说清楚
完整描述纠纷焦点和具体问题
看好期房以后,交完订金,什么时候交首付款,月供是什么时候开始?
我的回答是:
先查看开发商是否取得了商品房预售资格;从面积、楼层、朝向、户型等方面挑选自己中意的房屋,问清楚是否具备购买资格;
(1)开发商是否取得商品房预售许可证
预售许可证以栋为单位发放,自己挑选的满意的房源,一定要确认它所在的楼栋已发了预售许可证;
(2)挑选的房源,一定要将它在楼层平面图中的位置与实物进行比对
该套房源处于中间户还是边户,一梯几户,是否南北通透,楼层、朝向和户型怎样,都要搞清楚。
我所在的城市行政主管部门规定,开发商自取得商品房预售许可证之后10日内,必须开盘。
从交付订金、取得预售资格到开盘、挑选合适的房源、下定金,从现实的情况看,大致10天左右。
(3)问清楚,自己是否具备购房资格
有的地方出台了限购政策,一定要将政策的规定了解清楚。
为了便于说明,下面给出一个案例。
2019年,小张和小王夫妻俩生育了二胎。夫妻目前所住的这套房子建筑面积为88平方米,有了小宝后,夫妻俩决定再购买一套面积更大一点的房子。
经过在市场跑盘,夫妻俩终于看中了一个大型楼盘中的一套建筑面积为130平米的房子。
售楼小姐告诉夫妻俩:打完折以后,该套住房售价为119.6万元,单价为9200元/平方米。
夫妻俩盘算了一下房款的支付方式:先支付47.84万元,即40%的房款,余下通过公积金和商业贷款支付。
经事后了解,夫妻俩对房款的支付方式是这样打算的:
(1)当地公积金中心有规定,如第一套房已用过公积金贷款,贷款必须已全部还清,且第二套住房的首付款比例不得低于房屋总价的40%;
(2)夫妻俩均在机关事业单位上班,都有公积金,按照政策规定,公积金贷款的最高上限35万元;
(3)公积金贷款年利率为3.25%,商业贷款的年利率为基准利率4.9%上浮15%即5.635%,夫妻每月公积金收入合计4800元。经测算,贷款期限为10年,公积金每月需偿还3420元,商贷每月偿还3931元,合计7351元。
夫妻俩认为,此预算在承受范围内。
从上例可知,事先把房款的支付方式计算好,看是否在自己力所能及的范围内,非常重要;同时,为下一步签订正式合同时,便于及时确定支付方式。
(4)对银行贷款审批条件的了解
银行对贷款审批主要集中在收入证明、银行流水和征信报告。
一般情况下,如果夫妻收入低于月供支出的50%,银行可能会认为有风险;
银行一般会要求申请贷款的客户打印银行流水的时间长度为半年;
征信报告非常重要,如果征信有问题,贷款很难获得银行的批准。因此,在没有缴纳定金之前,先把征信报告打印出来,看看有没有不良记录。
(1)查看了预售许可证,对想购买的房屋有了非常详细的咨询,交了订金,对银行的贷款审批有了大致了解,测算了房款支付方式,这个时候,就可以与开发商签定正式合同了。
(2)合同中约定的房款支付方式,前面已经进行了测算,按照预先计算好的方式进行填写就行了。
(3)合同签定以后,就开始交首付款。
(1)签定了预售合同,交了首付款,开发商就会整理好材料提交给银行,等待银行的通知,办理公积金和商业贷款手续。一般情况下,这中间相隔1个月左右。这段时间,开发商需将批量的材料进行整理,银行要审查材料,看是否满足贷款条件。
(2)在办理贷款手续时,选择哪家银行作为贷款机构,可以参照之前打印银行流水的那家银行,因为,家庭收入和支出的主卡可能就是银行流水的银行卡,下次偿还月供时,能保证有足够的收入冲抵商贷的月供。
比较顺利的情况下,商业贷款的发放要比公积金贷款提前20天左右,整个贷款时间基本在30—45天左右就可以完成。
贷款审批下来后,银行会确定一个扣款日,这个扣款日就是客户开始月供的时间。
交付订金之前,最好先了解清楚房源的具体情况,比如户型、朝向、楼层、面积等;
如果中意了,就查看预售证,再交付订金;
后续的事情就按照想好的房款支付方式、银行贷款审批条件、签定合同、交首付款、办理公积金和商业贷款手续的流程就行了。
江南文蕴的世界,希望得到您持续的关注。
刚买的期房,首付已交,贷款办理看合同约定的时间。办理按揭贷款需要提供的资料:
1、申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份(如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明)。
2、购房协议书正本。
3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份。
4、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等,包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。
5、开发商的收款帐号1份。贷款手续:首先,到银行了解相关情况;办理相关带齐以上的资料申请个人住房贷款;然后接受银行的审查,并确定贷款额度;接下来就可以办理借款合同,且由银行代办保险;办理产权抵押登记和公证;最后剩下的就是银行发放贷款,借贷人每月还款和还清本息后的注销登记。
你好!我是安叔,很高兴认识你!
第一次开盘,适不适合马上买,这个要具体问题具体分析!
第一、把握形势,要知道当下及未来房地产价格的趋势,如果现在市场平稳、改策沒有打压,没有出现大打折或大涨价的现象,房价大概率是会平稳有序发展下去,此时买入,既可享受前开发商的红利(首开一般价格会有优势、而且各种优惠折扣、福利不少),而且也可以尽早入住,早买早收益。如果市场不平稳,有楼盘打折扣甩买或大幅涨价,必然会引来政策的干预,要么打压、要么刺激救市,这时尽量观望下。
第二、一般开发商首开房源价格上虽有优势,但开售的房源,要么位置不好、要么楼层不佳或者面积非主流,真正好的房源肯定留在后面卖个好价钱!如果你不在意这些,当然可以尽早入手;如果在意,还是待后面理想的房源开售再买吧!
第三、要看开发商资质及楼盘品质,有的开发商资金紧张,拿地就预售,所有的东西都是纸上谈兵,能不能兑现两说,所以,等它产品做得差不多再出手,不论是楼层、位置、面积段更好,而且烂尾的可能性小,唯一就是价格可能会小贵点。但相比房子的总价,多出线的比例也不会大,毕竟房子更好,升值潜力更大!