二手房买房解压注意事项_二手房解押手续？

　　二手房解押具体程序：　　这种一般都要是买方先垫付这笔贷款，卖方和银行预约提前还款，还款之后，三到五个工作日，银行通知卖方拿他项权证，当日带上相关手续到房产局去解押，解押完即可过户，只要卖方有贷款没有还清的话 一般都是用这种程序来操作的，三方合同上应该有这么一项。或者通过担保公司解压垫资。

需要注意的问题：（1）房屋抵押分为一押、二押；（2）解押方式分为卖方自解和买方解押。

1、房产抵押。

买卖的二手房存在抵押是很常见的，但以消费贷抵押的形式，大部分是二次抵押，或者卖方无法办理一次抵押，因为一押的额度和利息大部分情况下低于，消费贷抵押，卖方在有条件的情况下，都会选择一押而不是消费贷抵押，除非是类似于低息房产抵押经营贷款。

（1）房产抵押，是指产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息，债权人按期取息，待借款还清后，抵押即告终结；

（2）买卖的基础条件是先还完贷款，卖方获取房屋完全产权，方可上市交易，同时将房屋权属过户给买方；

（3）*注意事项：如债务人不能履行债务，则债权人有权依法处分抵押房屋，简单的说就是卖方无力偿还贷款，存在逾期现象，房子有可能被冻结、查封拍卖。

2、解押方式。

二手房交易中，卖方房屋存在抵押的，需先完成解押手续后，房子才能交易过户，即：房产解押。

（1）卖方解押，由卖方自己提供资金进行解押，对买方来说没有什么需要注意的，但对于卖方来说，一押的情况下到是没有太大的问题，二押则涉及到抵押平台是否配合，提前还款有无违约金的问题等；

（2）买方解押，即：用买方的购房资金来帮卖方解押，这里需要注意的是抵押情况，需要明确卖方房产的抵押详细信息，以及卖方是否存在司法纠纷，债务纠纷、负债率等，同时还需看卖方的征信情况；

（3）第三方担保机构解押，这里需要注意的是解押时长与收费，一般担保公司代解押的情况，好使越长费用越高；

总之，二手房交易中，房产存在抵押是常态，但仍需区分情况抵押的具体情况，以及解押方式，同时主要注意的还是购房者的购房风险。

你现在就要让中介去联系卖家，让卖家跟银行申请解押房产，然后首付38w先不要给卖家，等解押那天你们三方一起去银行，看着这钱是给银行做解押的就ok了，解押完以后大概会有一周的时间房本就可以解押了，其实就是拿房本到银行，银行再给房本上盖个章，表明这个房子已经不作为抵押物了。然后就是看你们了，你要是要贷款买房，那就需要拿着房本在银行里申请贷款，银行要审核房本是不是无抵押，你有没有贷款资质和还款能力，以及要你提供一个银行账号，主要用作接收贷款的，这个钱最后是要给卖家的。其实到了这一步你就占主动了，因为卖家目前等于收了38w但却给了银行，他等于一分现金都没有呢，如果你贷款审批通过，你就联系中介和卖家，三方到房产交易大厅办过户，起个大早能一上午就办完，其实到这步这房子就是你的了。然后下午你们三方就去房子那边，跟小区的物业办理交割手续，主要是水电气有线电视这些的要办理交割和过户，让卖家把欠的物业费交了。

　　其实，整个二手房过户期间是有几个风险点的，但这几年大家已经能很好的控制这个风险了，政府的一些措施也补上了一些窟窿，我大概给你说下风险点和控制方法：

　　1，一房多卖，可以在中介签三方合同，买家要检查房本是不是卖房本人，买家交付一定的定金，中介对房产进行网签，在房产所标记此房已经卖了，后续的买家除非是没有通过中介买卖，否则肯定能查出来这个房子的状态。

　　2，卖家卷款跑路，只要签订了合同，他要跑路就跑路吧，大不了去法院一趟，法院会把房子判给你的。

　　3，卖家惜售，卖家看见房价大涨，感觉卖亏了，想提价或者撕毁合同，别给卖家惯毛病，直接找中介，中介要是不管，那就去法院，告卖家单方面撕毁合同和中介不作为，一般都是判卖家双倍返还定金。

　　4，过户后物业未交割清，这就比较麻烦了，但根据过户时间，过户前的费用是卖家承担，过户后是自己承担，物业找你要过户前的，跟他说让他告你吧，法院怎么判你就怎么付。

　　5.卖房的不是房产持有人，这个可以告中介，他们没有尽到责任。

楼主你的问题其实很简单的，我说几个方案你参考下哈；回答满意求关注哦，以后房产相关知识随时咨询我。

1.建议最好是业主解押，其次帮业主解压可以，但是资金别超总房款的20%，这样的话您算是以定金的形式给与业主的，跟解压没关系。

2.若是只能您去解押，必须要在解押前查下房子的权属情况，还有业主的征信情况，再做一个该房屋的公证。这种情况稍微有点风险！

3.找金融担保机构出资解压，这样的话您是一点风险没有的，但是所产生的担保及垫资的费用需要您买卖双方协商

4.如果该房产是业主抵押给银行的话，您可以要求业主跟银行约好还款时间后陪同去，当时打款给业主还款账户，银行当时扣除，这边免得业主那着该款项它用，其次需要业主给您写份收条，明确该款项使用用途及该款项属于您用于购买xxx房屋的房款一部分！在有就是该房屋产权证件等信息最好您留存原件，以免再次出现抵押现象！

希望小编总结的经验能帮上楼主，祝楼主早日过户！