业主委员会与物业签订合同_业委会未经业主大会同意，擅自与物业签订合同，需要承担什么责任？为什么？

1.业主委员会作为业主大会的执行机构，具有代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的权利，类似于业主大会的常设机构与执行机构。

2.根据《物业管理条例》第十一条的规定：选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，意味着选择哪个物业公司或者解除与物业公司的服务关系，由业主大会决定，而业主委员会则可以代表业主与物业公司签订物业服务合同。

3.根据题干可知，此种情况应该是业主委员会未按照业主大会选聘出来的物业公司签订物业合同或者未召开过业主大会的情况下就擅自与物业公司签订物业合同，属于未经授权擅自与他人签订合同，经过业主大会的追认，该合同可予以撤销或者经过业主大会的决议的形式终止与物业公司的物业合同，选聘新的物业公司。针对此种情形，《物业管理条例》第十二条也规定：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第十九条同时也规定：业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

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感谢悟空小秘书邀请！

业委会的确是和物业签约的主体。

会不会解决物业和业主之间的矛盾。

这个问题我的看法是：

我觉得业委会的成员必须是小区的业主。

业委会的成员，没有搬离所住小区的打算。自己要在小区长期住下去。只有长期住户才有心为小区服务。

业委会是要维护业主的利益。是要为小区业主服务的。

业委会成员不能私心太重，斤斤计较的人不适合做业委会成员。

物业和业主之间的矛盾，业委会有调解的义务。调解必须是公正的基础上进行的。没有向着谁的说法。向着大局为重。

和谐宜居安全舒适的生活环境，是业委会和物业共同努力来实现的。

业主朋友们：为了我们共同的家，大家应该配合业委会和物业的工作。大家一起努力，我们的生活小区会越来越好！

如果业主委员会成为和物业管理公司签合同的主体，会不会解决有些小区物业占上风问题？

提出这个问题的人可能对《物权法》及《物业管理条例》不太了解。《物业管理条例》明确规定业主大会是物业管理区域内的最高决策机构，业主委员会是业主大会的执行机构。从这一点来讲法律已经明确将业主大会作为与物业公司签订《物业管理服务合同》的主体，业主委员会只是代表全体业主签约而已。

随着《物权法》的颁布小区业主的房产得到了真正的保护。业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分权同时业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务不得放弃权利不履行义务。正是因为业主对共有部分享有权利，《物业管理条例》将小区内全体业主组成的业主大会定为物业管理区域内的最高决策机构，当然也是《物业管理服务合同》签订的主体。

物业公司是依据与全体业主签订的《物业管理服务合同》提供服务的。物业公司在物业管理区域内的所有行为都必须遵守《物业管理服务合同》，在为业主提供服务及进行小区秩序维护时都必须严格执行小区的各项规约。《物业管理服务合同》是业主与物业公司共同订立的大家都必须严格遵守，不得违约，小区内的各种规约是全体业主共同订立的小区内的业主必须共同遵守。因此，物业公司在进行物业管理服务时与业主并不存在谁占上风的问题，是一种服务与被服务的关系。

在现实生活中人们会总是感觉物业公司在物业管理服务活动中占上风，这是一种错觉。物业公司在提供物业服务时是根据《物业管理服务合同》及业主共同签订的规约进行的，合同和规约是全体业主共同订立的，大家就必须执行。物业公司纠正业主违反规约的行为是依规办事，并不存在谁占上风的问题。

总之，物业公司在提供物业管理服务时，必须执行《物业管理服务合同》及小区业主的有关规约。业主有权享受物业管理服务，但必须遵守小区的各项规约，履行自己的义务。

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小区物业和业主委员会签订合同，业主没有参与签订合同，业主可以拒交管理费吗？在回答这个问题之前，我们先搞清楚业主委员会在小区的地位及职责。物业管理区域内业主大会是小区最高的权力机构，业主委员会是业主大会的执行机构。也就是说业主委员会作出的有关小区内的重大决定必须经业主大会会议投票通过。

《物业管理条例》需小区业主大会会议通过的事项有:

1.制定和修改业主大会议事规则；

2.制定和修改管理规约；

3.选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

4.选聘和解聘物业服务企业；

5.筹集和使用专项维修资金；

6.改建，重建建筑物及其附属设施；

7.有关共有和共同管理权利的其他重大事项:

从上面的规定我们可以看出选聘物业管理企业是必须召开业主大会会议并且经经专有建筑面积占总建筑面积1/2及人数占业主总人数1/2的业主同意，方可执行。《物业管理条例》同时规定由业主委员会代表全体业主与物业管理公司签订经业主大会表决通过的《物业管理服务合同》。

综合上面所有的描述，就可以准确的回答提问者所提问的问题:业主委员会是有权利代表全体业主签订《物业管理服务合同》的，但是所签订的《物业管理服务合同》必须是经业主大会会议表决通过的。如果业主委员会与物业公司签订的《物业管理服务合同》未经业主大会会议表决通过，那这个合同是无效的，业主可以拒绝缴纳物业管理费。

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