房产证还没下来可以卖房吗_房子没办房产证可以卖房子吗？

房产证是什么？房产证是证明属于持证人所有的证书。房产证较大的作用就是证明和公示作用，也就是说，只要房产证上写着谁的名字，那么谁就享有房屋的所有权。进一步说，他就可以任意处置房屋，包括转让该房屋。当然，房产证只是对房屋所有权的一种推定，并不是说，没有办理房产证的话，房子就不属于自己。

那么，没有房产证的房子可以转让吗？

这得区分两种情况：

一种情况是，在签订房屋转让合同时，卖方已经具备对该房屋进行登记领取房产证的条件，未领取只是因为卖方未去办理或尚在办理过程中。此种情况下，房屋转让合同应认定为有效。也就是说，虽然没有房产证，但是只要该房屋符合取得房产证的法定条件的话，就是可以转让的。转让以后，可以再按照程序补办房产证。

另一种情况是，在签订房屋转让合同时，卖方还不具备对该房屋进行登记领取房产证的条件，办理登记领证手续尚存在一定障碍（如土地取得存在瑕疵、房屋尚未通过竣工验收等等）。此种情况下，根据较高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第9条和较高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条中有关合同效力补正的规定，在起诉前卖方已经登记领取房产证或者已经具备办理登记领取房产证条件的，可以认定转让合同有效。否则，房屋转让合同认定为无效。

二、如何转让没房产证的房子？

没有房产证的房子并不是绝对不能转让。实践中，很多买卖当事人只是签订了买卖合同，但未办理房屋过户登记手续。在这种情况下，购房者是不享有房屋所有权的，一旦以后发生纠纷，很可能损失惨重。那么，如果转让没房产证的房子？换句话说，如何购买没房产证的房子？

按照法律规定，买卖房屋的程序是：当事人签订房屋买卖合同，然后交纳房款和办理过户登记，只有这样的交易才是最安全的，也是受到法律保护的。所以对于没有房产证的房子，当事人可以先补办房产证，在办好房产证后，再予以转让。

以上就是对“没有房产证的房子可以转让吗”“如何转让没房产证的房子”所做的解答。虽然有不少人买卖没有房产证的房子，但是，这其中有很大的风险。实践中，很多人也因转让没有房产证的房子而发生纠纷并闹上法庭。所以，本文建议大家尽量不要购买没有房产证的房子，应当在补办房产证以后，再进行买卖。对于补办房产事宜，您可以咨询当地的专业律师。如果您因买卖没房产证的房子而发生纠纷，那应当尽快请律师收集证据积极准备应对诉讼，以确保您的利益不受到损害。

以下几条是特别要注意的：

1、没有房产证的房子在交易时风险比较大，买方和卖方都应谨慎，除非是信得过的朋友，能够知根知底。

2、如果遇到特殊情况一定要卖（买）没拿到房产证的房子，双方应对该房产进行详细了解，明确房产证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备，明白风险的存在。

3、对买方来讲，降低风险可从两方面入手，一是在取得房产证之前，尽量少交房款；二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。

4、考虑到房价经过一段时间会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约。

没有取得房产证的房子可以转让。但如果确定无法取得房产证的，房产转让不受法律保护。一般情况下，只有取得房产证的房屋才能确定房屋产权人，才具有转让的条件。但如果房屋是合法取得的，以后可以依法办理房产证的，可以提前转让。在转让时，要告知购买人未取得房产证的事实，并协助购买人办理房产手续。同时，如果房屋已经在房产管理局备案，还需要办理备案变更登记手续。

一般来说，贷款买房拿产权证的时间和一次性付款拿产权证的时间是一样的。房产证到手的时间，通常来说，如果合同没有规定，你购买的是期房，应当在房屋交付后三个月内证；如果购买的现房，应当在合同签订后三个月内证。房产证没有办下来是不能进行产权过户的，如果要出售，只能是由买卖双方签下合同，等房产证办妥后才能进行过户。因为房子已经开始还贷了，无法更名。

没有房产证的房子无法办理过户。原因如下：

1、房产证购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证；

2、前我国采取的是产权登记制度，取得房产证的房屋才可以进行二次交易，没有取得房产证的房屋禁止上市交易的；

3、无房产证的房子在房管局是没有备案的，也就不存在过户的事情。对于可以办理出房产证，但暂时还未办理出房产证的房子过户的话有以下两种情况：1、如果这个商品房没有竣工验收，就可以更名，但要到市有关单位开具未竣工检查报告，并由开发商提交合同更名的原因，此时支付相关手续费用。2、如果该商品房已经竣工验收，则无法进行更名，但可在产权证办理出来后再以赠予的形式将产权证的名字改名。

有一套180平米的现房，还没办房产证，想把它卖出去，怎么操作好呢？小菜认为，办法还是有一些的，具体操作方式分享如下，供参考。

第一、先确认大前提

你180平米的房子已经是现房了，还没有办房产证，现在想把房子卖了。

从这些背景信息描述来看，大致可以得出如下两个大前提：

01、房子是一手商品房

这个前提是最重要的！

根据《城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房子不得转让。但已购商品房转让的问题，由国务院规定。

这个法律规定的立法目的是禁止来源不明的房子入市交易，比如，城中村违章建盖的房子，无法取得房产证，这类房子的买卖就是不允许的，小产权房也是不允许的。

这个法条的立法目的也不是要禁止已购未取得房产证的一手商品房入市交易。相反，根据《物权法》的规定，已购未取得房产证的一手商品房是可以交易的，只是无法办理产权过户，必须等到取得房产证后才能过户。

大白话就是，私下可以交易，买卖合同也是有效的，但产权不能过户，因为没有房产证。

这个法条在属性上属于行政管理性规范，不属于合同效力性规范。

究竟是什么意义呢？

也就是说，双方可以达成交易，签的合同也是有效的，但因为你们没房产证，所以，我作为不动产管理机关，因为你们不满足过户条件，我就不能给你办产权过户手续。

我不给你办产权过户手续，这是我作为管理机关应该遵守的工作原则，但我不给你办产权过户手续，不代表我就因此否定你们之间签署的买卖合同的效力。

因此，已购未取得房产证的一手商品房，只要开发商“五证”齐全，并已网签备案，就这类房子进行买卖交易，签署的合同是有效的。

02、房子可能是全款买的，也可能是按揭买的

这是付款方式的问题，也是很重要的大前提！

基于法律对银行债权和抵押权的保护，会对双方签署的交易合同有效性产生决定性影响。

（1）全款买的

由于不牵扯第三方利益，双方签署的买卖合同自双方依法签署时生效。

（2）按揭买的

根据《担保法》规定，抵押期间的房子不得买卖。但抵押权人同意的除外，受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，出让人用售房款提前结清贷款的除外。

也就是说，只要双方的交易没有实质性地威胁到银行的债权和抵押权，银行就没有必要去行使否定权，但一旦银行行使否定权，双方签署的、以银行贷款抵押物为标的物的买卖合同，就会归于无效。

大白话就是，银行是双方签署的买卖合同的审判官，你们影响到他的利益了，他就会让你们的买卖合同无效；如果没有影响到他的利益，他才懒得去管这些闲事。

第二、把房子卖出去，如何操作？

分析前面的两个大前提，有助于我们认识接下来要做的事情在法律上能不能做？有什么法律后果？会不会私自交易，造成自己向买房人违约，而导致自己为了卖个房子，而得不偿失。

搞懂前面的两个大前提后，我们现在来讨论房子买卖操作层面的问题：

01、全款买的房子的操作

基于上面的分析，这种情况下，双方交易的合法性和自由度都是很大的，除了不能办理产权过户外，几乎是没有啥限制的。

实践中，可以采用两种方式来操作：

（1）定金协议

双方就房子买卖的大体细节和条款都谈妥后，签署定金协议，缴纳合同定金。

这个定金协议的性质是立约定金！就是签署定金协议目的是为了担保日后正式签订《房屋买卖合同》，具有担保作用。

具体流程：买房看房，看完觉得满意后，双方洽谈，就买卖的主要内容达成一致，签署定金协议，缴纳定金，出具收条，然后等房产证下来，签署正式的买卖合同，办理产权过户，按约定付房款，交房，其他手续交接，完事！

（2）买卖合同

双方不签署定金协议，直接签署买卖合同，按照约定支付首付款，扣一部分尾款。

根据《物权法》的规定，当事人双方就不动产设立、变更、转让、消灭物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

这是《物权法》对《城市房地产管理法》的纠偏，也是区分当事人之间物权行为和债权行为的立法依据。

基于这项法律规定，虽然双方买卖房子不能办理过户，但双方签署的买卖合同是合法有效的，受到法律保护。

正是由于买卖交易了，也有了款项和房屋的交付，会出现大额资金往来，但房产证没下来，产权没过户，对卖家几乎是没有风险的！但对于买家来说，风险是极大的！！！

这个风险来自于哪里？

比如，卖家把房子卖了，钱收得差不多了，但房子还在卖家名下，万一卖家对外大额负债，被众多债权人起诉，房子大概都会被查封，甚至被拍卖。

如果房子被查封，或者被拍卖了，对买家来讲，一点办法都没有，只能眼睁睁地看着房子被处分，无力挽救。

因为在法律上，房子还属于卖家的财产，被他的债权人申请执行，就在情理之中。而买家和卖家之间，只是有买卖合同关系，基于买卖合同付的款项，也只是一种普通的债权而已，跟他的其他债权人是一样的。

如果卖家负债累累，买家付出去的款项几乎就等于打水漂了，房子同样拿不到，如果再花钱装修的话，那买家亏得就更惨！！

当然，这只是少部分人可能会存在的情况，多数人应该都是诚信和善良的。

具体流程：买家看房，确认无误后，双方面谈合同细节，达成一致后，签署合同，缴纳一部分款项，扣些尾款，移交房产资料，移交房屋，等待房产证下来，办理产权过户，付尾款，完事！

02、按揭买的房子的操作

基本操作流程跟全款买的房子类似，只是注意一个问题就可以了--结清贷款！

结清贷款再交易，对双方都是一种保护。

怎么说呢？

（1）对卖家而言

房子基本卖了，贷款还要接着还到房产证下来，是不是凭空多付些利息？这样就不划算。

一定不要做一种交易，就是将按揭转给买家去还，等房产证下来了再去结清贷款。

这样做的风险在哪里？

就是征信！！！买家不按时还款，每个月就晚一两天还，等房产证下来，卖家的征信是不是就彻底花了？！

（2）对买家而言

最大的风险就是买卖合同签了，但是银行“一不高兴”，主张买卖合同无效，那是不是买家就玩废了？

说白了，贷款不结清，买卖合同就是效力待定状态，可能有效，可能无效，那就是一种不确定的交易状态，除了债权人查封，还有银行抵押权，这一壶可不好喝。

第三、站在卖家的角度，还需要注意些啥？

总的来说，期房买卖，卖家的风险很小，基本都处在有利的位置，但也有一些细节问题，需要加以注意。

01、尾款

由于房产证没下来，虽然买卖合同签了，款付了大部分，但基本都要保留一部分尾款，用于约束卖家在取得房产证后积极配合办理产权过户。

基于这个交易惯例，风险点在于收尾款和办手续顺序问题，也就是要在办理产权过户之前或者同时，要把尾款全部收回来，不宜等到过户完了再收款。

02、对房子使用的监督

一般如果签了买卖合同的话，又付了大部分款项，多数都会在签完合同就交房，但房子还在卖家名下，万一买家有些非法用途，或者出租出去没把控好租户，租给了传销组织，牵扯到房东，带来一些不必要的麻烦，就不是很好。

因此，不管对方是出租，还是自住，都要侧面多监督下，或者在合同中约定好出现这些情况的责任负担问题。

03、装修款的报备

如果是将毛坯房卖出去，对方接房后要装修，装修方案要到你这里报备，并将装修预算、决算单据留一份给你。

这样做的目的在于万一后期扯皮，交易终止，结算装修费用的时候，不会被漫天要价。

因此，在没有取得房产证的情况下，将180平米的现房卖出去，还是需要注意很多问题，虽然利好的因素更多，但也要控制好不利因素，将风险全控制在自己的节奏中，不要出现差错。