二手房居住注意事项_准备买二手房，有什么要注意的细节？

本人从事二手房多年，有丰富的二手房经验，我认为买二手房，主要有以下细节，需要注意！

1、买二手房时，特别是装修房，重点看厨房，厕所，有没有漏水！

2、买二手房，要落实房产证上的性质，是出让地，还是划拨地，还是其它性质！还有就是房产证，上面的具体面积，一定要落实清楚，毕竟一个平方，相差一两万！

3、买二手精装房，要留意房子，是不是有人住家！如果没有人住，要留意，是不是炒房客的房子！

4、签买卖合同时，要留意合同条款，1、合同金额2、付款方式3、交房日期4、违约责任5、备注事项！

5、中介费用，不要一次性给完，做一个环节，给一个环节的费用！

总结：买二手房，只要注意以上5点，基本上买二手房，就没有问题！希望对你有所帮助！

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一、二手房买卖注意事项：

大部分的二手房已经是一个比较成熟的小区了，配套齐全，适宜居住，即买即住。不过买二手房过程也很复杂，需谨慎待之，有很多注意事项，大致如下：

（1）房屋产权基本情况

现在很多房子并非五证齐全，很多都是小产权，甚至无产权的房子，在交易中是不受法律保护的。二手房一定要看开发商是否五证齐全，房子是否是大产权房。产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。

（2）房屋产权共有情况

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，因此买卖交易前，要确认所有的共有人信息，所有的共有人同意才可以交易，并且应当和全部共有人签订房屋买卖合同才可以。否则算擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

（3）交易房屋是否在租

有些二手房在交易时，还在租赁状态。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

（4）市政规划是否影响

要看二手房是否涉及拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

（5）是否是福利性房屋

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

（6）合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

二、买房的费用方面：

二手房交易税主要包括以下5部分：契税、个人所得税、增值税（原来的营业税）、印花税、附加税等。费用主要就是一些工本费，相对于税来说，都是很小的一部分。

一、契税

首套购房：90平米（包含）以下：缴税价*1%

90平米以上： 缴税价*1.5%

二套购房：90平米（包含）以下：缴税价*1%

90平米以上： 缴税价*2%

多套购房：缴税价*3%

！！敲黑板，划重点！！

1：首套、二套、多套，是看买家在本地的房产数量。

2：以上缴税价，为你二手房房屋的交易价格和房管局系统中该房屋的评估价格两者取高值。

二、个人所得税

这绝对是二手房交易税费的重头戏！！！

满五唯一，免征！！

满五，就是房产证（或缴纳新房契税）满五年。

唯一，就是卖家在所在地区（县区或市区）此房屋为唯一住房。

只要不满五唯一，个人所得税都得缴纳。具体如下：

成交价×1% 或者 两次购房成交差价×20%

！！敲黑板，划重点！！

每个城市的规定都不一样，房家卫士所在的山西省长治市，所有普通商品房，只能按照两次购房成交差价的20%来缴纳，只有房改房等特殊住房，才能按照成交价的1%收取。成交价，同样为你二手房房屋的交易价格和房管局系统中该房屋的评估价格两者取高值。

三、增值税（原营业税）

满二：免征

不满二：缴税价*5%

同样，以上缴税价为你二手房房屋的交易价格和房管局系统中该房屋的评估价格两者取高值。

四、交易印花税：

成交价或评估价（高者）×0. 05%

五、附加税：

增值税税额*6%

以上为税的价格，下面是费用：

一、房屋交易手续费：按房屋建筑面积6元/平方米收取

二、房屋产权登记工本费：80.00元；共有权证：20元

三、房屋评估费;按评估额0.5%缴纳

以上，即为主要的二手房交易的税和费用，按照法律规定，是卖家和买家都要承担一部分，但是在现实生活中，很多交易基本上所有的二手房交易的税费都是由买家承担的。所以，买家在买二手房时，一定要提前知道这些知识，可以正确选择房源，安全完成交易。

以上为房家卫士个人观点，欢迎指正。

不是买二手房就都会遇到“坑”，不能买二手房说得太“坑”，但也不得不防范的“坑”。

买二手房典型的坑有以下几种：（1）买家自己坑自己，（2）中介坑买家，（3）卖方坑买方。

1、买家自己坑自己。

（1）价格坑。

首先，帮别人砍价，看满意的一套房子价格也能接受了，但就是犹豫不决，房子被其他买家抢先买走了；

其次，价格被越砍越高（常见的就是恨不得所有人都去“砍一刀”，造成卖方价格上调），最终还以高于最初的价格买进；

最后，给你留有砍价空间，你却不砍价！

（2）跳单坑，跟A中介看房并签了看房协议的，还要以同样的价格去B中介签约，造成A中介起诉，最终需要付双份佣金。

（3）交易流程坑，对于购房手续流程完全不清楚，盲目与卖方或“非卖方”直接签约后，税费问题纠纷，手续流程造成的违约纠纷、甚至钱房两空等情况。

2、中介坑买家。

房产中介坑买家的现象通常体现在房子的差价上，即：中介吃差价。

（1）中介倒卖房子，常见的倒卖方式为房子从原业主方支付定金，转卖“转合同”“合同指定产权人”等等；

（2）违规操作坑，购房者不具备购房资格，用虚假手段规避的限购政策；银行限贷坑，购房者不具备正常贷款资质，通过“包装”虚假手段，获取贷款资质，甚至只能做高利息的抵押贷等；房子限售坑，违规操作不具备上市交易条件的房产。

（3）房产诈骗，“一房多卖”，“无房、虚构卖房”，在获取买家购房资金后携款潜逃，构成房产交易诈骗；

（4）中介公司经营不善倒闭后的“坑”，买卖双方交易资金未经资金监管专用账号，而是转入中介公司指定的账户，包含定金、首付款、购房全款等。后期纠纷这部分未进行监管的资金造成损失。

3、卖家坑买家。

二手房看得见摸得着，因购房者在实际看房中，并未发现房子瑕疵的，房东（买房）知道房子存在瑕疵，但你不问，我不说，避重就轻。

（1）重大瑕疵，重大瑕疵主要为该交易产重大事项隐瞒方面，例如：凶宅、房产纠纷、司法查封冻结等；

（2）附属配套瑕疵，附属配套包含：户口情况（落户、迁户），房子内部装修存在瑕疵，但看房的时候没仔细看；

（3）其他配套，例如交易房产内部可移动的配套，家电家具、桌椅床、以及水电物业费等等；

买二手房需要的注意事项。

综合以上所述的“坑”，购房者在买二手房的常用注意事项：

1、产权风险、买房前无非就是房屋产权清不清晰，有无产权纠纷，卖方债务纠纷；

2、资金风险，购房资金风险的规避，资金监管专用账户。

总之，不是买二手房就都会遇到“坑”，不能买二手房说得太“坑”，但也不得不防范的“坑”，购房者应当提高自身的购房知识储备，以及相关房产纠纷方面的法律法规知识，才能从容应对各种“坑”。

我买的是二手毛坯房，从我个人看，买房前一定要对房子实地考察，看看房子内部有没有问题，当时我买的房子管道漏水，付了定金才发现，卖家不修，然后我也没继续付钱，也没说不要，就这么拖着，谁先开口谁违约啊，最后卖家主动修好了。还要问下小区住户，看看口碑如何，夜晚治安之类的。

过户前考虑自己用什么贷款公积金，商贷还是全款，我开始打算用公积金，这个需要买卖双方过户前去银行申请的，当时中介带着我们省略了这个步骤直接过户了，最后公积金管理处批准了使用公积金但是银行不放款，因为没有按照银行要求来，然后因为过户了，商贷也办不了，最后走的抵押贷款。所以过户前一定要去银行咨询清楚。

因为我买的二手毛坯房，所以水电物业维修基金这些后来另开户，没有过，听说装修过的是需要过户的。

至于材料，就是身份证，户口本，结婚证这些材料，中介都会让准备的。

其他也不太清楚了，希望有帮助！