房地产开发商破产_开发商宣布破产会怎样？

房地产开发商宣布破产,分为以下两种情况:

(1)若宣告破产时房屋尚未建成,则会造成开发商对购房者不能履行责任的情况。按揭贷款买房和分期付款买房,这两种买房的方式会对房屋的产权归属会产生不同影响。购房者买房时要注意房子的销售手续和产权是否明晰;该房屋是否有产权证和销售许可证;是否被抵押,抵押期限以及如何解除抵押;如果是拍卖房,应弄清产权过户手续是否已经办理等。

(2)如果开发商破产后房子已建成,购房者则可按照程序向房管部门申请办理房产证或不动产证。购房者可以到工商行政部门,查询该房企是否按照法定程序进行了注销;如果已经合法注销,则可凭工商部门出具的开发商合法注销证明,以及商品房买卖合同原件、个人身份证以及其它相关资料,到相关部门办理房产证或不动产证。

别老想着抄底，如果是刚需，什么时候买房都可以。如果是投资性的，建议关注一线及热门二线地产。

总有人在争论房价的涨跌，涨的认为各国央行降息，国内政策跟着宽松，货币会贬值，推高通胀，资金会流入房地产推高房价。跌的则认为国家坚持“房住不炒”，受疫情影响房地产2月份基本停摆，偿债高峰期又即将到来，需要更大力度的促销以回笼资金。

应该说，房地产问题仁者见仁，智者见智。

回到之前的话题，如果是刚需，在有能力的情况下，你可以推迟一两个月买，但不太可能推迟一两年，以当前的楼市现状，房价短期内不可能暴涨暴跌，因此对于刚需来讲，该买就买，没必要等。

从投资性考虑，房价自2017年的高峰后整体呈震荡下跌态势。一线房产及热门的二线城市抗跌能力较强，部分地区还温和上涨，但已经没有了之前躺着赚钱的状态。那么，国家如果降息，房价会大幅上涨吗？

我个人是不看好的，中国虽然有降息空间，但不可能像2015年一样，一年内5次降准降息。从高层的表态看，中国采取的是积极的财政政策与稳健的货币政策，通过定向降准，特别国债等方式刺激经济，不会采取“大水漫灌”。

地产当前债务高企，疫情对全球经济的影响还在持续，全球经济衰退是大概率事件，不排除引发经济危机或社会危机的可能性。在危机来临时，高杠杆企业受到的冲击越大，因此当前地产的首要任务是降库存，降杠杆，以应对可能的风险。

管理层的态度也很明确，不再通过房地产进行短期的经济刺激，疫情后有部分地区放松了对楼市的政策，无一例外马上撤回，可见管理层的决心。房价再大幅上涨，消化泡沫的周期就越长，地产“软着陆”越困难。

因此，房价短期内不存在大幅上涨的基础。

但是，如果害怕通胀侵蚀自己的资产，投资一线城市的房产还是可行的。如果想通过房产获得高额收益，则还是需要谨慎。

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中国的房地产行业，从90年代起到现在已经兴旺了近30年，从2009年开始到现在已经暴涨了10年，巨大的利润空间，造就了众多的房地产开发商。

任何一个行业，当刚开始起步的时候，由于利益驱使，便会蜂拥而至，这其中水平素质的良莠不齐也是必然存在的。在房地产的红利时代，不管你是那一类地产商，只要能盖起房子，就能卖出去，开发商就能赚的盆满钵盈。

任何事情都有一个自然规律，那就是:物极必反，盛极必衰。当房子建的已经到了够44亿人住的今天，开发商的优胜劣汰和重新洗牌也就随之到来了。

不得不说，这446家开发商的破产直接说明了一个问题，什么问题？房地产走下坡路了，不那么好做了，原先闭着眼睛都能赚钱，现在睁大眼睛都难赚了。

没有实力，缺乏良好信誉的开发商，竞争不过实力雄厚，口碑好的开发商，选择破产，在我看来这是好事。

房子这块蛋糕越来越小，10个人分都吃不饱，不如让3个人来吃，这样都能吃饱，老百姓还能买到好房子住，何乐而不为呢？

未来的房子需求，由于人口的减少，市场的萎缩，暴利时代已经过去，价格不可能大涨，如果不是国家压着不让大降价，市场不好的地方崩盘的可能性都有。

董青岛供稿。

配图来自网络，版权归原创所有。

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今年已过去5个多月，房地产企业破产数量已达208家，表明在疫情冲击下，中小房企加速了退出市场的步伐，行业集中度进一步加剧。相关意见分享如下，供参考。

第一、疫情冲击下，中小房企加速了退出市场的步伐

01、去年房企破产情况

人民法院网数据显示，去年全年破产房企数量为528家，日均1.4家；上半年破产房企为177家，日均0.8家。

从这个数据对比看，上半年房企破产的数量会低于下半年房企破产的数量，下半年对房企来说，可能更难熬一些。

02、今年房企破产情况

截止6月5日，全国累计破产房企数量已达208家，日均1.3家，接近去年全年水平，但远高于去年上半年63%的幅度。

03、今年上半年房企即开始宣告破产，是什么原因导致的？

⑴直接原因

众所周知，疫情冲击下，销售暂停，停工停业，但各项成本还得支出，叠加到期债务压力，宣告破产可能是房企最好的保护和选择。

⑵其他原因

没有疫情的话，因为以下这些原因，行业集中度也会提升，中小房企也会退出市场，而且越往后这种速度越快。

①行业进入调整期，已养不活那么多房企

以前房地产高速发展，利润空间大，资金周转快，行业发展呼唤更多的从业者。一般来说，前些年能搞点启动资金，都可以玩地产开发。

现在行业迈入平稳发展期，周转慢了，销售慢了，利润下降了，行业养不活那么多房企，实力不济的开发商就无法生存，只能退出市场。

②行业政策收紧，国企都在清退市场

从行政调控政策到融资政策，对房地产从业者都在收紧，房企实力不济的话，很容易资金链断裂；目前，不具备资质的国企、央企也在清退，这是行业发展趋势。

同时，地方又不以房地产作为短期内刺激经济的手段，房地产地位有所下降，地位下降之后，地产开发的难度会加大，各方面实力欠佳的房企将理智退出。

③地产业的好饭吃一碗，锅里就少一碗，竞争加剧

对一个城市、一定时期来说，地产业的蛋糕始终是有限的，你吃一碗，意味着锅里就少一碗，在这种竞争局面下，优胜劣汰就是必然结果。

④中小房企承压力更弱

208家房企破产，基本是三四线城市的中小房企，可能意味着两点：

一是三四线楼市本身在收缩，蛋糕进一步缩小；

二是错过了今年春节“返乡置业”和“小阳春”回血之后，叠加成本开支、债务压力和未来预期，中小房企资金链断裂，无法继续经营。

综上分析，疫情让三四线楼市接连错过返乡置业和小阳春回血，叠加三四线楼市在持续收缩，中小房企承压力不足，都导致了开年起房企就不停地破产。

第二、房地产业发展趋势分析

小菜理解，行业大致会呈现三个发展趋势：

01、行业资源向头部房企集中、中小房企渐进式出局

这从多个行业发展历程都可以看出来，前期都是全面发展，大家都有饭吃，越往后发展，强者越强，好饭越少，激烈竞争之下，弱者出局，行业资源必然向优质从业者集中。

02、房企转型升级、混业经营是趋势

混业经营，多条腿走路！

这几年，关注房地产业的人都知道，恒大除了主业是做地产之外，也在转型布局新能源汽车、足球、大健康产业等领域，顺便说一下，恒大也在贵州养过猪。

不只恒大，碧桂园同样如此，在地产主业之外，先后布局生态农业和机器人产业；还有万科，除了地产开发之外，万科物业、万科长租公寓、养猪等产业都在积极推进。

随着房子存量已经过剩，房地产的好饭越来越少，头部房企已经吃不饱，开始转型之路，中小房企缺乏资金和资源，不出局还能怎样？

03、房企经营模式从跑马圈地转向精耕细作

地产业的竞争逐渐加剧，倒逼房企改变经营模式，以前是高周转、高利润、到处跑马圈地，现在不得不转变为精耕细作、拿地模式、开发模式多样化。

从新城控股的经营战略看，在去年财报中，已经明确表示公司发展模式要从扩大经营、提升排名转变为提质降速、稳健经营。

综合看，房地产业逐渐进入调整期，房子存量越来越多，一手房地产市场会逐步萎缩，房企竞争会加剧，中小房企会陆续出局，行业资源会加速向头部房企集中。但即便如此，房地产的饭依然养不活所有的房企，房企转型升级、混业经营将是发展趋势。

第三、房地产业调整，对房价及购房者有何启示？

01、对房价的启示

主要是两个方面：

⑴房价的稳定性更好

房价已在高位，越来越接近价格平衡点。

这个特点就决定了，房价以后偏离价格平衡点的波动性会很小，房价的稳定性就更好，加上有各类政策调控，房价更难出现大的价格波动。

⑵房价分化是趋势

房子存量已经饱和，但这是从全国城镇住房总量上看的。

具体到城市的话，有的城市人口持续减少，有的城市人口持续增加，则不同人口变动的城市，房价就可能出现上涨或下跌的不同发展趋势。

从中期内看的话，有的城市土地资源有限，有的城市土地资源很丰富。土地资源紧缺，人口还不断流入，这样的城市房价就很容易上涨；土地资源丰富，人口变动不大，房价很难出现大的波动；而土地丰富，人口流失还很严重，那房价下滑就可能是大概率事件。

02、对购房者的启示

主要是两点：

⑴核心区域的房子，能早买就早买

房价分化基本已是业界的共识，核心城市区域的房子依然具有前景，那在这样的城市的小伙伴，经济能力允许，能早买就早买，以后可能价格更贵。

同时也意味着，人口流失，产业萎缩的收缩型城市，房子准备处理的，能早些处理就早些处理，以后可能更卖不起价。

⑵投资房产依然稳健，但加杠杆可能不容易赚到钱了

在房价稳定性更好的情况下，价格涨跌幅度都很小，这种情况下，选好了城市，只是投资的第一步。最后能不能赚到钱？还得算好账，尤其是加杠杆的，在限售、过户税费政策及贷款利率调整的情况下，很可能买个房子最后白忙一场。

因此，今年已有208家房企破产，主要是三四线的中小房企，预示着在疫情冲击后，中小房企加速了退出市场的步伐。行业进入调整周期后，房价会更为稳定，房价分化也会加深，在这种趋势下，核心区域的房子能早买就早买，投资房产虽然依然稳健，但应该注意选好房、算好账，不然可能白忙一场。

据人民法院网站消息，截至10月27日，宣告破产的房企已经增加到408家。这一消息一出似爆炸性新闻，被各家媒体爆炒之后，变成了一个对房地产市场极端负面的消息，很多不明真相的老百姓觉得，房地产企业破产潮真要来临了吗！

房产，让人又爱又恨，我们又回到了房产的问题，那400多家房产公司破产，是不是房价就要跌了吗?那是乱讲，是决不可能的。

一、看我国具体2018年房地产公司达9.7万个，那400多家只能算做毛毛雨，根本不可能撼动房地产的市场。2019年的数据没找到，这是最近的数据。根据2018年全国工商局的统计，在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个，中国5亿多的城市户籍人口加3亿左右外来的农民工形成的常住人口，整个是八点几亿。八亿多城市常住人口有九万多个房地产企业。所以9.7万个房地产破400多个不算多。

二、随着国家出手强度加大，各种政策的调控加紧，各房地产公司的日子实在不好过。国家坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的方针和原则，大力调控楼市，抑制房价大幅度增长，调控房价走向稳定趋势。 政策指出房屋只住不抄的基调确立。调控的政策密集程度看，2019年前9个月合计的415次房地产调控，平均每个工作日有2次以上的房地产调控，刷新了记录。

三、国家对各大银行金融各部门进行强力管控，严禁各种资金进入房地产，提高房贷利率，以及取消预售房制度等，让房子回归到住房的本质，从政策上结束了炒房的时代，坚决遏制房地产泡沫房地产。国家真正对房地产泡沫的根除下了大决心。根据21世纪经济报道不完全统计，自2018以来，银保监系统已经因违规涉房，对银行开出过亿金额罚单。8月9日，中信银行因违规发放房地产开发贷款等13项违法违规行为被合计罚没2223.7万元。

四、各大房地产断了银行这个资金血液。房地产领域贷款增速则连续14个月回落，9月末，人民币房地产贷款余额为43.3万亿元，同比增速为15.6%。前三季度，新增人民币房地产贷款4.6万亿元，占同期人民币新增贷款量的33.7%，与去年全年水平相比低6.2个百分点，降至24.1%。

五、房地产公司开启融资融券之路，进行注血。房地产公司的日子实在难过，就把眼光从银行转到了融资上，在国内融资也有点难，于是把眼光转到了海外融资。根据克尔瑞地产研究发布的报告，9月份，有95家房企的融资总额为1124.48亿元，环比上升45.3%，同比上升17.2%。中原地产研究中心统计数据显示，截至10月8日，年内房企美元融资533.6亿美元，同比上涨50%，随着各种政策的收紧，房企美元融资的数量刷新了历史记录。

五、房子的价格跟供求关系，居民的购买力，以及世界经济的影响和经济的增速有关。最近由于房子的存量较大，供大于求的局面增大。经济下滑物价上涨，年底人们持币观望态度渐浓。二手房交易量不断的委缩，随着调控力度加大整个房市市场略显低迷。

六，央行注水经济市场以提振经济。11月5日，央行发布公告，将向市场投入4000亿，期限为1年，中标利率为3.25%，较上期3.3%下降5个基点。这一次，央行的降息，对于楼市也产生了一定的影响，对需要买房的刚需人群带来了好处。所以看国家的政策很明显，就是维稳楼市，不会让大起大落的情况发生。

综合以上所述，房地产企业破产潮真要来临了！的谣言不攻自破。国家楼市加强管控是防止房子被热炒，挤压房地产的泡沫，规范房地产的乱象和参次不齐的状况。让资金能力差，规模不达标，不标准不规范， 不能顺应市场变化的小房企和不合格房企，退出房地产市场。让房地市场朝着健康的稳定的方向发展。国家出手把控金融机构的力度加强加大，是防止资金流向房地产而继续推高房价，而让越来越多的人投入抄房大军中，加速了房子的上涨，所以把控资金流向房产是抑制房价上涨最有利的手段。国家始终坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的方针。这次央行向市场投入4000亿还下降了5个基点，说明国家把楼市调控的目的始终是为了稳定房价，让房地产稳健发展，而央行的一举一动，也同样是围绕这一目标展开的，房地产是不会出现大起大落的情况发生！

鱼目混珠，鱼龙混杂，真假难分。有小房企小炒家资金断裂真破产的，也有捞够了入袋为安把资产转移海外恶意逃避银行债务的，还有假破产真逃债规避税费换个“马甲”(换个招牌，换个法人代表名字)继续干的。这些“破产”企业的老板们“高瞻远瞩”，“洞察一切”，“见好就收"。大都是赚的盆满钵满。然后利用法律的漏洞钻法律的空子，把资金留给自己，把债务转嫁他人。这种恶意破产(假破产)如果不果断止血，让其漫延泛滥，后果不可想象。必定“城门失火，殃及池鱼”(民企小银行，中小储户)。