农村土地以租代征处罚期限_“以租代征”如何破解？

是标准的以租代征现象，为法律所禁止的，如企业没有农用地转建设用地手续，系违法占地，建筑为违章建筑。

农村村民自家承包地以租代征违法吗？

农村村民自家承包的土地，采取以租代征的做法是一种不合理的行为。土地是农民赖以生存的根本条件，是农民的饭碗，国家一项十分注意保护农民的土地。农民失去了土地，就意味着失去了生活的根本来源。眼下虽然很多农民不再依赖土地，那是因为单独依赖土地，已经满足不了农民生活的需求，但土地依然是农民的命脉。
国家建设需要土地，必须采取征用的方法，一次性对农民进行赔偿。这样农民失去土地以后，可以用这笔补偿款，从事其他行业。如果以租代征的方法，农民得不到应有的赔偿，对农民的利益就是一种很大的侵害。农民失地以后，如果得到了应有的赔偿，一是可以用这笔钱从事其他行业。二是可以用这笔赔偿款，购买养老保险金。这样对以后的生活就会有可靠的保障。如果采取以租代征的方法，农民永远得不到这笔赔偿金，以后的生活就无法得到保障。
所以国家在建设征用土地时，都采取了一次性征用的方法，把该给农民补偿的，一次性补偿给农民。这样农民可以利用这些钱，改行做其他的行业。很多人利用这笔钱，到城里做买卖、做工、搞运输等等。这样农民今后的生活，就有了保障。同时农民可以用这笔钱，购买失地农民养老保险。现在被征地的农民基本都是这种做法。农民的土地被征用以后，手里拿了一大笔赔偿金， 自由选择职业，购买养老保险，很多农民，已经走上了致富的路子。
如果农民的土地被征用，征用赔偿款不是一次性到位，每年给点租金。那样农民还是像过去种地一个样子。农民不仅失去了土地，而且永远也不会走出贫困。这样一来，你不仅没有致富，相反依赖生存的土地也失去了，对今后的生活压力就会更大。但国家在征用土地时，基本没有采用以租代征的方式，一般都是一次性。采取以租代征的方式，都不是国家正规征用土地。因此农民遇到土地被征用时，一定要了解征地的用途，了解土地征用的相关文件，了解土地是否是国家征用。如果是不合理的征用，或者非法征地，农民可以依法拒绝。

这是明显的以租代征，根据《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

　前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”从上述法条中可以清晰地看出，只有兴办乡镇企业和村民建设住宅经批准后或乡镇（村）公共设施建设方可使用本集体经济组织的土地，也就是说其他任何形式占有农民集体土地进行非农业建设均为非法行为，从而租赁农民集体土地的合同也因违反法律强制性的规定而无效。同时，《农村土地承包法》第十七条也明确规定“承包方要维持土地的农业用途，不得用于非农业建设”，也就是说任何改变土地用途的行为都是违法行为，当然无效的行为或合同是得不到法律的保护。去国土部门举报吧

以租代征从理论上来说，没有发生所有权的更换，还是属于村集体的，假设要登记，肯定还是登记在集体名下。从现实来看，因为以租代征实际上已经发生权属和用途的改变，属于争议地块，从目前各地经验来看，又不太可能登记。至于如何处理，一是继续补办相关手续，二是没法补办手续的情况下，维持现有用途，继续签订租赁合同，如对方不继续合作，应该对土地复垦及相关设施进行补偿。

在我国各地农村，“以租代征”已成为一种普遍的土地违法形式。不少地方政府打着“以租代征好处多”的幌子将村民的农用地转为了建设用地，严重违背了国家耕地保护政策和农民的自身权益。今天在明律师就给大家讲一讲什么是“以租代征”、农民朋友们碰到“以租代征”这种事应该怎么办。

什么是“以租代征”

所谓“以租代征”，即通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模，租期往往还很长，以至于跟征地没什么区别。“以租代征”的实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。从这简单的几句话，聪明的网友一定能看出来，在土地价格节节攀升的今天，这种方式背后蕴含着惊人的利润。

表面上看，“以租代征”好像是“一箭三雕”、三方共赢的事情：对于租地的企业来说，绕过了繁复的土地征收手续，加快了企业自身发展；对于主导“以租代征”的地方政府来说，似乎地方的财政收入得到大幅提高，地方GDP总量也不断上升，官员得到了自己想要的政绩；对于出租土地的农民而言，似乎解决了面朝黄土背朝天的生活，出租土地挣钱，生活得到改善。

但是必须明确的是，“以租代征”在现有法律规定下是违法行为！所以这种“三方共赢”的局面是脆弱的，一不小心项目就彻底崩溃。崩溃以后，地方政府还好说，企业很可能血本无归，农民朋友们更是可能财地两失！在这三方主体中，最不能承受这种损失的就是农民朋友们了，因为土地是农民的根本，项目被叫停以后，土地肯定是要复耕的。复耕费用往往不低，这肯定是需要农民来承担的，甚至可能已经对土地造成了永久损害难以复耕，那农民就失去了安身立命的根本。

所以农民朋友们一定要擦亮眼睛，准确识别“以租代征”。宋玉成律师总结了“以租代征”的六种形式供大家参考：（1）用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地；（2）基层政府直接租赁农村集体土地；（3）基层政府转租农村集体土地；（4）基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为；（5）村自行出租自己的承包地；（6）村委会租用农户的承包地搞非农建设。

遭遇“以租代征”怎么办

根据国土资源部《关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》（国土资发〔2005〕166号）“对擅自通过出让、转让或者出租等方式将农民集体土地用于非农建设的单位和个人，应依据《土地管理法》第七十六条、第八十一条的规定追究法律责任；非法批准‘以租代征’用地项目的国家机关工作人员，依照《土地管理法》第七十八条追究法律责任。”

《违反土地管理规定行为处分办法》第6条规定，批准以“以租代征”等方式擅自占用农用地进行非农业建设的，对有关责任人员给予记过或者记大过处分；情节较重的，给予降级或者撤职处分；情节严重的，给予开除处分。

通过法条以及上文的分析，我们可以明确，“以租代征”是严重的土地违法行为，那么已经遇到的农民应当如何维权呢？如果尚未签订土地租赁合同，广大农民朋友一定要擦亮眼睛，避免被眼前的蝇头小利所诱惑，坚决拒绝签订这类租地协议。如果已经和有关政府部门签订了所谓的土地租赁合同，此时因该合同违背法律法规的强制性规定，应属无效合同。农民可以向人民法院起诉确认该土地租赁合同无效，并要求政府部门返还土地。

如果政府部门强行占地，农民则可以依据《行政诉讼法》第12条第7款的规定，依法向人民法院提起行政诉讼，请求相关政府部门返还土地。（《行政诉讼法》第12条第7款规定：人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：（七）认为行政机关侵犯其经营自主权或者农村土地承包经营权、农村土地经营权的。）

在明律师最后要提示的是，对于老百姓而言，面对这种违法占用土地的行为要注意做到以下3点：首先在占地补偿不合理时无论如何都不要在相关协议上签字；其次要及时的留存对日后维权有利的证据，比如地上附着物、青苗现状的证明等，也就是照片、录像；再次让对方出示相关的法律依据和审批手续，以证明其占地行为的合法性，并明确谁是占地行为的主体。

总之，我们必须要从源头上遏制这种违法用地现象，而不是土地被占用多年后才想起来弥补。及时咨询专业律师，向当地自然资源部门、上级地方政府申请违法行为查处等途径积极维护自己的土地权益，才能争取将“以租代征”行为的损害后果降至最低。

以租代征土地是不是合法的

“以租代征”就是指通常情况下，如果需要进行农用地转用的，需依法经过土地征收程序，并办妥农用地转用相关审批手续，而“以租代征”则是规避了法定的征收转用程序，以签订“租赁”合同的方式从农民手中获取土地，并直接将农用地投入市场作为非农业用地使用。这里征收方可通过“租赁”形式逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。

以租代征这种用地方式自始至终是不符合土地管理相关法律制度要求的，既侵犯农民合法权益，也不符合法律规定要求的“租地协议”。

根据《中华人民共和国土地管理法》第三十六条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

又根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定，违反法律法规强制性规定的合同为无效。

面临“以租代征”怎么办？

国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31号)“未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为。”

国土资源部《关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》(国土资发[2005]166号)“对擅自通过出让、转让或者出租等方式将农民集体土地用于非农建设的单位和个人，应依据《土地管理法》第七十六条、第八十一条的规定追究法律责任；非法批准“以租代征”用地项目的国家机关工作人员，依照《土地管理法》第七十八条追究法律责任。”

出现 “以租代征” 土地违法问题，农民朋友们可以：

1.向国土资源部门举报，由国土资源部门依法制止、查处，举报电话：12336；

2.向当地人民法院起诉，解除土地租赁合同，退还租用土地。

律师建议

为了眼前的小利而放弃未来巨大的土地升值空间和发展红利，并不明智，土地作为最为宝贵的财富，任何形式的使用都应当严格遵照法律的规定，任何与法律相违背的土地使用行为都是对合法征收政策的背离，理应被禁止。

在明律师在此给大家提个醒，遇到土地征收、土地出租等“好事”，不要急着签字。第一要认清流转性质，多上网查阅相关政策法规；第二要经得起诱惑，提高防忽悠意识，增强学法能力；最后，当利益受损时，要及时止损，积极寻求合理有效的办法，比如法律救济咨询、专项维权代理，尽可能地将损失降到最低。