二手房过户超过合同时间_二手房超过过户时间？

　　一、二手房

　　二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易三级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

　　二、权属确认

　　1. 确权介绍

　　卖方经由房屋管理机构，查验房屋权属档案是否真实、有效，是否存在抵押、查封等状况，买方通过确权可以详细了解该房产真实产权信息，避免房产交易中因权属问题产生的纠纷。

　　2. 确权流程

　　⑴、卖方准备确权所需资料。

　　⑵、买卖双方到房屋管理机构办理档案查询事宜。

　　⑶、买卖双方查验确权内容并签字。

　　3. 确权内容

　　房产证号 查询房产证号与房屋管理机构登记是否一致

　　房屋所有权人 查询房屋所有权人与房产证显示是否一致

　　共有情况 查询该房产有无其他共有人

　　房屋座落 查询房产登记地址与房产实际地址是否一致

　　登记时间 查询房屋所有权证登记时间便于确定税费

　　房屋性质 查询该房屋性质为商品房、成本价或其他

　　是否央产 查询央产房是否具备上市条件(央产办查询)

　　规划用途 查询该房产规划用途是住宅、商用或其他

　　房屋状况 查询该房产层数、面积等基本情况

　　土地状况 查询该房产土地取得方式及土地使用年限

　　附记情况 查询该房产有无抵押、查封等其他状况

　　4. 确权所需资料

　　⑴、房屋所有权人。

　　⑵、本人身份证原件。

　　⑶、房屋所有权证原件。

　　5. 确权注意事项

　　⑴、签署正式合同之前办理确权。

　　⑵、缴纳定金之前办理确权。

　　⑶、确权需要房东本人亲自到场。

　　三、二手房交易注意事项

　　在二手房买卖时，应注意事项共有以下几点，具体如下：

　　1、房屋手续是否齐全 (查看房产证，土地证，个别地区还有契税证);

　　2、产权是否明晰无纠纷(是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况);

　　3、交易房屋是否在租 (须注意：买卖不破租赁);

　　4、土地情况是否清晰 (是否有土地抵押，查封等);

　　5、市政规划是否影响 (是否在动迁红线内);

　　6、房屋是否合法 (不要有违规搭建等，无法办理过户);

　　7、单位房屋是否侵权 (福利分房等);

　　8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移(特别是学区房) ;

　　9、中介公司是否违规 (选择全国连锁的正规品牌中介机构办理，避免黑心中介吃差价等);

　　10、合同约定是否明确 (违约赔偿责任)。

　　四、处理方式

　　1、如果合同中明确约定由相关解除合同条款，如果买方违约，卖家当然可以解除。

　　2、即使合同中没有约定解除合同条款，根据《合同法》第九十四条的规定，有下列情形的，当事人可以解除合同：

　　(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

　　(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务

　　(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

　　(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

　　(五)法律规定的其他情形。

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