二手房合同不符合限售政策_如何购买限售二手房？

一、购买限售房子合同是否有效

比如惠州3年限售，深圳限售3年，海南5年限售， 就是买房拿证之后3年内禁止转让。虽然禁止转让，但签订这类房屋的买卖合约并不会必然无效，也就是这类房屋虽然禁售，但是可以买卖，可以签订买卖合同，具体操作是，不是直接的过户买卖，而是在合同中约定明确，房屋限售届满，后比如满3年，再过户，这样的合同约定是合法有效的，本身也并不违背法律强制性规定，因为约定是3年后过户交易，与现行限售政策并不冲突，也不会损害第三方利益，所以合同是合法有效的。在限售期满后，如果卖家毁约不愿意过户，可以向法院请求卖家继续履行合同，也就是直接判决过户。

二、购买限售房子的法律风险

当然，购买限售房子肯定有一定的法律风险，也就是在这个房屋限售期限，卖家可能一房二卖，如果善意第三方在不知情情况也买了这个限售房子，在合同到期后比你先过户，那么你虽然签订合同在先，也没办法请求第三方把房子过户给你，只能请求卖家承担违约责任和赔偿责任。

三、如何规避风险

那么如果规定这种风险呢，简单一点，要把所有原始凭证，包括房产证、发票、买卖合约等拿在手上，同时最好是能实际占有房屋，同时在合同中约定卖家过一房二卖的法律后果，这样几方面约束，就能相应的减少风险。

出售限售的房子，中介违规！

合同是否有效，这个要你对限售这个情况是否了解，房东和中介是否有隐瞒，如果存在隐瞒行为，合同是无效的。如果你是之情的，这份合同是有效的。

当然，还要看这个房子的限售的时间还要多久才结束，比如说十天半个月，那么可以等到限售期满，继续履行合同然后再过户。如果限售期还有一年，那么就没有必要继续履行合同了。

在限售期比较长的情况下，你可以要求房东返还定金，撤销合同，让中介退还中介费。

他们如果不同意，那么你就可以起诉双方。

之前的合同依然有效。至于房东有没有义务重签这个需要你们双方商量来解决的。主要还是取决于买卖双方的，真要是房东坚持不重签，你们撤销合同的话，估计你一样要承受一定的损失的。尽量协调吧！

当初你们签订合同时，应该房东知道你们社保和税单不满一年的吧？如果这样的话有第三方证明就可以了，那样的话即使他告上法庭也没问题，可以把之前你们的首付拿回来。

不能完全保障自己的权益！在未过户之前房子产权人还是属于卖方，

1、分清楚房产证是限售之前领的证，还是限售之后领的证？

先搞清楚房子产权未满两年被限售不可以交易？还是想避税通过等满两年过户的办法来实施？若是该房产被限售了，不可以上市交易，即该处房产在未过户之前，房屋产权人还是属于卖方；若是想等证满两年避税再过户，则需要注意其中的风险。

2、现实中的操作方法也仅仅是把风险降低话，而并不能完全规避风险。

现实中常用的方式有房产公证，买卖双方签定协议，如：卖家拿走多少钱，剩下的等证过户后结清，最多就在加一份20年期的租赁合同。但这些远远还是不能完全保障到买方的利益，其中如：卖家违约，卖家债务纠纷，卖家失联，卖家死亡，卖家不配合过户，卖家要求加价等等，都是有可能发生的。

3、房地产政策的变动，具有不确定的因素，更不能完全保障自己的权益。

房地产政策的变动谁都没办法去预测，例如：在限购之前买进的无证的房产，现在名下多套房子，被限购了，那么就是之前购买无证的房产，现在也不能过户都自己的名下，还需符合购房条件。后期不确定的政策因素，也是无法保障自身权益的因素之一。

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这个是现在二手房市场普遍存在的问题。

从开发商的角度看，今年开盘的大户型新盘中，很多楼盘的滞销，就是因为市场在经过几番筛选和逼定客户后，大部分有投资或者置换需求的客户已被现有房源瓜分完毕，而刚需用户主要考虑的还是小户型，而大户型所目标的置换客户则需要卖掉手里现有房源才能置换，导致售房周期拉长。

你可以咨询买新房的楼盘置业顾问，据我所知他们手里有些渠道资源可以帮助去化周期，当然现在二手房市场就上海来讲，已经从卖家市场进入买家市场了，普遍价格下跌趋势明显，所以怎么权衡还要看你自己。

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