已备案的期房如何退房_备案过的房子如何退房吗？

你好！

期房合同已签，并备案了，想换楼层可以换吗？

能不能换，应考虑以下因素：

1、付款方式影响

是一次性、分期还是按揭付款，方式不一样会涉及不一样的问题。比如如果是按揭付款方式，并且已经办理完所有手续、甚至银行已经发放按揭贷款，此时就不能更换了。

如果是按揭付款方式，则该套房子银行已经预抵押。

2、开发商是否同意

由于已经签订了商品房买卖合同，已经备案。从法律上说，这套房子就是你的了，开发商是不能再卖给他人的。

因此，开发商不同意也办不了，因为开发商没有违约行为。所以，只有征得开发商同意，才能进行后续办理相关事宜。

3、能否撤销备案

如果是一次性付款、分期付款方式购买的该套房子，同时开发商也同意你更换楼层，这时必须要在房管部门解除该套房子的备案登记，与开发商解除该套房子的商品房买卖合同。

在上述事项完成后与开发商重新签订你选择的楼层的商品房买卖合同，结算房款找补，最后办理备案手续。

要在房管部门解除房子的备案登记手续，是相当麻烦的。在我们这边，要向房管部门申请解除已经备案的房子，必须要经过法院的诉讼程序。否则，没有办法解除。

所以，在基本条件达到后，能否解除备案是关键。

只有你自己根据具体情况看能否达到前述所有条款，再根据当地政府的相关管理办法的规定，综合后处理。

很多次回答过这个问题，但这个问题一直也是所有购房小伙伴儿的一个疑惑，首付款交了，已经网签了，但是贷款审批不通过，首付到底能不能退呢？能退该怎么退？不能退又怎么办呢？让我接下来给大家一一解惑吧！

1、答案可能会让所有小伙伴都大失所望，因为按照原则意义上来讲是不能退的，并且在购房签的网签合同上有明确条款：首付金额付过后，买方应当积极配合卖方办理银行按揭贷款，当因为买方个人原因或者受政策影响所导致按揭不通过时，买方应当承担一切后果，补足剩余房款。

这个条款可能大家仔细看起来纯粹就是霸王条款，但是没办法，这个条款是受法律所允许和保护的，所以哪怕你打官司也赢不了卖方的；

2、可能大家会问：

难道就那么算了吗？

算了？那是不可能的，首付款那部分钱可是一家人多年以来努力的心血，那接下来我就给大家出几个解决这个问题的方法：

（1）、假如你是因为个人征信问题或者其他的个人问题而导致被拒贷的，而你又还想买这套房子的话，那么你可以换一个能信任的亲戚朋友去买，以他的名义买，你还月供就可以了，例如：可以选择你的父母或者子女和兄弟姐妹，但是这里有一个前提条件是这个人选年龄必须是18—55周岁之间的，未成年银行不给贷款，年龄太大了也不行，因为国家规定的房贷最大年龄男性不超过65周岁（个别银行放宽至70周岁），女性不超过60周岁（个别银行放宽至65周岁），且另外还有基础条件：必须是有稳定工作的、月收入除去生活成本以后还有足够还月供的、征信无不良记录的、非危险职业的（危险职业例如：在编军人、消防员....），找到符合条件的人选以后去和开发商协商更名一下就可以了，开发商也急着回笼资金，所以基本上都会同意的，只是会稍微麻烦点要多跑两趟；

（2）、第二种办法就是打感情牌了，假如贷款被拒了，而这套房子你也不想要了，你就去找个中介合作，让他帮你找这套房子的客户，而开发商那边的话你也去协商好，讲清楚自己的苦衷，说找个人来更名购买，开发商那边一般都会同意的，不过这样的话肯定中介那边红包和售楼专员的红包是少不了了的，花点小钱解决大事还是可以的；

（3）、最后一种就是让售楼专员帮你换一家银行办理按揭尝试下，只要不是征信或者负债太高以及危险职业等硬伤，都还是有概率在其他银行审批通过的，假如还是通不过的话可以找银行开一张拒贷证明，然后再去找开发商协商，还是有很大把握能够退回首付款的，但是可能会象征性的扣取一点点违约金。

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不可以了，房管局已经备案，通常不可以退房了。

　　1，房管局备案是指的商品房买卖合同在房管局交易所办理的购房合同预告登记和备案流程。

　　2，实行购房合同备案制度，可以对开发商进行有效的制约。它不仅能促使开发商加快建房，按章办理产权证，也可使购房者更加放心，很好地规避了一房二主为消费者带来的诸多隐患。

　　3，备案流程：所有买卖合同统一网上签订，网签之前一般先进行草签，确定合同内容无误，并且没有异议之后，再进行网上签约。商品房网上签订后，开发商进行合同备案，经相关部门审核后取得备案号，打印出合同文本，买卖双方签字盖章，各持应拿的份数。合同签约完毕后，经房地产管理部门审核会返回一个06开始的9位数备案号，说明合同已经备案成功。

最确切的备案信息，就是你带上自己的身份证去房管局预售部门查询，可以知道自己买的房子是否真的已经在房管局备案了。

1、如果没有备案，又没有正式签订购房合同，又没有任何约定说不能退房或者赔偿的事情，是可以退的。

2、备案是房管部门为了维护购房人的权益而要求开发商做的，所以不是开发商擅自备案的问题，而是政府部门要求他卖了房子就要备案，备案可以由开发商单方根据购房合同备案。如果已经备案，就不好退了。不过，事在人为，如果真的想退，无论备不备案，都可以退。找开发商协调，或者找熟人帮忙，或者找消费者协会协调，都是可以考虑的方法。希望可以帮到你

谢谢邀请！商品房买卖合同在房产局网签备案是为了保护消费者的合法权益，防止一房多卖导致的纠纷案件，可以说是政府为了保护购房者的一项惠民措施。由于贷款审批批不下来，无法完成购房交易，经开发商申请说明情况，可以撤销房产局的网签备案，只是这是由于购房者违约，按照当时各方合同的约定，可能涉及到不退还定金、按照合同约定的违约方式等约定承担违约金，对此应有充分的心理准备和法律认识，避免由此给自己带来的不利影响。

但愿我的解答能给你帮助。

刚买的期房，已网签并办理了按揭手续，如果想卖掉，可能比较困难，手续也很麻烦。如果是在几年前，就很简单，只需通过合同更名方式就可以实现交易的目的，这也是炒房客惯用的技俩。但是，现如今，在“房住不炒”和不以房地产作为短期刺激经济的手段的严厉调控政策下，各地对已经网签的购房合同的更名做了严格限制，一般只有在以下两种情况下，才可以进行更名：一是配偶之间、父母与子女之间、（外）祖父母与（外）孙子女之间的更名；二是有人民法院或仲裁机构的判决书或裁定书，确认变更合同的买受人。凡是不符合以上两种情况的，房地产管理部门一律不予变更合同买受人。

因此，如果想要卖掉新买的期房，更名方式是行不通了，只能通过以下两种方式来实现：

1、注销原来的商品房买卖合同和按揭合同，由购房人与开发商重新签订商品房买卖合同。

采用这种模式也需要满足两个前提条件：一是开发商必须同意解除合同，二是买受人必须符合房地产管理部门关于注销合同的条件。比如购房人本人或配偶、子女、父母罹患重大疾病急需大额资金等，两者缺一不可。这是比较理想的方式。

2、作为二手房进行交易。

如果不能按第一种方式处理，就只能作为二手房来交易了。对于刚网签，又是按揭购房的房产进行转让难度很大，要解决以下两个问题：

一是网签交易问题。由于没有产权证，二次交易无法进行网签，只能双方先签订房屋买卖合同，并约定在拿到房产证之后再办理网签及过户手续，这又可能涉及到买方缴纳增值税问题，因此，要在合同中明确有关事项，对于买方来说风险极大。

二是转按揭问题。由于是按揭购房，首先合同买受人需要提前还清贷款，这需要一定的周转资金。或者办理转按揭手续，但是需要经过贷款银行的同意。无论哪种方式，难度都比较大。这样的买家比较难找，除非价格有特别的优惠，否则恐怕没人愿意承担如此大的风险。

感谢邀请！

去年买的期房，已经备案了，现在想卖掉，怎么办？一般来说，这种情况下，不具备过户条件，产权不能转移，但实践中，这样的买卖是很多的。相关的意见分享如下，供参考。

第一、法律上对这类交易的态度

01、立法态度的转变

我国1994年《城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的城市房地产不得转让。

根据这条法律规定，未取得房产证的城镇房地产不得转让，给予了像你这样的期房买卖以否定评价的法律效力。

但2007年施行的《物权法》对此进行了修正，将房产买卖的物权行为和债权行为进行了区分，即物权没登记的，不影响债权合同的效力。

白话就是，双方之间签署的期房买卖合同一般都是有效的，但期房没办产权过户登记的话，产权不发生转移。

02、两部法律规定抵触的情况下，为什么得按物权法规定来？

大额商品交易，还是要吃透、吃准法律规定，不然损失、风险就会比较大。

根据《立法法》的规定，针对同一情况的规定，后法优于前法，特别法优于一般法，法律优于法规。

因此，在期房买卖上，一般是以《物权法》规定为准。

第二、实践层面操作上的一些问题

01、一般操作模式

实践中，通常采用定金协议形式交易。

也就是说，双方就期房买卖签署定金协议，并大体约定交易的一些基本条款，比如，房屋的位置、面积、房号、定金、价款、付款方式、交房时间、过户时间和条件，等等。

这个定金协议的作用是担保，保证双方日后签署正式的房屋买卖合同，并依据双方签署的买卖合同，办理产权过户手续。

这种操作模式的话，不管依据哪部法律规定，合法性上一般都是没有问题。

02、签署买卖合同模式

从各省高院汇编的案例看，司法审判实践结果不统一。

也就是说，即便《物权法》对此已有原则性规定，但依然是不够精准的，并未完全明确期房就是可以买卖的，结合到司法实践，不同的法院对此就有不同的审判结论。

有的法院依然在援引《城市房地产管理法》的规定，否决了期房买卖合同的法律效力，最终否定了双方的交易，让期房买卖合法性存疑，存在风险。

多数的法院还是援引《物权法》的规定，将物权行为和债权行为进行效力区分，肯定了期房买卖合同的法律效力，并予以合理保护。

但依据“定金协议”形式进行交易的，目前看，还未发现有法院判决这类协议无效的案例。

第三、期房买卖存在哪些隐患或者风险？

期房买卖是把双刃剑！

01、对卖方而言

房子已经卖了，但还挂在自己名下，就会影响政策认定，会影响到其他房产的买卖和政策。

比如，卖其他房子的时候，就不能被认定为家庭唯一住房，在上税的时候，就不能享受到政策优惠；另外，如果期房是按揭买的，双方在缴纳定金后，买方反悔，而卖方已经自己掏钱提前结清了房贷，在这种情况下，无疑卖方就会面临较大的经济压力。

当然，在具备过户条件之后，卖方想尽早过户，但买方为了省税，想等满5年、满2年之类的再过户；或者出台了限售政策，需要满多少年才能过户，这时也容易对卖方形成长期的约束，进而损害一些利益。

02、对买方而言

风险还是蛮大的，主要是两类风险：

⑴违约风险

就是房子涨价了，卖方不愿意履行过户手续，想加钱，甚至将房子一房二卖，这个风险是存在的，也是很可能发生的，尤其是房价涨幅很大的情况。

⑵债务风险

就是房子不能过户，还挂在卖方名下，如卖方负债累累，被债权人起诉，期房交易涉及的房产容易成为强制执行对象，存在得不到房子的风险。

因此，期房交易的话，对方双方都是有风险的。

第四、你作为卖方，怎么办最好？

通过上面的分析，相关的操作模式和风险基本都清楚了，那你怎么办最好呢？

01、建议既办理定金协议公证，私下又签署房屋买卖合同，双管齐下保障

这样做的目的在于化解合同无效的法律风险，不管怎样，都可以保证至少有一份合同是有效的，则交易就不容易被法院否定。

办理公证的目的，在于增加第三方法律审查，给对方形成心理上的震慑力，便于合同履行。

02、如果你是按揭房的话，建议先把房子挂出去，等双方确定要交易了，把合同细节商量妥当了，并且让对方出资还款的条件下，才能正式交易

这样做的目的，上面已经分析了，就是防止被买家“崴”到，造成自己的经济压力。

03、建议通过中介交易，增加第三方监督和见证

如果自己挂出去卖的话，缺乏中立第三方的监督和见证，有些事情可能说不清楚，有第三方见证和监督的话，可以化解掉一些风险，免除一些证明责任。

04、建议对办过户时间进行限制和明确约定

这款约定的目的在于防止对方为了省费用拖时间，对卖家限制的时间过长，损害一些预期利益。当然，如果遭遇限售政策的话，那就没办法。不过，也可以在合同中对此情况进行约定。

05、不管付款怎么付，都建议银行卡转帐进行，不要收现金

买卖合同签了，款付了一些，可能就涉及交房问题，而一旦交房后，主动权可能就丧失了，这样的话，收、付款问题可能出现扯皮，就建议不管是定金，还是房款，都通过银行卡账户进行，取证更简单，证明力也强。

06、交房时间也很重要

一般来说，对买方而言，不管是卖方一房二卖，还是负债强制执行，买方对房屋的占有都享有优先权。对卖方而言，款没有完全收到，房子先交出去了，就面临着交易主动权的丧失。

因此，房屋交付时间就变得尤为重要，这个时间点，建议在95%以上房款收到后再履行交房手续更为稳妥。

07、如果能更名，那对双方而言，都是最好的

一般来说，契税发票未打印，契税未交，开发商未向房管局提交办理产权的楼盘资料，往往都是可以办理更名手续的。

能不能实现这个目标？就看你们的本事了。

综合全文：

期房交易在实践中很常见，安全、顺利交易结束的很多，但扯皮、违约的也不少，不管是卖方，还是买方，在期房交易前，都应当有充分的思想准备和预留方案，绝对的风险都是难以杜绝的，只能尽量预防。

付了房子首付，已经备案，现在想退房可以吗？退房需要什么手续？商品房买卖合同一旦签字生效，并经当地房地产交易中心网签备案，任何一方当事人不可单方面解除合同。一方因各种原因需要解除已经网签备案的商品房买卖合同，应取得对方同意。双方如对解除商品房买卖合同达成一致，合同双方当事人持相关身份证件及网签备案合同到房地产交易中心办理撤销网签备案手续。在这种情况下合同一方要求解除合同，需要承担相应的违约责任。