无证房屋征收赔偿标准_97年无证房补偿标准？

来源：大律网小编整理 2022-06-30 14:44:30 人阅读

导读：您好，无证房屋真的就“活该”被拆吗？第一，早期建设的老房屋。80年代甚至更早建设的房屋当前是大量存在的，这些房屋建造时可能还未实施《城市规划法》（1990年施行...

您好，无证房屋真的就“活该”被拆吗？

第一，早期建设的老房屋。80年代甚至更早建设的房屋当前是大量存在的，这些房屋建造时可能还未实施《城市规划法》（1990年施行）、《城乡规划法》（2008年施行）等法律，所以在当时并不属于违建。但遇到征收项目时，征收方大多会将其认定为违建，以此为由来减少补偿或干脆不予补偿。

第二，不规范的农村建房。农村村民在宅基地上建设住房的申请审批程序，并没有明确的法律层级的规定。在一些农村地区，村民只要取得了宅基地使用权证，经过村委会点头同意就可以自行建设房屋了。例如，笔者好友所在的村，有村民向村委会咨询建房是否需要申请，村主任竟直接向村民表示随便盖即可。当地村民建房都是这样盖的，已经形成一种“村规民约”。此种情况存在的原因在于当地曾经历过一次修路占地，村民的房屋本来证件齐全，搬家后置换划拨另一块宅基地让村民建房，却不再办理相应手续，导致大家的房屋均为无证房。村委会就劝村民放心住，村大队的房子也没证，且你审批不下来就不盖房，难道要一家人都住在田地里不成？可是这样的房屋遇到征收就很难说清楚了。

第三，行政机关怠于履职导致的无证房屋。改革开放初期，曾掀起“下海经商”热潮，部分地方政府为了尽快发展第三产业，支持办企业和个体户经营活动。有的外来的非本集体经济组织成员开办的企业或个体户自行建房后经营至今，相关法律实施后行政主管部门并未将其认定为违建，也未补办产权证件。那时人们对法律法规的敏感度并不强，行政主管部门对建设房屋行为的监管也不像今日这样完善。如果是因为行政机关怠于履职、不积极调查违建情况，或是房屋建成后长期拖延不予办理证件造成的无证，这样的责任显然不应让被征收人一方来承担。

第四，传统意义上的“私搭乱建”。笔者亲戚居住的大杂院里立着一间厨房，它的存在让院子只剩一条很窄的过道，再无多余空间。原本这大杂院中间还有一定空间，种着两排花花草草赏心悦目，洗了衣服被褥可以铺开晾晒，夏夜大家还会凑一堆乘凉聊天。2011年，一户居民将自家房屋向外展宽加了间厨房，过了一年干脆找工人另建起了这间厨房，这件事弄得邻里关系紧张，建房的居民和东屋的居民隔三岔五就吵架，直到如今也没解决。这样为了满足自己基本居住需求以外的需求“私搭乱建”的房屋，自然没有取得证件，也确实违反城乡规划。

无证房屋不都是违建，应当视情况区分处置

实践中，征收方为了加快工作进度或是不想依法全额补偿，很可能动用“以拆违促拆迁”这种目的不当的手段，以房屋无证等理由把房屋认定成违建，然后不予补偿或是给予极低的补偿。有的被征收人也不明白，怎么住的好好的房屋，说违建就违建了，还没有补偿呢？其实，对于无证房屋不应该粗暴地“一刀切”，无证房屋也不一定是违建，有些无证房也应当获得补偿。

第一，我们都知道“法不溯及既往”的原则，对那些《城市规划法》《城乡规划法》实施以前建设的老旧房屋，应当予以补偿。例如许水云诉金华市婺城区人民政府行政强制及行政赔偿一案中，许水云的房屋就是1990年《城市规划法》施行以前建造的历史老房，最高人民法院明确指出该房屋属于合法建筑，产权人应当获得公平补偿。

第二，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条的规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。所以，对于那些各种历史遗留问题造成的无证房屋，要具体问题具体分析，应当综合考量建造历史、使用现状、当地土地利用规划以及有关用地政策等因素，依法进行调查、认定和处理。尤其是对于涉案房屋系当事人及其家庭唯一实际居住使用房屋这种情形，行政机关更应当充分考虑行政行为的最小损害原则，避免应拆除违建而令当事人无房可住、零补偿无处安置等不人道结果发生。

第三，即使房屋被认定成违建，行政机关也应当严格按照法律规定对违建房屋作出相应处理。那些违法程度较轻、可以采取改正措施消除对规划实施影响的房屋，不应盲目拆除。对于确实属于违建且需要予以拆除的，也应当严格依照《行政强制法》规定的程序执法，且在拆除时要明确区分建筑的违法部分与合法部分，不得出现超范围执行的违法情形。

在明律师最后要提醒各位的是，违法建筑与近乎疯狂的强制拆除之间绝不应直接划上等号。而大量历史遗留下来的无证房屋的认定、处置无疑将成为2019年直至今后若干年征收维权乃至于产权保护领域的核心矛盾焦点之一。建的时候“睁一只眼闭一只眼”，拆的时候哐哐一通乱拆，这不仅是非法治的，更是非理智的。依法维权，及时咨询专业征收维权律师的意见，即使要被拆，也要被拆个明白。（作者：谢天泽、王小明）

无证房拆迁征收时候的是否给予补偿，这个话题可谓老生常谈。一到拆迁或征收时，大多数拆迁部门就先问“有房产证吗？”没有就是违建，不按照有证房屋给予补偿。有的老百姓争来争去，最后拆迁方给了都很少的建房材料款，有的直接什么都不给。所以无证房屋真的是违建不给拆迁补偿吗？北京英淇律师事务所告诉您答案是否定的，即无证房在拆迁或者征收时未必不给赔偿，要分清情况，有的无证房应该和有证房屋一样得到合理的补偿待遇。

由于历史原因，没有办理房产证、土地证或因为当地特殊原因无法办理相关的权属证明，这在大部分城市及农村现阶段普通存在，就包括一线城市这类房屋也很多。计划经济年代，房屋要单位分配，而家庭人口众多，单位也没有能力全部分房。因此在70年代、80年代时候，好多人家为了解决住房困难，在单位分的房屋院子内自己建房，甚至有的单位还给员工在院子里盖房，那时政府不鼓励，但是也没有禁止，毕竟自建房也是给相关部门分担了一部分分房压力。

头几年一部很火的电视剧《贫嘴张大民的幸福生活》里就有因自建房邻居产生矛盾这一剧情。在农村也大量存在，村民建房想审批，却没有审批部门的这样的情况。大队直接说你盖吧，你自己的宅基地。这些都是历史遗留问题，不能“一刀切”认定为违法建设。

参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定我们来看：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”该规定也明确，拆迁方在征收前进行调查，认定处理，认定为合法建筑的应该给予补偿，充分说明无证房不能直接等于违法建筑不予补偿。

北京英淇律师所孙曼丽律师曾代理过这样一个案件，某地征收补偿方案中明确规定无证房一律不予补偿，这样的征收行为就是存在违法之处的，后高级人民法院直接判决征收决定违法，要求征收部门对无证房认真调查处理。

其实在2005年建设部《城市房屋拆迁工作规程》就有关于无证房要考虑历史因素问题，不能“一刀切”认定违建不给补偿。我们上级政府还是很正视历史及尊重历史的，也是充分考虑到被拆迁人的利益。不认定无证房拆迁待遇，往往都是拆迁公司为了自身利益，扭曲政策。

综上法律规定无证房屋并不是如拆迁人员所述就一定是违建，在做征收拆迁决定之前，相关部门就要对征收区域涉及的房屋进行摸底调查，要考虑无证房盖房的时间、建造时的相关规定以及是否存在相关部门不作为等因素来综合确定相应的安置补偿方案。总的原则在建房时候并未违反法律规定，虽然没有权属证明，但是应当符合拆迁安置补偿的标准给予补偿，而不应该区别对待。

两个时间点要求记一下，城市里无证房的时间点一般原则是在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前建房基本可以认定合法建筑。

农村房屋一般是在2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前来认定建筑物的合法性。

提示这两个时间点不是绝对，只是个原则及保底时间问题，我接触案件有的地方政策认定2013年前建筑都认定为合法性。

希望这篇文章能解决您对无证房拆迁补偿问题的困惑，如有其它不解问题，可以留言或者来电探讨。

附相关法规依据： 1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。 2、建设部《城市房屋拆迁工作规程》第八条在取得拆迁许可前，拆迁人应当对拆迁范围内房屋情况进行摸底，区分有产权证与无产权证房屋。对于未取得房产证但能够证明该房屋是合法拥有的，由所在地房地产管理部门确认后，依法补偿；对于手续不全或者无产权产籍的房屋，应当经有关部门进行合法性认定后，依据相关法律法规处理；对于存在产权或者使用权（承租权）争议的，应当通过民事诉讼后，按照诉讼结果依法补偿。第十一条《城市规划法》实施后，未取得规划许可证或违反规划许可证规定进行建设的，以及临时建筑使用期限届满未拆除的为违法建筑。对违法建筑依据《城市规划法》及地方城市规划实施条例规定处理。《城市规划法》实施前违法建筑的认定，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门充分考虑历史情况，依据所在省、自治区、直辖市人民政府规定处理。

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北京吴少博律师事务所在办案过程中经常会遇到这样的问题，我的房子没有证，遇到征收是不是就不给补偿了。本文仅就国有土地上无证房屋的征收补偿问题，探讨一二。

一、国有土地上无证房屋的形成历史原因

在这里，首先要明确一点的是，无证房屋并不代表是违建，形成无证房屋的历史原因多样，在这里仅列举在办案过程中遇到的一些情形：

1、已完成相关建设审批手续，但因各种原因尚未取得房产证的；

2、有乡镇政府或其他主管部门的建房批准文件的房屋；

3、原国企自行建造的房屋；

4、企业改制后，在原国有土地上建造房屋的；

5、七八十年代建造的房屋，未办理登记的；

6、已有土地使用权证，且已经过规划部门罚款的房屋；

7、在临时用地上建造的永久性建筑的；

当然，在实际办案过程中，还会有因其他原因造成的国有土地上无证房屋的出现，在这就不一一列举了。

二、国有土地上无证房屋征收的认定程序

一提到无证房屋，很多人第一印象就是违法建筑，进而想到《国有土地上房屋征收与补偿条例》中关于违法建筑不予补偿的规定。但是，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款是这样规定的，“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”

根据上文我们可以知道，市、县级人民政府在作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内无证房屋进行调查、认定和处理。针对无证房屋，是否需要给予补偿，应经过相应的认定程序。虽然各地的程序不一，但一般都会经过以下过程：

1、调查。房屋征收部门对无证房屋的基本情况进行调查摸底，了解实际建造人、位置、建造时间、用途、结构、面积、建房手续等。

2、核实。房屋征收部门将上述材料，分别移送国土、规划、住建、城管等部门进行审查，由上述单位出具相应的书面意见。

3、初审。区县级人民政府或其他有权部门根据上述单位的意见，提出初步调查认定意见，告知当事人并进行公示。

4、复核。无证房屋权利人对调查认定意见有异议的，应提出重新认定的申请，并提供相应证据。

5、认定及送达。公示无异议或经复核异议不成立的，应由相应的房屋征收部门出具无证房屋调查认定决定书，并依法送达当事人。

三、无证房屋的实际占有人在一定条件下可以获得合理补偿

在经过上述认定程序后，就可以知道无证房屋是否能够获得合理补偿了，一般来说只有被认定为合法建筑的，才能获得相应补偿。

比如济南市出台的《济南市国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定和处理办法》，就认定以下国有土地上房屋征收范围内的未登记建筑，认定为合法建筑，并且依法给予补偿：（一）相关建设审批手续齐全且与审批要求基本一致的，但尚未取得房屋权属登记证明的已完工建筑；（二）相关建设审批手续齐全且已完工部分与审批要求基本一致的未完工建筑；（三）未超过批准期限的临时建筑。又比如温州市出台的《温州市区征收国有土地上未登记房屋认定办法》就规定，在旧城区内，《城市规划条例》实施前建成的可视为合法建筑；位于旧城区外，《中华人民共和国土地管理法》或《中华人民共和国城市规划法》实施前建成的可视为合法建筑。

因此，无证房屋的实际占有人只要符合一定条件，是可以获得合理补偿的，至于具体条件，就要看当地的政策规定，而每个地方政策不一，具体要看个案来进行分析。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。由该法律规定可知，无证房是否能够获得补偿必须要经过相关部门的认定：认定为合法建筑的，应当给予补偿；认定为违法建筑的，不给予补偿

你好，无证房屋的补偿确实在征地拆迁过程中是一个比较麻烦的问题。无证房屋在实践中具体怎么补偿，需要区分好多种情况，其中也涉及是否被认定为违建的问题。下面，就在征地拆迁中，最常见的无证房屋的补偿进行说明。

1.农村房屋建于自己的宅基地上且2008年之前：在2008年以后也不存在改建、扩建、翻建的情况。这种房屋即使是无证的话，一般也可以获得和有证房屋一样的补偿。这样的无证房屋大多是由于历史原因未办理，因为2008年之前关于农村建房，法律没有明确的规定必须取得房产证，这种情况下的无证房屋，而且也属于一户一宅的情况，一般不涉嫌违法建筑，属于合法建筑，就应该和有证房屋同样的补偿。如果村委或者政府认定房屋系违建并降低补偿的话，可以拒绝这种认定，并要求提高自己房屋的补偿。

2.农村房屋建于自己的宅基地上且2008年之后：2008年，《城乡规划法》生效，要求在农村建房也需要审批，但是，由于在之前几十年的时间里，并没有规定农村建房必须有手续，导致现在老百姓也没有去办证的意识，因此现在农村建房存在大批没有办理房产证的情况。如果房屋属于翻建，且房屋面积与之前一样，那么就可以认定为合法建筑，有合理的补偿，否则，无论是新建，还是扩建的部分，没有证件的房子易被认定为违法建筑，获得的补偿是比较低的。

3.房屋建于耕地与自留地上:我国《土地管理法》对土地的性质与用途有严格的规定，耕地上严禁进行非农业建设，例如盖房屋、厂房等。如果在耕地与自留地上建房，没有向县、市政府申请农用地转建设用地的审批，没有取得农用地转批手续和建设用地许可证，一般涉嫌违法建筑，补偿较低。

4.养殖场建于非基本农田的耕地上:《土地管理法》第14条规定，农民可以利用承包经营的集体土地从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民在承包的集体土地上从事养殖并不违反法律规定，也没有改变土地的用于农业生产的基本用途，所以在承包地上从事养殖业经营法律是允许的，根据《畜牧法》第37条的有关规定，畜禽养殖所需用地，实行分类管理，畜禽舍等生产设施及绿化隔离带用地，按照农用地管理，不需办理农用地转用审批手续，因此，如果是养殖场没有房屋许可证，一般不认为违建，正常补偿。

4.城市房屋没有证件：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款的规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

具体在实践中，无证房屋的补偿无法一概而论，需要结合自身的情况来判断。