卖方违约的救济方式_买卖合同的违约如何救济？

一、除合同或法律上规定的属于不可抗力原因造成以外，违约都要承担违约的责任 （一）卖方违反合同时适用于买方的补救办法： 1、要求实际履行。 根据《公约》第四十六条和第六十二条的规定，无论是买方还是卖方要求对方实际履行时，必须符合一个条件，即要求实际履行的一方当事人没有采用与实际履行相抵触的补救措施。所谓相抵触的补救措施，是指使实际履行成为不可能或不适当的补救措施。例如，就买方来说，已经解除合同或已购买替代物。既然合同已经被解除，即已终止了双方的合同义务，再要求卖方实际履行义务显然是不适当的。买方购买替代物的行为也是与要求实际履行的意图相矛盾。买方购买替代物，显然已放弃了要求卖方实际履行的权利。 2、交付替代物。 买方只有在货物与合同不符须构成根本违约时，才可以要求交付替代物。 3、修理。 买方可以要求卖方通过修理对不符合同之处做出补救，除非他考虑了所有情况之后，认为这样做不合理。 4、减价。 如果货物不符合同，不论价款是否已付，买方都可以减低价格，减价按实际交付的货物在交货时的价值与符合合同的货物在当时的价值两者之间的比例计算。 5、解除合同。 公约关于“解除合同”的英文表达直译为“宣告合同无效”，依公约49条的规定，当卖方在完全不交付货物或者不依照合同规定的时间交付货物构成根本违反合同时，买方可以解除合同。依照公约第49条的规定，买方有权在下列情况下解除合同：第一，卖方根本违反合同。第二，卖方在买方规定的宽限期内没有交货或者申明不叫货。 （二）买方违反合同时适用于卖方的补救办法 1、要求履行义务。依《公约》61-63条的规定，如果买方不履行其在合同中和公约中的规定的任何义务，卖方可以要求期履行义务，卖方可以要求买方支付货款、验收货物以及其他应履行的义务。 卖方可以规定一段合理时间内履行义务。除非卖方收到买方的通知，声称其将不在所规定的时间内履行义务，否则卖方不能在此期间采取与此要求相抵触的某种补救方法。 2、宣告合同无效。依照《公约》64条的规定，卖方在下列情况下可以解除合同：1、当买方没有履行合同或者公约规定的义务构成根本违约时；2、买方不在卖方规定的额外时间内履行支付价款的义务或者收取货物，或者声明他将不在所规定的时间内履行。但如买方支付了全部货款，卖方原则上就丧失了解除合同的权利。 （三）适用于买卖双方的一般规定 上述是适用卖方或者买方的特殊规定，此外公约还规定了适用与买卖双方的一般规定，主要有中止合同、损害赔偿、支付利息、货物保全等。 1、预期违反合同。预期违反合同是指在合同订立后，履行期到来前，一方明示拒绝履行合同，或者通过其行为推断其将不履行。当一方出现预期违反合同情况时，依公约的规定，另一方可以中止义务的措施。 2、损害赔偿。损害赔偿是公约违约补救中运用最广泛的一种补救办法，买方或者卖方所进行的其他补救，并不妨碍同时提出损害赔偿。如买方或者卖方可以即宣告解除合同，有要求损害赔偿，虽已解除了买卖双方当事人在合同中的义务，但其中受损害一方当事人请求损害赔偿的权利，并不因此受影响。 3、支付利息。公约78条是关于支付利息的补救办法的规定。支付利息是指拖欠价款或其他金额的一方当事人向另外一方当事人支付上述款项的利息。支付利息后，仍然可以要求损害赔偿。 4、保全货物。公约85-88是关于保全货物的规定。保全货物是在一方当事人违约时，另外一方当事人另外一方当事人仍持有货物或者货物的处置权时，该当事人就有义务对他所持有的货物或控制的货物保全。 二、国际货物买卖合同中违约赔偿数额的确定： (一)卖方不履行合同时如何计算违约赔偿 按照客观的计算方法，损失额的计算应以货物的市场价格与合同价格之间的差额作为标准，在以客观标准计算损失时，应注意以下几个问题： 1、这一标准仅适用于合同标的物价格不断上涨的情况。 如果合同标的物的价格是在不断下跌，那么买方就不存在损失赔偿的计算问题。当然，如果违约行为给买方造成了其他损失或合同订有违约金条款，买方仍可要求赔偿或要求支付违约金。 2、作为计算损失额依据的市场价格一般应是履行地的市场价格。 如果履行地没有市场，难以确定客观的市场价格，在此情况下，应当以买方最容易购买替代物的地点的市场价格加上合理的运输费用作为计算损失额的依据。 3、在计算损失额时，还应考虑各种受害人应节省的费用和应减轻的损失。 因为违约发生以后受害人负有减轻损失的义务，如果没有尽到这一义务，就应自行承担这一部分损失，从而应将不合理扩大的损失从损失总额中扣除。 4、假如买方订立合同的目的是为了将该批货物转卖于他人，并且在该合同签订以后与他人订了转售合同，那么，可以根据转售价与合同之间的差额来计算损失。 这是因为，既然买方又与第三者订立了转售合同，那么转售价格与合同价格的差额就是他应该得到的利益。这种利益可能高于市场价格与合同价格的差额，也可能低于市场价格与合同价格的差额。在违约发生以后，买方有足够的证据证明他实际遭受的主观损失，便应该允许买方依此主观计算的方法来相应赔偿。 (二)买方拒绝接受货物时如何计算违约赔偿 买方拒绝接受货物时，依客观计算方法，应按合同价格与违约时的市场价格来确定卖方遭受的损失，这一点与卖方不交货的计算方法相同。当然，如果货物价格在不断下跌，一般没有可得利益的损失，就不能以价格来计算损失额。 在违约合同中，可分为“一般瑕疵履行和加害履行”。一般瑕疵履行包括数量不足、质量不符、履行方法不当、履行地点不当、履行迟延等多种形式，当事人履行合同除有一般瑕疵外，还造成对方当事人的其他财产、人身损害的，为加害履行。一般瑕疵履行有两种表现： 1、卖方交付时的货物有瑕疵。 在这种情况下，如果标的物能够修理，那么损失赔偿额原则上应按照修理该标的物所需要的合理的修理费来确定。所谓合理，是指在正常情况下，修理该有瑕疵的货物所必须支出的费用，即使修理结果并不能达到合同所规定的质量，违约方也应当支付已经花费的修理费。值得注意的是，在修理期间，因标的物不能使用所造成的损失，也应由违约方负责赔偿。比如案例中的电机交付后有瑕疵，当事人既可要求违约方修理又可退货，该费用应由违约方负责。如果该电机因漏电不合格而被退货，那么损失赔偿则完全按卖方未交付货物的损失来计算，买方可以获得合同价格与市场价格的差额；另外还可以请求卖方承担退货支付的各种合理费用。 2、卖方迟延履行。 在卖方迟延交付货物的情况下，如果买方收到了货物，要根据货物应该交付时的市场价格与实际交付的市场价的差额来计算。因为在迟延履行情况下，买方的实际损失是从履行期到实际交付货物期间所遭受的损失。值得注意的是：假如在迟延履行期间，货物价格不断波动，在某一时间达到高峰，既高于合同价又高于履行时的价格，买方如能证明这一点，就可以以这一最高价格为基点计算损失额。

这里主要介绍买方违约时，买方可以采取的救济办法。要求实际履行、损害赔偿、、解除合同是买卖双方都可以采取的补救办法，要求减价、退货、修理、更换货物是卖方违约时可以采取的补救办法。

1. 卖方实际履行

当卖方不履行合同义务时，买方可要求其实际履行合同义务，包括要求卖方提交符合合同规定的货物或对不符合规定的货物进行修理、更换或提交替代物等。买方并可通过法院强制手段强迫卖方履行以上义务。

实际履行是按照合同规定的义务做。在贸易实践中，实际履行不是常用的救济方式，仅适用于特定物或特定情况下的货物交易，如果不是这类交易物，买方最有效的救济方式是及时补进货物，或者放弃交易，然后索赔差价损失。大陆法系侧重实际履行，英美法系侧重损害赔偿。公约是两者的调和。承认其权利，限制其行使。

根据公约的规定，实际履行应满足以下条件：(1)买方不得采取与这一要求相抵触的救济方法；(2)买方应给予卖方履行合同的宽限期；(3)当卖方交货不符时，只有这种不符构成根本违反合同(Fundamental Breach)时，买方才能要求提交替代物，

交付代替物，更换货物前提是能把原物返还。如果买方因处分货物而无法返还原物，就不能退货或返还原物。而且应在发现交货不符时，将这一要求及时通知对方；(4)法院是否做出实际履行的判决依赖于该国国内法的规定。

2. 减少价金

当卖方交货不符合合同规定时，买方可要求减少价金。公约规定，不论价款是否已付，买方都可减低价格。减低价格应按实际交付的货物在交货时的价值与符合合同规定的货物在当时的价值两者之间的比例计算。指卖方的所在地的时价。

在下列情况下，买方丧失要求减少价金的权利：(1)如果卖方已对交货不符采取了补救方法；这是指卖方根据公约第37条48条在交货前和交货后对不符合同的货物进行补救而被买方认可或不认可。(2)买方拒绝了卖方对违约采取的补救办法或对卖方提出的补救办法末在合理时间内做出答复。

3. 解除全同

根据公约规定，当卖方不履行合同或公约义务构成根本违反合同时，买方可以宣布解除合同。根据公约的解释，所谓根本违反合同是指，一方当事人违反合同的结果，使另一方当事人蒙受损害，以至于实际上剥夺了他根据合同规定有权期待得到的东西。----(第25条。)

具体包括以下三项内容：(1)卖方不交付货物、延迟交货或交货不符或所有权有瑕疵构成根本违反合同；(2)卖方声明他不在规定的时间内履行交货义务；(3)在买方给予的宽限期届满后仍不履行合同。

如果卖方已交货，买方则丧失解除合同的权利，除非：(1)在延迟交货的情况下，买方在得知交货后的合理时间内宣布解除合同；(2)在交货不符的情况下，买方在检验货物后的合理时间内提出解除合同；(3)在给予卖方做出履行合同或做出补救的宽限期届满后或在拒绝接受卖方履行义务后的合理时间内宣布解除合同。

根据公约规定，买方宣布解除合同的声明，只有在向卖方发出通知时才发生效力。

值得注意的是，当卖方交付的货物中有部分符合合同时，买方应接受符合规定的部分；只有当卖方完全不交货或不按合同规定交货构成根本违反合同时，一方能宣布整个合同无效。当卖方交货数量大于合同规定数量时，买方有选择权，全部接受或拒绝多交部分。

4、损害赔偿

这是买卖双方都可以采用的主要救济方式。

公约关于损害赔偿这一救济方式的主要规定：

（1）损害赔偿的责任构成：

· 有违约事实；

· 违约给对方造成损害，不要求有过错。

（2）损害赔偿的范围：

· 损害赔偿是那些因违约造成的，包括利润损失在内的实际损失，这里强调违约造成的损失具有合理地确定性，它与违约事实有因果联系；

· 损害赔偿不得超过违约一方在订立合同时预见的范围，这是指凭常识，和双方事先说明可以预见。

· 损害赔偿不包括由于受害方原因造成的扩大的损失。

· 损害赔偿不影响采取其他救济措施。

针对先期违约的救济

先期违约是指合同订立后，履行期到来之前，一份表示拒绝履行合同。对此，未违约方可以不去法院，不必诉诸法院行使终止履行权，法律授权当事人以采取自救措施的权利。

根据《联合国国际货物买卖合同公约》规定：如果订立合同后，另一方当事人由于下列原因显然将不履行其大部分重要义务，一方当事人可以中止履行义务：----第71条(1)。

(1)他履行义务的能力或他的信用有严重缺陷；

(2)他在准备履行合同或履行合同中的行为。

(3)如果在履行合同日期前，明显看出一方当事人将根本违反合同，另一方当事人可以宣告合同无效。-------第72第(1)。

根据公约规定，合同当事人除了在另一方有根本违反合同之时可以解除合同外，在另一方显然将不履行其大部分重要义务时，可以暂时中止合同的履行。即在买方先期违约时，卖方可停止发货或对在途货物行使停运权；在卖方有先期违约情况时，买方可停止付款。此外，当事人还应承担下列义务：

(1)必须将自己中止或解除合同的决定立即通知对方。----第71条(3)，第72条(2)。

(2)当对方提供了履行合同的充分保证时，仍应履行合同义务。

在发生先期违约的情况下，一方有权要求提供担保，在得到担保之前有权中止或解除合同，这一原则在各国国内法中都不同程度地得到承认。

应当注意的是，中止履行并不意味着解除合同，对于买方来说，他可以一方面不付款或停止付款，另一方面要求卖方：①提供担保；②履行合同；若卖方提供有效担保，买方应履行其合同义务。③在履行期到来时，解除合同并就卖方违约要求损害赔偿。对于卖方来说，一方面行使留置权、停运权，另一方面要求买方：①开出信用证、付款；②提供担保；③在付款日到来时，转售货物，并就差额向买方要求损害赔偿。

1、卖方违反合同的补救方法　　主要有三种情况：　　(1)不交货　　交货是卖方的一项最基本的义务，对卖方违反买卖同规定拒绝交货，各国的法律规定不同：　　大陆法系国家规定：当卖方拒绝交货时，买方可采取实行履行救济方法，是指债权人有权要求债务人按照合同规定履行交货义务;同时买方也可采取解除合同、请求损害赠偿的救济方法。　　英美法系国家则强调：一切合同义务都当事人所作为的许诺，即使做出许诺的一方没有过失，也构成违约，同样应承担违约责任。　　《公约》规定：在卖方拒不交货的情况下，可采取以下三种救济主法：　　a.要求对方履行交货义务;　　b.在一定条件下，可以撤销合同;　　c.请求损害赔偿。　　(2)延迟交货　　《公约》在延迟问题上的处理方式，参照《德国民法典》的做法，在第49条规定，只有当卖方延迟交货构成根本违反合同时，买方才可以撤销合同。《公约》还规定，无论买方采取保种救济方法，都不妨碍买方请求损害赔偿的权利，即使买方已经以卖方迟延交货为理由撤销其合同。　　(3)货物与合同不符　　当卖方所交付的货物在品质、规格、数量或包装等方面与合同约定不相符时，买方应采取哪些补救方法，各国法律有不同的规定。　　《公约》规定，即买方应在发现或应发现不符情形后一段合理时间内通知卖方，说明不符情形的性质，否则即丧失声称货物不符合同的权利。一般情况下可采取以下几种救济方法：　　a.要求交付替代物;　　b.要求对不符合同的货物进行修补;　　c.在宽限期内履行;　　d.要求减低价格;　　e.交货部分合格的情况下，不能全部解除(如果是机械配件可以)。　　f.撤销合同(解除合同);　　g.请求损害赔偿。2、买方违反合同的补救方法　　买方违反合同的主要表现有：　　(1)不按合同的规定支付货款;　　(2)不按合同规定受领货物。　　出现以上情况，应采取哪些补救办法?各国法律规定不同。　　a.大陆法系国家规定：如《德国民法典》规定，如买方不支付货款，卖方可以采取：　　提起诉讼，要求支付价金;　　请求赔偿和解除合同。　　b.英美法系规定：卖方只能请求损害赠偿，而不能解除合同。买方拒收物和拒绝支付货款时，卖方可采取两种不同的救济方法：一是债权方面的救济方法：当货物的所有权尚未转移买方时，如买方拒绝受领货物或拒不付款，卖方一般无权对买方提出价金之诉，而只能以买方不接受货物为由，对买方提出损害赔偿的诉讼。　　如果货物的所有权已经转移于买方，可能有两种情况：一是买方无理拒绝货物，卖方可以以买方拒绝接受货物为由请求损害赔偿，也可以向买方提出支付价金之诉;二是买方已经接受了货物，而拒绝对付货款，卖方唯一的救济方法就是向买方提起价金之诉，要求支付货款。　　二是物权方面的救济方法：是指未收到货款的卖方对货物所享有的物权。英国法律规定，当买方不支付货款时，卖方可以对货物进行以下两种权利：　　留置权：即未收到货款的卖方可以对货物行使留置权，把货物留下来作为支付价金的担保，直至买方支付全部价金为止。一旦货物脱离卖方占有(已发运过去)，卖方就不能行使此项权利，而只能行使中途停运权。　　停运权：是指未收到货款的卖方在买方无力清偿债务时，把已脱离其占有但仍处于运输途中的货物，重新取运回来的一项权利。行使此项权利需具备以下条件：卖方必须已经交出了对货物的占有;买方确无清偿能力;只能在货物的运输途中行使。3、买卖双方都可采取的救济方法　　(1)损害赔偿(直接、间接);　　(2)逾期违约的，中止履行;　　(3)分期分批交货合同的违约救济办法：　　交货，未交，交货(当中有一批交货可以解除，但第三批必须交货)。　　交货，未交，交货(第二、三批由于没交款，都可以解除)。　　交，未交，未交(第二批零配件没有到可以全部解除)。

对于此类二手房案件，我们一般会建议买家分三步走，也是我们团队所谓的“房屋买卖纠纷三步终结法”。

第一步，谈判。和卖家进行谈判，有礼有节。不要一味的扩大矛盾，谈判的同时是在采集证据，买方要想诉讼，必须充分采集证据，这里的证据涉及几个方面：（1）买卖合同，买卖没有买卖合同只有收条之类的，需要通过电话录音、短信等形式来确认证据；（2）付款凭证，证明买方已经完成了所有的款项交付义务，比如银行流水，比如收据，比如录音确认，短信确认；（3）合同主体审查。产权人和出卖人不一致，比如父亲替女儿签字买房等，要进一步确认出卖人的授权情况，行为事后有没有被追认等；（4）事情经过，有中介参与交易的，让中介出具相关的证明文件，没有中介的，有证明人的让证明人出具相关的情况说明等来固定证据。

第二步、诉讼保全，继续履行。在谈判无果的情况下，如果进行诉讼要求继续履行，必须先行保全。能否保全查封到该房屋房买卖当中案件能否胜诉的重中之重，关键性一步。如果不能保全，就意味着卖方可以随时转移该房屋，第三人可以主张善意取得，导致合同无法实际履行，可能导致败诉。所以打好诉前保全、诉中保全之战是房买卖诉讼的关键之战。建议委托专业的律师和保险公司进行办理，能够加快保险的进程。一般保全成功的，并且案件证据充分的，法院一般会支持买方的诉讼请求。

第三步，解除合同，赔偿损失。因为某些原因导致合同履行不能的，比如房屋已经过户至他人名下的，比如签约人和房主不是同一人等客观情况导致合同无法履行的，在这种情况下，只能调整诉讼请求为解除合同赔偿损失。赔偿的请求数额一般会房屋的市场价，对于房屋价值的确定，一般通过鉴定机构评估房屋的价格来确定。

因为诉讼属于专业性和对抗性很强的色彩，所以建议所有的买房人最好委托律师办理，最好在谈判时就委托律师介入，多听取律师的建议和方案，以保证维护到自己的合法权益。

关于中介主张50%的违约金问题。这个具体要看合同的约定，另外如果是卖方违约造成的，一般是由卖方承担中介费用和违约金。另外，居间合同纠纷，根据法律规定，促成交易就应当支付中介费，所以具体还是要看具体情况。