费，买卖越多中介赚的越多。

中介靠何而生，成交量，靠的是“量”。价格涨跌几个点，对他们影响不大。

中介不关心价，他们只关心量。

中介这一个行业，可以说完全被动的。坐等的。静待着客户上门。

当中介这个行业既无法开拓客源，也没有房源。那剩下的就只剩欺骗了。

欺骗

假如你要卖房，中介第一个问题肯定是：“请问您的心理价位是多少”？

假如你说“200万”

“这价格贵了啊，您旁边的那幢楼902室，才卖175万”。

175万这个价格是中介告诉你的。不能听信一面之词。

无论你报什么价，中介永远会回答：“哎呀，这个价格高了，您同小区刚卖了一套，价格只有xxx万”。

这个价格，一般是八五折。

中介这么做的目的，主要是压低房东的心理价位。压低房东的挂牌价。获取廉价的房源。

至于真实的价格，小区这么大。你又不可能每套房子都知道。随便他吹好了。

带看

当你挂牌后，那就进入到了带看阶段。

一套房子要卖掉，一般要看多少批客户。

大约在70批左右。

70批的数字，是不是很让你震惊，很让你惊讶？

你一套房子挂牌，周边的中介马上就会打电话来，“有个客户，明天上午想看房”。

然后你请了假，陪着一个中介在门口看房。

一般情况下，中介会来二到三个人，其中一人是“买家”。

几个人拍一圈照，点点头，“回去考虑一下”，然后再没有下文。

可真实情况呢。这三个人都是中介！

中介是一个充满了谎言的行业。当你一套新房源上线，按照中介内部的要求和流程，电话联络房源细节，只是第一步信息。

拖延

某一线城市楼市的上涨速度，平均是每个月1%，一年12%。

有时候有些房子，但是，只要你签委托的时间足够长，譬如长到3~6个月。

那么六个月以后，别的房子都涨上去了。普遍都涨了6%以上。

而你这个房子价格是锁定的。还是之前的价格。

那你就非常好卖。

买方

那假如你要买房呢？

你早上出路过中介，门口的信息栏上写着“内环三房，300W。

一看新闻，中央严厉调控楼市。房产商的日子没几天了。

你到中介店里面。

“那个内环三房，还能不能便宜点”。

“150W可以卖么”？

“可以可以，现在楼市这么紧张，绝对没有问题。都是可以谈的么，您先进来喝杯茶吧”。

中介把你拉进谈判室，心道“房东挂盘是500万”。

中介的策略，就是不管任何要求。先把客户截下来。 只要还能聊下去。总能想出办法。

中介最怕的是什么，最怕的是没有客户。4个月才能开一张单，平日根本连进店咨询的对象都没有。

差距

绝大多数人都知道，中介有一个习惯，举一块小黑板，在你的小区门口晃来晃去。

扛着一块白板。上面的就是这价钱”。

价格呢。则是低得让你吓跌眼镜。

白板不是给客户看的，是给房东看的”。

获取廉价的房源，才是重要的。

“中介天天在你门口晃悠，就是要恐吓你，忽悠你，误导你。等你哪一天真的按他的价格卖了，那你就亏大了。

还算有点购房经验。也买过不同类型的房子。

首先 小中介靠谱的不多。有一次购房是通过小中介 因为中介费便宜。但是小中介连签网签的资格都没有 上家一个小中介带着 我是下家另外一个小中介带着。带到第三个有资格证书的中介去签合同。当场毁约 和中介吵了很久才算把定金2万块要回来。整个过程非常非常非常不愉快。

其次上海这里还是中原房产规模算大的。中介费一个点 多年没有变动过。即使很多链家签了独家的房源。中原还是有办法能签成功的。年前刚刚成交了一套。

详细说一下 一般的交易过程。现在app做得很完善。几乎大概可以通过3D看到效果 很直观 能省不少时间。不过要详细告知业务员需求信息。比如我个人非常不喜欢商住两用房。更不能接受楼里内开公司 集体宿舍 群租等现象。这个就靠中介的业务员事先打听好的。至少中原我接触的几位业务员很认真负责。甚至有一套顶楼的房子 总价很低。中介直接告知我 那个房子挂很久了 因为房顶漏。而且听邻居说维修过 没多久还是漏。果断放弃。

不过有些小细节肯定会有小遗憾。比如我自住的房子 在买的时候 几次看房不是阴天就是下雨。因为是6层的3层 我就比较担心阳光遮挡问题。中介明显没有如实告知我。

交易过程 因为大中介 不尽尽房款分几次 怎么付 付多少。房屋贷款都是直接银行老师来中介一起办理掉。整个过程非常顺利。甚至我产证上午拿到下午送去银行柜面晚上5点房东就告知收到贷款了。有史以来最快的贷款速度。

中介也尽心尽力带着查户口 水电煤物业过户等等。因此一个点的中介费 确实享受到VVVIP的待遇。很省心很放心。

关键大中介在交易中心那边都是有固定人员在拿号排队的。适合我这种非常不喜欢排队的人。资料 他们交易量大 要准备什么资料 他们相当的熟练。我自住房的上家是香港人 没有身份证的。没想到中原也一次性能把资料都提前准备齐全。过户当天非常的顺利。

因此交易房子这种大事情 还是交给专业的人帮忙处理。至于小中介 算了 看看里面做的那些婆婆妈妈 估计连合同条款都不一定能搞清楚。

感谢邀请

我买过二次二手房，跟好几家中介公司打过交到，对中介没有太好的印象，当然不排除有一些从业操守好的，不能一棒子打死，我个人感觉中介公司经常招人有以下几方面的原因：

第一：用人成本低，大量招聘，快速淘汰，总能发现几个人才。因为房产中介开的底薪非常低，甚至没有底薪，那么招聘的成本就可以忽略不计。只要新招聘的员工中其中很少一部分人能够开单，所产生的的收益就能完全覆盖成本。所以房产中介就可以放心大胆地招兵买马了。

第二：房产中介工作的特性要求有大量的员工。找房源，带客户看房，摆点做宣传，打电话都需要大量的人员来落地。销售成功本身来说就是一个概率事件，只有有效的销售动作做得越多，那么最后成交的客户才可能越多，所以房产中介就采取人海战术，来达到多做销售的目的。需要的人员多，当然就要大量的招聘了。

第三：员工流动性太大。这里面流动性大主要是两个原因造成的。一方面，超高的淘汰率，因为开单太难，无法维持生计，很多新进入的员工熬不过新手期就被动淘汰了。另一方面，员工各方面的能力锻炼出来之后，又容易自立门户开始单干，或者不把主要心思放在原来的公司里面了。所以，就又需要新一轮的招聘新员工来补充血液，新员工更听话。

总的说来，房产中介天天招人是由于其业务特性：底薪低用人成本低，需要人数众多，以及员工流动性大决定的。

买二手房的话，一定要找一个靠谱的中介公司，可以上建委网上查查他们的备案情况。过去二手房中介主要是靠吃中间差价挣钱，比如对买家要高价，对卖家压低价，让二者尽量不要多接触。

现在大部分二手房中介都是靠撮合交易，就是你这个房子买卖成功了，他们才能拿到中介费，所以他们就尽可能的让买卖双方尽快交易。

首先看公司资质规模情况，最近几年有没有被建委曝光过。

第二，看看经纪人的资质资格证书。现在经纪人上岗需要证书。

第三，就是看看合同，合同中一定要明确好中介的一些义务和责任，比如对客户房子要做好尽调，房子的债权情况。

第四，看房的时候，不要光听中介说，不要光晚上看，有的地方问题可能被隐蔽。