售楼处直接更名靠谱吗_购买更名房有风险吗？

我有一个朋友也是买的这种房子，最后倒是没有什么偏差出现，可是在贷款发放下来之前的几天，他也是提心吊胆的，说明确实是有危险的。而且这种房子，一定是有中间人给你介绍的，先看看中间人是不是靠谱吧，再一个，如果价格上优惠不是很多，还是算了最好、最安全。

你说的二手房是不是别人从开发商哪里买到手，然后还没交房的房子然后出售，你要买？如果是这样的是可以从开发商哪里更名的过程是原房主退房，购房合同作废，开发商把钱退给原房主，你把房子钱给开发商…

我给你比喻下，比如房子我买的50万整，还没交付使用房产证更没有办理，我就想60万卖给你，我需要和你去开发商哪里更改合同，我的合同作废，开发商把50万退给我，你需要缴纳50万给开发商，然后直接网签合同，合同是你的名字，然后剩下10万是咱俩私下交易，以后参加不动产权证直接就是你的名

不知道这样说你能懂不…我朋友就是这么操作的

一、直接找开发商说好要进行更名。然后你找买家，约定一个付款的比例，然后更名以后再付尾款可以把按揭结清。

二、如果要想先交易，记得做个预约合同公证。等下产权证再过户。费用嘛，就是契税、增值税、个人所得税了。至于谁交，就看你们那个地方的一般行情，或者说是你们自己协商决定。

三、如果可以，在开发商办理了大产权证以后，就自己去办产权证。只要自己愿意跑，估计两个月就下来了。如果开发商还没有办理大产权，就只有等着下来以后自己再去办。集体件一般都要两年左右才会下来，但是私人去就快多了（前提是开发商愿意配合，把相关资料给你）

不动产权证还没有出来，是否可以买房呢？这是很多买房人要思考的问题。这个问题说简单也简单，说不简单，也会有复杂的成分在里面。

没有不动产权证的房子，是不能交易的，而你是否采取另外的方式交易，那就看什么情况了，有时候会存在较大的风险。

没有产权证的房子如何交易，这里谈谈我的观点。

没有产权证的房子不能上市交易

我们说房子要交易，必须满足交易的条件，那就是明确的产权，并且有产权证作为产权交易的依据。

你的房子开发商还没有给你办理产权征的，不能满足商品房买卖交易的必要条件，因此，是不能上市交易的。

房产证还没有下来，现在我想卖，如何交易

不太清楚你这房是否已经交房，或者交房还需要多长时间。这里就存在几种可能。

❶、已经交房

如果已经交房了，按照一般产权证下来的时间来判断，开发商交房后3～5个月产权证就可以下来，那这种情况下，你可以和买家先签订一个买卖合同，等产权证下来后就可以产权过户。

❷、还没交房

如果还没有交房，那产权证下来的时间就比较长，交易的时间也会比较长，这中间就会存在比较大的不确定性。

如果你和买家签订合同的话，卖家没有太大的风险，但买家就会承担巨大的交易风险，这就看买家是否愿意和你签订买卖合同了。

❸、是否可以直接更名

只要产权证还没有下来，就可以更名的方法进行交易。

业主向开发商提起退房申请，开发商同意后，开发商到不动产登记中心退还网签；成功退还网签后，开发商再和新的买家签订买卖合同。

由此可见，产权证还没有下来的时候，是可以更名的。

但这里有一个问题，你更名的时候，必须要开发商到不动产登记中心退网签，如果开发商不愿意到不动产登记中心退网签，你这套房就无法更名，新的购房人也不会和开发商签订《商品房买卖合同》。

更名的时候，需要注意的问题

更名必须由开发商到不动产登记中心去退还网签，退还网签后，开发商才能和新的购房人签订《商品房买卖合同》，这里你要注意两点：

❶、你交纳的大修基金和契税开发商要退还给你

开发商在退还网签的时候，大修基金和契税，税务部门是要一起退还的，如果你不懂这个，开发商就会把这钱用在其他地方，不会退还给你。

❷、新的买家一般不能做按揭贷款

开发商退还网签，只是在不动产登记中心退还了网签合同，并不和经济发生往来关系。你购买的这套房，购房款已经支付给开发商了，开发商已经把这房款提交到公司的财务报告里了，不能重复计算这套房的房价。

因此，你在更名的时候，只是更改不动产登记中心的网签合同，并不改变开发商的财务报表，新的买家，是把房款直接支付给你，而不是支付给开发商。

开发商也不会配合新的买家到银行去做按揭贷款申请，鉴于这样，来买你这套房的买家，一定要支付全款而不能做按揭贷款。

从上面的几点分析来看

房产证还没有下来，现在想卖房，是可以直接更名的，但更名的前提条件是，开发商接受你的更名申请，新的买家必须全款支付购房款，满足这两个条件，你就可以更名了。

当然，这也是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习。

有过类似的操作！但风险较大！请购房人作好风险评估！有几点请注意以下几点：1、必须要确认开发商那里能更名。2、更名前必须确认此房屋真实存在并属于此转让人。3、此房屋房地产交易部门开发商是否有登记且有无查封、抵押。4、以上确认没有问题可交一二万定金要求对方约安排和开发商签约。5、如能和开发商顺利签约后方可按合同金额支付部分房款给开发商要求开具发票(合同和发票为关键证据)。然后才可以支付差价给对方必须要求对方出具收具！6、余下事项就是你和开发商发生关系了！切记！此操作风险大，环环相扣，一个环节都不能出错，一环出错风险就无法估量！当然好处就是比市场略微便宜！言尽于此！希望对你有所帮助！

房屋更名是指购房者在没有办理房屋不动产权証之前，已与开发商签定购房合同并且付清了房款，包括一次性付款或按揭付款手续，并且在互联网办理了备案网签合同手续，相当于在房地产管理部门进行了网上备案。此时买方不可以通过开发商退房或买卖。此时如果购房者或炒房者想将自己的房子指定买家转卖，或者购房者或炒房者己物色到买家谈好了交易，但需更换购房者名字叫“更名”。按照正常手续，进入到此环节，通过开发商已不能退房更改合同，按常规程序必须由原购房主到房产中心办理房屋不动产权证。办证时必须缴纳土地、规划测绘手续费办理两种测绘图及手续，缴纳契税。契税首套房90平米内按房价以1%缴税，90平米以上按比例1.5%缴税；二套房90平米内按1.5%缴税，90平米以上按2%缴税；二套房以上不论面积大小按4%缴纳契税。并要按房屋面积缴纳房屋维修基金，每平方约70几元，办完手续才能进行交易。此房的交易称存量房或二手房交易。在二手房交易中又得由买方缴纳增值税（二年之外含二年免税），增值税全额按5.6%增收。未满五年或非唯一住房按增值部分20%增收个人所得税，或按二手房购房价1%增收个人所得税，二选一定方案（满五年且为唯一住房免征此项个税）。除此之外还要按上面新房缴纳契税办法及比例由二手房购买方缴纳契税。上述两次税费的缴纳，是双方重复式缴纳税费。

如果办証前更名的话就免除了约一半的税费，一套房约减少4～5万元税费。这就是炒房者更名逃税的目的所在。如何才能实行更名呢？更名后不给交易双方造成任何经济损失？一般情况更名是不允许的，但在现实中确实有人实施。暗箱操作也好，是否合理也罢，这得与开发商、房产管理部门勾通对接，办理相关手续。当勾通同意之后，由原购房方夫妻二人携带购房合同、身份证、户口、结婚证到建设局房地产科办理退房手续，并签名按手印取得原购房方同意退房等正当手续，然后取消原网上购房备案，将房产退回开发商。再由交易买方办理重新购房手续，缴纳一定费用相当于违约罚款额。再由勾通好的开发商将房产卖给交易中的买方更改户名办理新的购房合同。新的买方按照前面所述程序，到房地产中心按购买新房过程缴纳税费办理房屋不动产产权证手续，整个更名过程结束。

通过更名一般可节约1一2万元费用。至于更名房是否有风险，按照上述过程更名后买方是没有风险的。其原因：一、原购房者已办退房手续在房地产科已注销备案，不存在任何纠纷和风险。二、不动产证上是新买方户名，原买卖合同和发票巳由开发商收回是没有任何风险的。

如果在正规的贷款机构贷款，房产经销商合法经营的情况下，是靠谱的，贷款方面的知识，可以在速融100上了解。

以更名的方式交易，首先得取得开发商的同意并配合。

目前你的房产在开发商那边的手续办理到哪个步骤？不同阶段处理的方式不同，交易风险的大小也不同。

一，目前只交了定金。这种情况只要开发商同意就行，作废掉草签合同与定金协议，回收相关收据即可。怎么跟接盘的人收钱，私下拟个转让协议即可。

二，交完首付款或已网签。这种情况必须征得开发商同意，且需要作废正式合同及相关税票，开发商可能会要求补税票钱，估计要个几千块，视房价而定，同时还需要注销网签。注销网签后房产交易中心会公示1-2个月，这个期间如果有多人竞买，会采取摇号的方式决定购买人（大多数城市的流程是这样，当然有关系也可以进行灰色操作，指定购买人）。这里面有个风险，开发商必须收到新买家的钱才会退款，而不会直接改名字。也就是说你前期能收到买家的钱只能是正差价部分，你所支付给开发商的房款，必须等新买家支付给开发商后才能退还。开发商信誉好还行，信誉不好，有进无出。

三，贷款审批结束。这种情况无法更名。

不管哪种情况，要更名交易，建议做好视频或录音，一旦发生维权，有居可依。