二手房卖家如何规避风险_二手房交易卖家怎么规避风险？

来源：小编整理自网络2022-06-09 02:43:23 人阅读

导读：，卖家委托中介公司全程交易以及过户等手续，是中介公司经常遇到的事。一些在外地工作的业主，没有那么多的时间来处理房子的事儿，就全程委托自己能够信任的中介公司来处理这...

卖家委托中介公司全程交易以及过户等手续，是中介公司经常遇到的事。一些在外地工作的业主，没有那么多的时间来处理房子的事儿，就全程委托自己能够信任的中介公司来处理这事。
有些业主其实是在本城市，有些也会委托中介公司来处理这个房产，也是同样的道理了。

这种过户，是一种值得信任和正常的交易，那么，作为买家，应该做些什么呢？这里我谈谈我的观点。

价格

不管是业主自己出售这套房或者是委托中介公司出售这套房，作为卖家，在价格上，卖的价格是尽可能的高一点，这是无可厚非的。但这个价格是不是你要的价格？要判断价格，你就必须对本小区房价有一个初步的判断，不要等着别人给你说。

有的人可能会说，中介公司要吃差价，这个是有可能的。但是你要明白，中介公司把价格提高了，你是否愿意接受？

比如说这套房，本小区其他时候交易的是150万，中介公司提高价格160万卖，那中介公司中间有10万元的差价。这套房比其他房明显的多出10万元，你愿意接受？你当然不愿意接受。中介公司卖的价格，还是150万，还是一个市场能够接受的价格，并没有卖你的高价。

中介公司的差价，赚取的利润是来自于业主卖的价格比较低，比如说业主可能卖的价格是140万或者价格更低，中介可以赚取10万元的差价。

很多时候不管是中介也好，或者是专业的投资人也好，买到一套便宜的房，赚到点钱后，很多人都心理不平衡。其实没有必要。中介和投资人赚取的利润，是业主给的利润，不是买家有那么高尚，主动提高买价，让人赚钱。

这个市场是公平的，你也可以去做。

物业的交割

由于不是业主自己卖的房，有多少物管费没有交纳，有多少水费，电费和燃气费，闭路电视费用没有交纳，得注意交清后才能接房。

在交割完成后，还得把水电气的户名变更了，这样才算完整的结束。

中介公司出售减少风险

由于中介公司本身对交易流程和风险比较了解，在交易的过程中，就会怎么来规避你买房的风险，在交易的过程中就会很顺利。该做面签了，通知你去做面签;该过户了，通知你带哪些资料去过户，没有第三方的干扰。

我以前看到一个买二手房的给我说，说在过户前，卖家要求把缴纳的税费要先打在卖家的账户上，再进行产权过户。

这个要求就有些不太合适了，最后闹得走上司法程序。

如果是中介公司直接交易，就不会遇到这么喜剧的事儿，反而会顺利很多。

总结一下

中介公司交易在完成合同签定后会比较轻松的进行交易。业主委托中介出售这房，也是一种责任和信任，中介公司也要尽快的成交这套房，那中介公司就不会乱来。

当然，这是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习；有什么问题也可以私信，我看到后就会回答你；也可以点击关注我的账号，方便以后交流这类似的问题。

一定要找中介机构来买卖，有意向就要收取定金。所有的房款全部进账，才可以给钥匙。

不管做什么，都不能完全规避风险。买二手房要等两年后才过户的，这是以大风险博小利润的行为。

1、为什么要两年后再过户？

（1）不满足上市交易的条件，当前楼市限售政策的影响，该房屋未满足上市交易的条件，故而需等到两年后再过户，看中该房产的售价比较便宜，这是抱着捡漏的想法买房；

（2）税费，未满两年的房子交易税费较高，想省点税费，等满两年可以不用缴纳5.3%的增值税，这是以大风险博小利益。

（3）满五唯一，可能该房产是再过两年就可以满足满五年、唯一住宅的条件，省增值税5.3%，个人所得税1%-1.5%，这是以大风险博小利益。

2、一般情况下是怎么买这类房产的？

（1）签定买卖协议，并提前交房入住，有该房产的使用权，有房主的债权，但未取得该房屋的所有权；

（2）签定买卖协议，并补签20年的单方租赁合同，有该房屋的使用权以及房主的债权，并保障使用年期最短为20年的使用期限，但依旧未取得该房屋的所有权；

（3）留尾款等过户后支付，有房屋使用权和债权，但不是第一债权人。

3、风险提示。

（1）产权纠纷，房屋产权纠纷，不能办理房屋所有权证（即：不动产权证），导致后续交易过户手续无法进行下去；

（2）债务纠纷，房主自身存在债务纠纷问题，房子被冻结、查封、拍卖等，卖方与房主之间也仅仅只存在债务关系，且不一定是第一债权人，导致钱房两空；

（3）一房二卖，房主将房子出售给多位购房者，存在诈骗行为，房子被冻结，在房主的问题还未解决清楚之前，该房产无法交易过户。

（4）违约风险，卖方违约的成本较低，买方违约的成本较高。

总结。

1、房子不过户，产权人就不是你的，而是原房主的，买方无该房屋的处置权，不能抵押、不能交易等；

2、这类房产一般会便宜，不是不建议买，但尽量别买，除非自己真的有能力承担相对应的风险的资本，以及后期发生纠纷的处理能力。

购买二手房，主要风险都在买方。见证过很多纠纷啊，给大家提醒一下。

1.房屋产权风险。一定要到房地产中心去打印对方房屋产权情况，这是首先要抓住的要点。从房屋产权信息，可以清楚的看到产权人有几个，是否有抵押登记，以往买卖过户情况。从而确定房屋状况，是否在限购之内？税费多少？产权是否完整？

风险:很多时候房屋没有仔细了解产权情况，买卖做到一半，才得知还有抵押情况等他项权利登记信息。如果想继续下去，必须要将抵押解除，那就要给对方垫款。如果首付款对方没有给全抵押方，房屋买卖程序就无法继续下去。

2.房屋产权人风险。一定要见到卖方，而且是房屋产权证书上的所有卖方，验明身份信息。而且所有房屋产权人都一致表示出卖此房屋，或者有书面授权的手续和完整的签字信息。

风险:很多房屋产权人是夫妻俩，或者一家人，有时一方卖房，而另一方在其中不配合做手续，很多流程就无法进展下去。或者一方已经收了首付款，但另一方明确表示拒绝卖房。

另外如果碰到老人卖房，最好要取得其子女的同意，且一定要问清楚老人最后安置所在有没有。否则有时候房屋卖掉之后，老人表示无房可住，迟迟不肯搬离。这个风险巨大。

3.资金交付风险。现在买卖房产，一般交由房产中介办理，风险已经降低很多。但是记住，所有付款都必须在合同协议中写清楚，每次付款都必须在房产中介的见证下进行付款，或者转账后，要求对方出具书面收款凭证或电子收款凭证。尤其给付现金更要小心，最少要有两个三方，才能确保将来没有纠纷了。

风险:收款后没有及时打收条，有可能出现抵赖情况。尤其现金交易，更加风险巨大。不要违背协议资金安排时间，给付款项，将来可能会有巨大纠纷。

4.房产中介风险。现在房产中介基本包揽房屋买卖过程，但是其为了促成交易，有时候会采取两边瞒骗的情况。所以也不要太过相信中介，每进一步都要向买卖双方和中介进行确认留下证据。同时资金给付一定要按照房产中心的要求，放到保证金户内，不要交付中介代为缴纳。

风险:中介代为缴纳资金，有时候会挪用资金。买卖过程繁琐，有时候中介会随口开河，随便许诺或答应什么，没有得到买卖双方确认。说一方面要相信中介，另一方面每一步都要留下证据，三方确认。

5.协议制定及交房风险。现在二手房买卖协议一般都是格式合同，但是其中也有许多细节需要双方确认。例如付款的安排、收房时间的安排、违约惩罚的安排，买卖失败退款的安排，房贷申请成与不成的安排。当然还有一个定金与订金的巨大区别。

风险:主要在于交房和违约的约定。例如房屋哪些设备必须保留给后面房主，买卖过程中出了各种问题，如何约定双方责任和违约赔偿。虽然可能涉及的钱数都不大，但是风险挺大。

以上是二手房买卖过程中的最重要的几类风险。如涉及具体买卖纠纷询问，可以留言或私信我，进一步沟通。

德先生将金融和理财，由专业变得通俗。觉得好，关注我，再多点点赞。

简单啊，一般银行都能做资金监管，把钱放在银行，等房产证过完户，银行就会把钱打给对方的。

您好，这种情况您就要留一个心眼了。

首先，签约前要和中介公司去房管局对这套房子进行房产查册，保证房子没有二次抵押或者查封情况；

接着，签约前您一定要看看是否有委托书，受托人（即代理人）和委托人的身份和关系是如何（最好是有公证委托书）普通的委托书是比不过公证过的；

以上两点还不是全安全的，以前没有对讲视频就是直接要求业主本人通电话确认，并报出身份证号码，业主也会发一条委托短信给中介公司和客户保留证据。

但是现在方便很多，业主委托代理人来签约话，客户可以直接和业主进行视频电话，并对清楚业主是不是本人和是否委托了，说明不在的原因，中介在一旁录下来就行。

这样基本上可以保证购房人的权益了。

有问题可以私聊我。

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你好，很高兴回答你这个问题。本人有从事二手房地产九年的经验。正常买卖二手房买房是怕不能安全地拿到房子，卖方是怕不能安全地拿到钱，这个都是人之常情的问题。我从事房地产这么多年，还没有出现过买房拿不到钱的案例，分享一下怎么规避: 第一点、在你跟买方签订买卖合同之前，一定要确认买你房子的人征信没有问题。最直观的确定法就是看他近期打的征信，这个对你有好处，对他同样有好处。买你房子的人同样也怕贷不到款，那会产生违约条例，他损失是更大。第二点、如果确定征信没问题的话，买你房子的客户是商业贷款的话，可以提前去银行做一个贷款预审批。这个贷款预审批是在产权过户之前去做的，如果预审批通过了，银行会出具审批函。这个就基本没问题了，就可以安心的过户了。如果是公积金贷款的话，就没有办法做预审批。但是我碰到的案例，如果是公积金贷款，只要是客户征信没有问题，收入证明可以开的出来月供两倍的收入，没有出现过问题。第三点、不管是商业贷款还是公积金贷款，在确认客户没问题的情况下，房子一定要等到收到全部购房款才交给客户，这样也是最基本的一个程序。如果你把房子提前交接给客户，客户的款项迟迟不下来的话，你就会很被动。因为确实有出现过客户征信没问题，但是刚好政策出问题了。

普通的二手房按揭贷款与转按揭贷款手续不同，普通的二手房按揭贷款，银行都是在房产办理完过户之后才放贷给业主以支付买方的购房款。在这种交易中，因为基本没有有效可行的保障措施，卖方因而处于劣势，风险主要来自买方。尽管在实际操作中，银行可以要求卖方出具不可撤销的委托以便于及时将发放给买方的贷款转入卖方账户，但在登记过户完成后，买方已经是合法的产权人，这时如果买方单方通知银行，自己出现了还款方面的困难，银行为了保障自己的权利，必然会终止或者暂停事先已经商定的贷款按揭程序，绝不会依然放贷（来保障卖方的利益）的，否则，无疑于自投罗网。因此，卖方的利益保障实际中操作中存在很大的风险，在交易相关的三方中处于被动，唯一的出路就是进行漫长的诉讼之路。

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