卖房合同签订注意事项_卖房合同签订注意事项？

《商品房买卖合同》是购房者保障自己合法权益的主要法律依据，因此购房者不能不慎重看待，在签订《商品房买卖合同》时不要注意以下问题：

（1）在合同中，应注明与开发商谈定的付款方式是一次性付款还是按揭付款（或分期付款），最好注明如申请不到银行按揭时订金等预付付款的处理办法。

（2）明确注明房屋面积所购面积要明确注明销售面积（或分摊的公用面积）是多少，实际使用是多少。如面积误差超过约定范围，购房者有权退房并追缴利息损失。

（3）对交楼日期要有严谨、具体的规定务必将开发商交付房屋的日期写明确，具体到某年某月某日，不要用模棱两可的措辞来表达。如果开发商在约定的时间不交房，则可以按照此条款追究其违约责任。

（4）明确煤气通气的准确时间合同中要写明煤气通气的准确时间，或写明因入住率不够而不能按时通气时，开发商应采取什么应急办法。

（5）明确产权证发放到购房者手中的准确时间

（6）认真查核合同附件，注意房屋平面图与所购房屋是否一致注意是否标明各居室、客厅、厕所的面积；所购房屋的建筑结构、装修及设备的材料、品牌和型号是否确定。（7）约定设计变更时如何承担责任合同中应明确写明房屋建造中如果出现设计变更，新的设计方案应在多长时间内通知购房者，如果购房者要退房应在多长时间内提出，以及卖方应该在多长时间内退款及付其利息。

（8）仔细研读补充条款的内容如果购房者认为《商品房买卖合同》内容仍不够详细，可以再签订一个补充协议，把双方认为应该约定的内容规定在补充协议中。协议内容应该公正，双方权利与义务必须对等。应当注意的是，有的开发商事前已拟好了补充协议，这些协议多是按开发商单方面意愿拟定的，其中包含不少不平等的内容，购房者应多加注意。仔细研读补充条款，注意补充条款是否与正式合同相抵触，对不同意的条款可以提出修改，自己有什么需要补充的也可以提出。因为任何合同在正式签订前都是可以修改的。避免疏忽而带来不必要的经济损失或民事纠纷。

随着农村地区城市化建设的快速推进，近年来，因拆迁利益引发的农村房屋买卖合同纠纷案件日益增多。本文讨论的背景为，涉案农村房屋买卖发上于上世纪九十年代，且买卖双方存在亲属关系，并未签订书面买卖合同，买受人实际占有、使用并控制争议房屋，并主张因亲属关系并无购房款支付收据。本文分析上述事实背景下，事实农村房屋买卖协议是否成立的认定原则，并提出农村房屋买卖注意事项。

一、事实农村房屋买卖合同的成立

1.事实农村房屋买卖合同成立的要件

《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同”。由此，是否签订书面合同并非判断争议双方之间是否形成合同法律关系的绝对标准。

双方未签订书面协议情况下，是否存在事实上的买卖合同关系，应当结合争议双方实施行为时的意思表示以及双方是否实际履行争议房屋买卖合同权利义务来考量，具体包括买受人付款情况、房屋实际交付使用情况、土地使用证交付情况、以及双方对相关事实的认知。其中付款情况以及争议房屋交付使用情况为基础事实要件。

2.举证责任

依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（“《民诉法解释》”）第九十条以及第九十一条规定，买受人作为主张法律关系存在的一方，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。具体到本争议背景下，其核心证明责任在于购房款的支付。

虽然原则上“否认无需举证”，但并不代表出卖人主张房屋买卖合同关系不存在无需举证。法律关系是否存在取决于上述四方面事实要件的成立与否，尤其是付款以及交房。对于付款，买受人之举证责任大于出卖人。然而，本争议背景下，买受人实际占有使用并控制争议房屋，即表示，买受人已初步举证证明房屋的交付。该种情形下，就房屋交付事实要件的举证责任已经转移，出卖人主张并未基于买卖交付房屋，而系借用或者委托管理的，其应当承担举证责任。

3.证明标准

由于案涉纠纷并无书面协议，极可能双方举证无法完全还原客观事实，而法官不能拒绝裁判，应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。对此，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定，“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”《民诉法解释》第一百零八条规定，“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”

买受人主张成立农村房屋买卖合同关系，其应当举证证明基础要件事实的存在具有高度可能性，出卖人主张不成立，应当充分举证证明买受人实际占用、控制争议房屋的权利依据，以对抗买受人之举证。最终，裁判人员将结合双方举证情况，综合判断买受人之举证是否达到高度可能性，从而认定事实房屋买卖合同是否成立。

虽然举证以及证明标准相对清晰，然司法实践中，该类纠纷的裁判结果具有较大的不可预期性。一方面，法官运用逻辑推理和日常经验法则对双方证据进行判断时，由于经验法则并无客观标准可寻，不同裁判人员基于各自的背景所形成的经验不同，基于相同证据对事实的认定中，亦存在较大偏差。另一方面，不同案件细节有所不同，用以佐证基本事实存在的细节可能影响裁判人员心证的形成。

二、农村房屋买卖注意事项

1.签署书面协议并进行权利确认

未明确权利义务关系，建议买卖双方签署书面协议，并邀请村委会或村里老人见证。根据《土地管理法》第六十二条规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）政府审核，由县级人民政府批准，对于非同一集体经济组织内部成员之间买卖房屋的，应经过县级土地管理部门进行权利确认。

2.留存相应证据

于买受人而言，在购买农村房屋时，除需签订规范的书面买卖合同外，还应当要求出卖人就收到购房款出具收款凭证，并及时要求出卖人交付土地使用权证等权属证明文件。

于出卖人而言，如出借房屋或者委托亲朋好友管理，应明确该意思表示，并通过书面协议或者录音等形式予以固定。且，即便是不使用房屋，亦应当留存对房屋有控制权的证据，避免被认定为基于买卖的交付。

谢邀！如今新房的价格持续走高，所以很多人宁愿选择购买二手房，当然这并不是说二手房要便宜很多，只是相对便宜一些，另外，装修较好的二手房，也可以省去装修的麻烦，然而，二手房毕竟是个人之间的买卖，那么签订二手房购买合同要注意些什么呢，坤鹏论结合身边朋友的情况来给大家分析一下。

一、房屋产权要查清

坤鹏论认为，买二手房，首先房屋产权一定要明晰，这个在某种意义上说比房价都重要。之前有一位朋友，买了一套某锅炉厂职工的福利房，全程联系签合同的是一位男士，由于朋友最开始没有查看房屋的产权证，到后来要签合同时，才知道，原来这套房子是这位男士的爸爸的，而他爸爸正重病住医院，说委托儿子全权处理。关键是房产证卖方也没拿到手。遇到这种情况，朋友还是有些犹豫，毕竟房价相对便宜，放弃了有些可惜。后来经过进一步了解，老人的房产不只是给这个儿子的，老人还有一个女儿……最后，基于这个情况，朋友最终放弃了购买。

买二手房，房屋产权异常重要，应该注意看产权证上的房主是否与卖房人是同一人。一定要查看房子产权证的正本，并且最好到房管局查询此产权证的真实性，同时确认待售房屋是否被抵押或查封。

二、房屋相关信息要写清

对房屋有准确的了解后，在签订二手房买卖合同时，就有针对性了。首先，一定要标明房屋的具体位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；第二，还要写明房屋产权归属，原售房单位是否允许转卖（有的单位福利房要求5年内不能交易），是否存在房屋抵押或其他权利问题，是否有私搭乱建部分，房屋的物业管理费用及其他交费状况，房屋相关文书资料的移交过程。

三、房款付款时间、过户时间

关于款项，具体约定付款时间。二手房买卖基本上都是直接约定该套房屋的价款。为此，合同中必须分别写明首付款交付、房产过户以及尾款交付的具体期限。其中的尾款交付期限有赖于房产过户期限，因此过户期限以及过户手续由哪方主办、哪方配合，必须事先确定并在合同中写清楚。

四、交接时间以及费用界定

在确定并写明所购二手房及附属设施交接时间的同时，还应注意确定和写明水、电、气、暖、物业等费用的划界承担时间。二手房交接时间和费用划界时间是责任划分的界线之一，如果界定不清，日后就有可能引起麻烦甚至纠纷。

五、户口迁移问题

很多人买二手房，特别是学区房，就是为了转户口，让孩子读书，所以，户口迁移问题要重点关注。 由于户籍的迁入和迁出归公安机关管理，而公安机关在处理户口纠纷时，又受到户籍政策的限制。比如，卖给买方的房屋是卖方唯一的一套房屋，没有其它的房屋可供卖方迁入户口，则无论买方理由多么充分，公安机关都是无法将卖方户口强行迁出的。相应的，买方的户口也就无法迁入。

六、违约责任

二手房交易过程相对新房更加复杂，且交易金额较大，有时会出现意想不到的情况和违约行为。如果交易过程中出现违约，怎样划分双方责任？这也需要在二手房买卖合同中进行提前约定，写明违约赔偿责任和赔偿金额。

虽然，二手房购买和过户相对要麻烦一点，只要注意了以上几个方面的问题，相信，买二手房也不会有什么安全隐患，毕竟，买二手房的人这么多嘛，所以大家也不要过于担心。

双方同意，第一地理位置，第二负少平米，第三款项等等。

首先一定要定好成交价格、付款方式及资金划转方式。以免到时与购房者对接混乱，制造出许多不必要的问题。还要对房屋产权及具体状况进行承诺。

1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证以及及其它证件。

2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金，买卖双方签订房屋买卖合同。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。

4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。

5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

7、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕

二手房交易相比新房交易要复杂的多，购房人既要保证房屋产权无争议、可交易，还要保证资金安全、过户交割顺利，稍有不慎就可能入坑。关于二手房交易中的常见风险以及如何规避问题，笔者曾有相关解答，可到笔者的主页查阅。

二手房交易过程中，除了要做详细的产权调查之外，最重要的可能就是签订房屋买卖合同了，很多交易风险均需要通过合同条款来约束和化解，房屋买卖合同也是日后出现合同交易纠纷最有效、最重要的法律依据。因此，合同条款应尽量全面、详细、具体，这个房屋买卖合同不同于在交易中心的网签的交易合同，前者是双方意思的真实表示，而后者只是为了办理手续，在审理房屋买卖合同纠纷案件时，法庭一般会采信前者。

二手房的房屋买卖合同一般应包括以下内容和条款：

1、房屋的坐落位置。要清晰地表明地址、栋号、房号、户型、产权面积、产权人（有共有人的要全部列出）等，上述信息应与房屋产权证上的登记内容表述一致。此外，还需要明确交易标的装修状态，是否包括附送的花园、露台、车位、车库等。

2、房屋交易成交价款。一般是总价成交，但要清晰表明交易价格是否已经包括装修、家具家电、附送的车位、车库在内。如果包含家具家电，应将家具家电清单作为合同附件。附送的车位、车库需要表明具体位置及产权状态。

3、付款方式及付款时间。要明确是一次性付款、分期付款，还是按揭方式，首付及分期付款的具体支付金额及具体截止日期。如果是按揭方式，要明确首付金额和贷款具体金额。

还应明确支付价款是否由银行进行资金监管，如果是直接支付，要约定付款的具体时间节点及支付的前提条件。

4、交易税费的分担。要明确交易产生的买卖双方的相关税费由哪一方承担？是按照法律规定各自承担，还是全部由买方承担。目前的行规一般是全部由买方承担。

交易过程中卖方涉及的税费主要是增值税、城建税和教育附加税、个人所得税（符合满二、满五唯一可减免），如果是房改房、经适房、解困房、安置房、回迁房等，可能还需要缴纳土地出让金。而买方主要有契税、印花税、交易费、办证费等。

5、过户手续办理。对于按揭购房，由于是首付之后先过户，为了保证尾款安全，应约定过户后的产权证由原房主持有并负责递交给买方贷款银行。即使是通过中介公司，也要这样做，以防止中介过失将产权证直接交给购房人，从而增加尾款的风险。

双方应就办理过户的具体事项做出约定，比如过户条件、办理期限等。

6、交房时间及交房条件。应约定具体的交房期限及交房应具备的条件。

7、物业交割及费用结算。应明确物业费、水电气热费等费用的具体结算方式，以及历史欠费如何清缴。

8、户口迁移。合同应约定卖方将户口迁出的具体期限。

9、卖方的承诺条款。卖方应承诺所交易的房屋不存在未告知买方的共有产权人，不存在抵押、查封、限售等不可交易情形，不存在长租情形，不存在产权纠纷及债务纠纷，不存在未告知买方的刑事案件，如有虚假承诺，愿意承担相应的法律责任。

10、违约条款。合同应就双方的违约责任及赔偿金额做出具体约定，包括但不限于单方毁约、逾期付款、逾期交房、逾期办理过户、逾期交房、逾期迁移户口、虚假承诺、交房条件与合同约定不符等各项的违约赔偿数额。

总之，二手房交易风险大，合同条款要尽量全面、详细、具体，即使是中介提供的合同文本也要认真审阅，并根据具体情况加以补充。合同条款越完善，后期履行就会越顺利，风险也就越低。

你好，由于你问题中没有说明这房子是否夫妻共同财产，我们分不同情形来回答。

签订合同是有效的，只是不动产物权变动与房屋买卖合同的有效是两个问题。

如果房子是夫妻共同财产，产权登记在丈夫一人名下，是你签字要卖掉的，那么这样属于产权登记错误，要先区分共有形式。

如果是共同共有，那就需要夫妻两人一起签字。否则你一人签字卖房属于无权处分，买卖合同有效，但对方买房人作为善意第三人享有单方面解除合同的权利。如果你签字后，你丈夫后期很快对这个卖房行为进行了追认，那就没有问题，这卖房合同有效。如果要解除合同，要按违约处理。

如果是按份共有，且你占2/3以上份额，那你签字就算数了。如果你所占份额低于2/3，参考上方共同共有的处理方式。

如果房子是你丈夫的婚前个人财产，产权登记在他个人名下，你没有处分权，除非你有丈夫出具的委托授权。