二手房没证的到底能不能买_无两证的房子能不能买？

小产权房的土地一般属于集体土地，所以无法办理一般意义的房产证。购买小产权房的人主要是看中房价便宜，至于房屋质量，小区环境等就要看开发商的良心怎么样了。但是购买小产权房最大的问题是买卖行为不受法律保护，一旦后期发生纠纷合同会被法院认定无效，平时还好说一旦遇到拆迁发生纠纷的概率会很大，所以建议谨慎购买。即便购买也建议购买那些有可能被国家征收变为国有土地范围内的小产权房。

小产权房现在是国家不承认的，这样的投资有风险，有的中介为了房源的成交会放出小产权房多久后会转正的虚无缥缈的消息，这种消息是不能参考的，这样的小产权虽然价格便宜，但没任何法律保障

可以出售，需要去公正处公正，再去房地产开发商那里去做变更

买房似乎是每个家庭都绕不过去的坎，拥有一套属于自己的住房，几乎成了众多百姓一生追求的目标，因为，一套房还完贷款差不多也该退休了。有些运气差一点的，可能退休了贷款也没还完。因此，买房的时候，那是相当的慎重，经常会纠结于是买二手房，还是买新房。从笔者个人的观点来说，是不大喜欢二手房的，因为二手房的情况太复杂，需要防范的地方也多，操心劳神，远不如买新房省心。

话说二手房的情况也确实复杂的很，比如，从房龄上讲，有三四十年以上的老破小，也有不足五年的次新房。得益于投资客的炒房热，很多二手房实际上就是从未使用过的新房，甚至毛坯的也不在少数。因此，笼统地评价二手房本身的利弊显然有些困难，但是，在二手房买卖过程中，所承受的风险是大体相当的，所需要的流程和注意事项也是一样的，因而，归纳总结二手房的一些特点以及需要注意的风险，还是很有意义的。

二手房有哪些特点？

二手房由于建造的年代不同，差异很大。从特征上，我们可以大致把二手房划分为四类：一是房龄在30年以上的房屋；二是房龄在20～30年的房屋；三是房龄在5～20年的房屋；四是房龄在5年以下的房屋。

01、房龄在30年以上的二手房

这类房屋大体上是在1990年之前建造的。其中，绝大部分属于房改房性质，即由原来单位的公房通过房改转变为私产的。此类房屋一般具有以下特点：

1、房屋格局比较老旧，客厅小，多为暗厅，也有很多没有客厅。

2、房屋结构性能差，多数为砖混结构，预制楼板，阳台安全性差。

3、房屋各类管线均为明设，没有专门的管道井。所以，通常是在楼道内外，各种管线星罗棋布，维修起来比较困难。

4、楼房均为开放式，没有围墙，有的连单元门都没有，安全性差。

5、楼栋间距一般比较小，周边只有简单绿化，停车比较困难。

6、生活配套、公共交通一般比较方便。有一些能靠上好学位。

7、基本上没有物业管理，有的是由社区派人打扫卫生、清运垃圾。只收很少的卫生费。

这类房子的用地性质基本上属于划拨土地，老实说，如果不是资金特别困难，或者为了学位，购买的价值不是很大，尤其是超过40年房龄的。

02、房龄在20～30年的二手房

这个房龄的房子主要以商品房、经适房、安置房、解困房等为主。主要建造于1990年～2000年之间，这部分房屋的主要特点是：

1、户型结构设计已大为改善，基本上与现在的主流户型接近。

2、小区多数已经开始封闭或者半封闭，有简单的绿化。

3、房屋仍以砖混结构居多，预制楼板为主。采用管道井设计的不多，管线还是以明设为主。

4、物业管理以街道、社区管理为主，物业收费较低，一般0.15～0.50元。

5、停车难是通病。

6、位置、及配套一般没问题。

这类房子比较适合新市民，房价要便宜一些。但应注意的是，这类房子很多是单证的，即只有房产证，而没有土地证。只有在实行不动产统一登记之后转让过的，才会有不动产权证。

03、房龄在5～20年的二手房

这部分房屋主要以商品房为主，也有一些经适房、安置房。主要特点是：

1、小区比较正规了，基本都是封闭小区，开始注重绿化和景观了，环境一般都比较好。

2、户型结构与现在的主流户型大体相同。基本上以现浇楼板为主，根据楼层高度一般采用框混或框架结构，结构性能比较好。

3、生活配套基本成熟。早期的小区车位的配备比例较少，停车也很难。

4、基本由专门的物业公司管理，物业收费0.50～2.5元不等。

这类房屋是比较适合购买的二手房，价格一般适中，比新建商品房便宜很多。也有不少只有房产证，没有土地证。而在近五年转让过的，一般是已经换发了不动产权证。

04、房龄在5年以下的二手房

这部分房屋主要是投资客、炒房客转让的房屋，有很多是没有入住的，毛坯房也不在少数，实际上与新房的现房差别不大。这类房屋的主要特点是：

1、与新建商品房差别不大。

2、价格比新建商品房略便宜。

3、物业费比较高，基本都在2.0～3.0元。

4、小区车位一般相对充足，一般在1：1以上。

这一类是可以考虑但需谨慎购买的二手房，因为这一类风险较大。有很多可能尚未取得房屋权属证书，或者持证不满两年需要缴纳增值税（含城建税及教育费附加），按行业惯例，一般二手房的所有交易税费都由买方来承担。所以，购买时需要仔细甄别。

买二手房应注意哪些风险？

二手房情况虽然复杂，但购买二手房也有利的方面，例如，买二手房一般不需要进行大的装修，像定制的衣柜、壁橱等都能够利用，可以节省开支和装修时间。而且，价格方面也会比新房便宜（价格到挂的属于极端的例子）。但是，买二手房由于信息不对称，风险也要大很多，因此，买卖二手房应特别谨慎。常见的风险有以下几方面：

01、产权归属不明导致的风险

二手房的产权归属比较复杂，很多情况下，很难从权属证书上判断实际产权人。可能存在的产权纠纷主要有两种：

1、由于我国婚姻法规定，婚后夫妻收入在没有特别约定的情况下，属于夫妻共同财产。因此，就会存在房产证虽然只登记了一个人的名字，但实际上属于夫妻共同财产。如果交易时，未经另一方同意，就可能出现产权争议。

2、由于房地产调控政策等原因，存在着大量借名买房的情况，也就是房屋权属证书登记的产权人并非实际的产权人。如果与名义产权人进行了交易，可能就会陷入司法诉讼当中。

为了避免出现这类纠纷，在交易时最好是夫妻同时在场，或者由登记的产权人做出书面承诺。

02、房屋不可交易的风险

有些朋友没有经验，在购买二手房时未做认真的产权调查，便匆忙交付定金，签订合同，甚至支付首付款。结果，由于房屋处于不可交易状态，而导致定金无法退还。以下几种房屋不可以购买：

1、被人民法院查封、冻结的涉案房屋。

2、被产权人设立抵押权的房屋（按揭抵押权给银行的除外）。

3、由于限售原因被冻结的房屋。

4、尚未完成不动产登记的房屋。

5、存在产权纠纷已办理异议登记的房屋。

6、签订有长租合同的房屋。

因此，在购买前，买方必须与产权人前往不动产登记中心进行查证，确保房屋处于可交易状态。

03、付款后房屋不能及时过户的风险

购买二手房最大的风险在于买方付了全款后，卖方反悔，不配合过户，或不按时腾房，弄不好可能钱房两空。

主要表现有以下几种：

1、买方为了节省交易税，购买房屋后没有及时过户，而是约定在一定时间后再办理过户手续，结果由于房价大涨，卖方反悔，不配合过户。

2、买方仓促支付全款失去了主动权，卖方不配合办理过户手续。

3、卖方以银行贷款未到账为由不配合办理过户手续。

所以，在签订房屋买卖合同时，订立详细的合同条款很重要，双方应就办理过户的时限以及违约责任加一明确。最好是在付款后及时过户。同时，交易资金最好采取银行监管。

04、房屋交易后遗留问题的风险

购买二手房，可能还会面临一些遗留问题，如果未在合同条款中加以约定，并在过户后交割清楚，也可能给自己带来麻烦和损失。主要包括以下几方面：

1、户口迁移问题。很多时候，在签订二手房买卖合同时，买方很容易忽略了对卖方户口迁出的时间限制条款，结果等到自己迁户口时才发现落不了户。

2、住房维修专项资金过户问题。这是经常被遗忘的、又是非常重要的一件事。很多朋友并不清楚买二手房在完成房屋过户手续之后，还需要办理专项维修资金分户账的更名。结果导致日后无法使用原房主名下的专项维修资金。

3、历史欠费的清缴问题。通常二手房交割时，买方比较注意水、电、气费的结算，往往忽略了一些较大的费用的清算。例如，供热费、车位管理费、物业费等，实际入住时或者临到需要时，才发现原房主欠下了多年的费用未交。

4、房屋存在致命缺陷。由于事前未做尽职调查，入住后才发现房屋墙体或屋面严重渗水，或者配电负荷不足，或者隐蔽的管线损坏等，无形之中增加了购房成本。或者房屋发生过刑事案件未被告知等。

为了避免上述情况发生，除了在合同条款中必须明确之外，必须事前走访小区物业或者左邻右舍，了解清楚，并由卖方对第4项做出书面承诺。

05、落入中介圈套的风险

多数情况下，买卖二手房都是通过房产中介完成交易的。但是，由于房产中介市场鱼目混杂，黑中介坑人事件屡见不鲜。因此，选择房产中介很重要，不可轻信中介人员的忽悠，要眼见为实，不见兔子不撒鹰。主要应注意以下几点：

1、不轻易交定金，要在充分掌握交易房屋资料，并实地查看房屋后，再签定协议支付定金，以防落入定金陷阱。

2、交易款项不要通过房产中介转账，防止被截留挪用。交易资金必须通过交易监管账户进行转账。

3、签订合同要与全部产权人面对面，不可由房产中介代办。

4、办理按揭手续要亲自随同中介一同办理，不可全权委托给中介。

所以，通过房产中介买房，尽量选择有实力的连锁机构，这样可以减少风险。如果能够直接找到房源，也可以直接与卖方自行到房产交易中心办理交易及过户手续，这样可以节省一笔可观的中介费。

关于买卖双方自行交易二手房的注意事项及流程，可参阅笔者主页的相关问答内容。

1.一方违约风险。在没过户之前，如果房价波动较大，交易中的一方很可能会要求调整交易价格。尤其是在房价上涨的情况下，卖家提出毁约，或者不再配合办理网签、贷款、过户等手续，甚至转手另卖的情况非常多。2.原购商品房有问题，导致无法办理房产证。在所购房产为未取得房产证的商品房的情况下，如果该商品房项目手续有问题，作为商品房的一手买方，也是二次交易的卖方来讲，自己都长期甚至根本无法取得房产证，更没法把房子过户给新的买方。3.有贷款的房子，如原卖方不按时归还贷款的风险。如果购买的二手房有贷款，过户前应先还清贷款。如果签约时明知过户时间会比较晚，一定要盯着卖方立即还清银行贷款。否则将来如果卖方未按时归还贷款，可能导致银行收房。4.卖方的其它债务和纠纷引发的风险。在签约付款至房产过户这段期间，如果卖方有债务等其它纠纷引起诉讼，债权人或相关权利人，可能会到法院申请查封、保全该房，一旦发生这样的情况，直接导致房产不能办理过户手续，甚至有被法院执行钱房两空的风险。5.政策变化风险。这些年无论是购房资格的政策还是贷款政策，都经常发生变化，这些都不是买卖双方能控制的。很可能因为新政的出现，导致买方不具备购买资格或不符合原约定的贷款条件，或者因政策变化等原因，导致税费数额发生变化，双方对增加的税费承担产生争议。

　　建议不要购买。　　购买个人二手房应该注意以下几点：　　

1、房屋手续是否齐全 （房产证，土地证，个别地区还有契税证）　　

2、产权是否明晰无纠纷（是否有离婚析产，继承，共有权人）　　

3、交易房屋是否在租 （须注意：买卖不破租赁）　　

4、土地情况是否清晰 ，　　

5、市政规划是否影响 ，　　

6、房屋是否合法 ，（不要有违规搭建等，无法办理过户）。　　

7、单位房屋是否侵权 ，　　

8、水电气暖物业费用是否拖欠，户口迁移 ，　　

9、中介公司是否违规 ，　　

10、合同约定是否明确 。