以房屋抵债的协议法律效力_以房产抵债，要具备什么条件，才会达到目的？

这是一个比较专业的问题了，很多当事人因为不明白法律，往往以房抵债与房屋抵押相混淆，其实这是两个完全不同的法律概念和法律后果。

以房抵债，指的是当事人如果到期不偿还借款，就直接拿房子来抵销之前的债务。对于这样的约定是否有效呢？一是要看债务的数额与房产的价值之间是否对等。比如债务人欠债200万，拿一个价值200万的房子进行抵债，这种情况下还是有可能有效的，但是假如，债务人欠对方20万元，确拿一套价值200万的房子抵债，这对债务人来说显然是不公平的，而且这也是明显超过法律所规定的借款利率的。所以这样的条款自然是属于无效的。

另外一个就是这样的约定不能直接在借条当中进行约定，否则就是属于法律上所规定的流押条款，应当等债务期满之后经债务人与债权人对债务的清偿进行核算之后，另行签订抵债协议。否则如果直接在借款协议当中就写上，如果债务到期不还直接拿房产抵债，即使该房产的价值与债务的数额是对等的，这样的条款是无效的。

而房产抵押是与以房抵债不同的一个概念。房产抵押指的是，为了防止债务人到期不能清偿债务，而在订立债务的时候，就将债务人的某一套房产到房管部门进行抵押，如果债务人不能清偿，则债权人有权对该房产进行处理或者拍卖。由拍卖之后所得的价款清偿债务。

所以房产抵押与以房抵债最大区别就在于，房产抵押用于拍卖之后的部分房产价值来偿还债务，而不是把整套房子的价值都给债权人。以房抵债则往往意味着将房产的全部价值或者全部产权，都归债权人。所以这是两种不同的性质，法律后果也是不一样的。

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以房抵债需满足三个条件：

一、合同双方当事人协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算；

二、不存在《合同法》第五十二条的相关情形，即，并非欺诈胁迫、损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违法法律、行政法规的强制性规定；

三、应当对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，结合借款合同等证据予以审查，以防止对方将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

借款合同约定逾期不还以房屋抵顶欠款是无效的，法院不会支持的。

《担保法》第四十条 订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

按题目描述，这样的约定在法律上是明令禁止的，属于流押条款，所以这样的约定应当是属于无效的。

所谓流押条款指的就是，债务人与债权人在合同当中约定，当债务人到期不能清偿债务的时候，所抵押的财产所有权归债权人所有。这样的条款即使是债务人自愿同意签署的，由于该条款违反了法律的强制性规定，所以这样的条款即使约定了也是无效的。

之所以被认定为无效，是因为这样的条款有可能给债权人造成不公平的对待。

举个例子，假如，债务人欠债权人100万元，但债务人抵押给债权人的房产假如价值500万元。此时假如债务人到期不能偿还100万元，如果按照合同约定，债务人就需要把价值500万元的房产完全归债权人所有，那么显然债权人额外多获得了400万元的赔偿。所以对于这样的赔偿，显然对于债务人来说是非常不公平，或者是代价是非常大的，与债务本身也是不对等的。所以对于这样的流押条款在法律上是明令禁止的。

正确的做法应当是如果债务人将财产抵押给债权人，当债务不能清偿的时候，债权人可以有权处分抵押财产，比如，将抵押财产进行变卖，用变卖所得的财产来清偿债务，但是该债务紧限于合同约定的本金和利息，对于多余的部分应当退还给债务人。

如果债务人想以物抵债，那么需要债务到期之后，另行与债权人签订以物抵债的协议，而不能直接在借款协议当中约定将抵押财产所有权归债权人所有。

所以对于借款纠纷有时候是非常复杂的，建议当事人有需要可以根据自己的实际情况找律师一对一咨询。如果您有这方面的法律问题，可以关注本头条号，私信律师咨询！