买二手房需要注意i_买二手房，需要注意啥坑？

一、二手房交易十项注意　　（1.）房屋手续是否齐全　　房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。　　（2.）房屋产权是否明晰　　有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。　　（3.）交易房屋是否在租　　有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。　　（4）.土地情况是否清晰　　二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。　　（5.）市政规划是否影响　　有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。　　（6）.福利房屋是否合法　　房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。　　（7.）单位房屋是否侵权　　一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。　　（8）物管费用是否拖欠　　有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。　　（9）.中介公司是否违规　　有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。　　（10.）合同约定是否明确　　二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑　　购买二手房，最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。　　首先要求卖方提供合法的产权证书正本，并到房管部门查询产权证的真实性，以及拟购房产产权来源和产权记录。如房主、登记日期、成交价格、卖方产权的完整性、有没有被抵押、是否共享等。　　其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般公房必须要原单位盖章后才能出让。　　与商品房不同，二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况、户型是否合理、各种管理是否到位、供电容量是否能够负荷空调等大型家电、天花板是否有渗水痕迹、墙壁是否有爆裂或者脱皮、小区保安水平、物业管理费及收费标准等等。此外，请您千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。　　在掌握房屋基本情况的基础上，从多个方面对比判断二手房的价值。　　最后，提醒您，购买二手房时，不要轻信对方，一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。　　挑选“二手房”四大技巧　　住房成为商品，“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分。目前，国家已开始加大促进二手房交易的力度，因此，二手房交易会逐渐活跃起来，但“二手房”买卖不像购置新房那样一目了然，因此，挑选时应格外注意。　　查明产权状况　　“二手房”由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的，“身份”比较复杂，了解其产权状况非常重要。购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。　　特别注意的是，产权有纠纷的或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再好也不要买，以免成交后拿不到产权证。　　看清房屋结构　　“二手房”的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。　　选购时，不仅要了解房屋建成的年代，现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。为此，可以到房管部门的档案室查询原建档案，看看图纸资料，打消疑惑。　　考察环境和配套　　旧房子一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。　　了解物业管理状况　　对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度，看看保安人员的基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等。还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起住不起的情况。许多公房出售后陷入了“无人管”的状态，选择时宜慎重。　　二手房砍价技巧　　目前，旧房交易日趋活跃，消费者在买房过程中应掌握一定技巧，以免多花冤枉钱。　　旧住宅由于长年磨损，质量下降，其价格很难得到准确估计。要想在砍价时居于有利地位，购买者应事先把握住宅的情况。要充分了解该住宅的弱点，弄清楚该住宅上市多久，卖出去的原因，要尽量搞明白曾有多少人出过价，出价多少，要弄清卖主有什么附加条件，付款方式如何，是否是分期付款，最好能弄清卖主卖房的原因，必卖的期限、卖房款的用处以及当年买进房屋时的真实价格。掌握上述信息，就可以酌情提出杀价的理由来。　　砍价时，要有根要据地暴露旧住宅的各种不足之处，如环境差、设备老化等，迫使卖主降价。对于长期上市仍不能卖出的旧住宅，应正告其房主卖价太高，打击房主的自信心。如果了解到卖主最后的必卖日期，可使用拖延战术，一边讨价还价，一边拖延时间，等接近必卖日期时，利用卖主的急售心理，伺机杀价购买。　　也可让自己的熟人出面，通过交情，探听卖主所能接受的底价标准。为了使自己居于主动地位，砍价时要多听少讲，特别是不能轻易开口应价，要坚持不到最后关头不应价的原则。　　另外，为了解除卖主的防备心理，杀价时最好坦率地告诉卖主，买房的目的是自用，而不是为他人代买，这样可以防止卖主怕房地产经纪人插手牟利而故意拒不让价。　　装修二手房需周全考虑的几个问题　　1、为洗手间做闭水试验　　方法是：堵住地漏，在洗手间放5CM的水，观察24小时，然后到楼下邻居家检查，如果没有漏水现象，证明防水处理做的很好；如果漏水的话，必须请物业重新做防水处理，做完防水处理后，要等地面完全干透，再帖瓷砖，否则地面会开裂。　　2、水、电路改造的处理　　水、电路改造是旧房改造最复杂的项目之一。装修前要仔细检查原有水路、暖气管线是否锈蚀、老化。旧房子的上水管可能是已被淘汰的镀锌管，因为镀锌管有害人体健康已被建设部明令禁止使用，如果原有的管线是镀锌管，最好更换成铜管、铝塑复合管或pp-r管。如今，水路改造，人们使用更多的是具有50年质量保证的日丰管。在所有的水路改造完成后，要做到管路合理、连接紧密、无跑冒滴漏、无违章拆移。电路的改造方面，如果旧房子使用的是铝线，一定要拆掉，现代家庭电器很多，按照国家标准，装修中必须使用2.5毫米铜线，而对于安装空调等大功率电器的线路则应单独走一路4平方毫米的线路。在往墙中埋线时必须使用PVC绝缘管。　　3、粉刷墙面，打底是关键　　老房子的墙面会出现开裂、脱皮的现象，所以在装修墙面的时候，一定要注意做好基层处理，一般好的装饰公司在把墙面铲平之后，会涂上界面剂，界面剂具有防潮的作用，还能够起到保护乳胶漆的作用，接下来是刮腻子，腻子膏要选用防水的油腻子，腻子一般要刮三遍，最后是刷乳胶漆。如果墙面想刷成带颜色的，那么，要相应的涂上底漆。　　4、更换铝合金或塑钢门窗　　木质的门窗，如果没有变形或者开裂，说明材质很好，可以在装修时，贴上饰面板材，再涂上油漆，继续使用；如果木门窗已经变形，那么就要拆掉，重新制作。铁制的门窗，如果表面的油漆已经脱落或者主体开裂，建议大家拆掉，换成铝合金或者塑钢的材质。因为这两种材质的门窗可以起到密封、隔音、隔热的作用。　　5、增加必不可少的开关和插座　　现如今，随着家庭使用的电器越来越多，灯光照明设备也日渐丰富多彩，所以有很多地方需要放置开关和插座。那么，在装修前，要提前做好布线工作，哪些地方日后需要放置什么东西，要提前做好规划，而老房子的预留开关和插座一般不够用。一般来说，一个房间至少要设置3个插座，一套两居室住宅内插座数量不少于15个，开关不少于8个。同一房间的开关高度应该一致，一般开关距离地面1.4米、插座距离地面0.3米为宜，悬关和客厅的开关应该设置在主人容易够得着的地方。　　6、做好消毒工作，保持室内空气流通　　在装修的整个过程中，尤其是在打胶、刷油漆以后，一定要勤开窗，保持室内的空气流通，卫生间如果没有窗户，要打开排风扇。装修过程要定期进行彻底消毒，可用3%的来苏水、1%-3%的漂白粉水或用3%的过氧乙酸溶液喷洒。喷洒后关闭门窗1小时

一、确认产权的可靠度

　　1.注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；

　　2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；

　　3.一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。

二、考察原单位是否允许转卖

　　1.确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；

　　2.大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；

　　3.一般来说，军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。

三、查看是否有私搭私建部分

　　1.是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；

　　2.是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；

　　3.阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。

四、确认房屋的准确面积

　　1.包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；

　　2.产权证上一般标明的是建筑面积；

　　3.最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。

五、观察房屋的内部结构

　　1.户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；

　　2.管线是否太多或者走线不合理；

　　3.天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。

六、考核房屋的市政配套

　　1.打开水龙头观察水的质量、水压；

　　2.打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；

　　3.确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；

　　4.观察户内、外电线是否有老化的现象；

　　5.电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；

　　6.煤气的接通情况，是否已经换用天然气；

　　7.小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；

　　8.冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。

七、了解装修的状况

　　1.原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；

　　2.了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。

八、查验物业管理的水平

　　1.水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户；

　　2.观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局；

　　3.小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；

　　4.小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。

九、了解以后居住的费用

　　1.水、电、煤、暖的价格；

　　2.物业管理费的收取标准；

　　3.车位的费用。

十、追溯旧房的历史

　　1.哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；

　　2.哪些人住过，什么背景，是何种用途；

　　3.是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案；

　　4.是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。

十一、了解邻居的组合

　　1.好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次；

　　2.拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心；

　　3.与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。

十二、算计一下房价

　　1.自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值；

　　2.委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；

　　3.银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价。

十三、二手房按揭的条件

　　1.年满18岁，有城镇户口，本地、外地均可；

　　2.能提供稳定的收入支付本息的证明；

　　3.愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其它符合条件的抵押；

　　4.所购房屋产权所属真实可靠；

　　5.支付有关手续费。

十四、请律师

　　1.二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠；

　　2.建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。

十五、找代理行

　　1.代理公司的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证；

　　2.在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭？买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失？代理行的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房？

十六、考察代理公司是否可靠

　　1.有效的当地工商局颁发的营业执照，当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书；

　　2.资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。

十七、及时了解政策、程序、费用上的变化

　　1.要注意报纸的新消息；

　　2.向律师及中介代理公司咨询；

　　3.最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。

十八、产权是否完整

　　1.确认产权的完整性，有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷；

　　2.只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。

十九、小心房款和产权的交接

　　1.不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题；

　　2.可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理公司处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。

二十、保证产权顺利过户

　　1.必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；

　　2.从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。

不是买二手房就都会遇到“坑”，不能买二手房说得太“坑”，但也不得不防范的“坑”。

买二手房典型的坑有以下几种：（1）买家自己坑自己，（2）中介坑买家，（3）卖方坑买方。

1、买家自己坑自己。

（1）价格坑。

首先，帮别人砍价，看满意的一套房子价格也能接受了，但就是犹豫不决，房子被其他买家抢先买走了；

其次，价格被越砍越高（常见的就是恨不得所有人都去“砍一刀”，造成卖方价格上调），最终还以高于最初的价格买进；

最后，给你留有砍价空间，你却不砍价！

（2）跳单坑，跟A中介看房并签了看房协议的，还要以同样的价格去B中介签约，造成A中介起诉，最终需要付双份佣金。

（3）交易流程坑，对于购房手续流程完全不清楚，盲目与卖方或“非卖方”直接签约后，税费问题纠纷，手续流程造成的违约纠纷、甚至钱房两空等情况。

2、中介坑买家。

房产中介坑买家的现象通常体现在房子的差价上，即：中介吃差价。

（1）中介倒卖房子，常见的倒卖方式为房子从原业主方支付定金，转卖“转合同”“合同指定产权人”等等；

（2）违规操作坑，购房者不具备购房资格，用虚假手段规避的限购政策；银行限贷坑，购房者不具备正常贷款资质，通过“包装”虚假手段，获取贷款资质，甚至只能做高利息的抵押贷等；房子限售坑，违规操作不具备上市交易条件的房产。

（3）房产诈骗，“一房多卖”，“无房、虚构卖房”，在获取买家购房资金后携款潜逃，构成房产交易诈骗；

（4）中介公司经营不善倒闭后的“坑”，买卖双方交易资金未经资金监管专用账号，而是转入中介公司指定的账户，包含定金、首付款、购房全款等。后期纠纷这部分未进行监管的资金造成损失。

3、卖家坑买家。

二手房看得见摸得着，因购房者在实际看房中，并未发现房子瑕疵的，房东（买房）知道房子存在瑕疵，但你不问，我不说，避重就轻。

（1）重大瑕疵，重大瑕疵主要为该交易产重大事项隐瞒方面，例如：凶宅、房产纠纷、司法查封冻结等；

（2）附属配套瑕疵，附属配套包含：户口情况（落户、迁户），房子内部装修存在瑕疵，但看房的时候没仔细看；

（3）其他配套，例如交易房产内部可移动的配套，家电家具、桌椅床、以及水电物业费等等；

买二手房需要的注意事项。

综合以上所述的“坑”，购房者在买二手房的常用注意事项：

1、产权风险、买房前无非就是房屋产权清不清晰，有无产权纠纷，卖方债务纠纷；

2、资金风险，购房资金风险的规避，资金监管专用账户。

总之，不是买二手房就都会遇到“坑”，不能买二手房说得太“坑”，但也不得不防范的“坑”，购房者应当提高自身的购房知识储备，以及相关房产纠纷方面的法律法规知识，才能从容应对各种“坑”。

注意中介吃差价