二手房买卖合同要注意什么_二手房交易，需要注意什么问题？

二手房交易，需要注意的问题非常多，而且其中的陷阱不少，下面就给大家结合真是案例具体说明：

1、简单的二手房交易名词解释：

信息服务费，就是链家等认为的中介费，房子价格的2.5%，这是买主跟业务员和店长软磨硬泡了好久之后，才打的95折，他的房价是64万，所这笔费用是15200。安居客论坛是国内领先的网上找房论坛，在这里您可以和其他网友一起学习找房知识、交流找房心得，分享找房经验、获得找房帮助、结识找房朋友。

代书费，就是链家等帮买主做的合同，打印的收条之类的东西，一般要房价的0.5%，这部分一般没有打折，所以是3200元（给我100块钱我自己觉得做的比他们好多了） 。

贷款服务费，据中介解释，这笔钱是链家的金融部收取的，用来跟银行跑贷款的，或者说，就是给链家那些整天泡银行的人发工资用的，而事实是，很多银行都不收这个钱的。

过户服务费，就是链家等的员工带着你去过户的费用。

代收评估费，这里写明了是代收，所以说是第三方机构评估房产价值收的劳务费，而银行本身也不收这个钱。

2、说明一下各类费用如何讨价还价及贷款流程。

具体说一下评估费的问题，买主与几个中介接触过，虽然银行明确表示不收费，但是作为二手房他们给我们评估的价格很重要，如果不交费我们自己去评，真就贷不出多少钱了，举例来说，10K多一平米的房子给评个5K、6K是很正常的，按他们所评的价格给贷8成也就没有多少了，大部分都得我们自己掏！如果多出点钱，中介还可以给做高评估，所以这个钱还是不要省的好，就是这样的世道。

中介信息费一般是可谈的，不过现在折扣不大，银行贷款的如果自己贷可以不给中介这部分钱，但一般中介如果有能力替你贷的更多，也没必要省下来了。

如果走商贷，在跟银行面签，也就是签贷款协议的同时，需要提供首付确认函，估计是表示贷款确实是因购房发生，而不是为了套现什么的。等面签完后，银行会根据提供的资料同意批贷，在批贷书下来的时候，就会联系买卖双方过户，过户后三个工作日，银行就将余款打入卖家账户。合同是当事人双方协商一致才能成立的，是可以修改的。

3、具体交易及过户时需注意的事项：

1）、付首付和过户是怎样一个顺序？怎么制约，来保证买房人的利益。 付首付是非常早的事，很多情况下，房主会等着你的首付去还剩下的贷款的，所以你不得不在没有任何保障的情况下先把几十万给房主。你所得到的保障，就是一张打印的收条，由房主和你双方签字，中介方嘛，你要不强烈要求，他们不会签字的，用它们的话说，他们只是陪同，首付是买卖双方自行过款，纯属放屁，给了那么多中介费，在最需要他们的时候他们却说没他们什么事了。有的中介会暂时将房主的房本扣下，但这也取决于房主是否乐意，有时房主还要拿房本去办别的手续，所以房主是不愿意把房本给中介的。就算给了又能怎样，放主要是真想骗你，挂个失就搞定了，所以我感觉，付首付这步纯属拼人品，感觉很搞笑，定金的2万块还签了一堆合同，而首付的几十万却要完全凭信任。我问了，我买房的同事都是这样的。

2）、与中介的合同中的条款内容，买房人可以参与制定或修订吗？一般来说，合同是中介公司现成的，定死的，没什么改的余地，而且都是约束买卖双方的，跟中介屁关系都没有。但有一个补充协议，这个东西是灵活的，是买卖双方共同制定的，包括房子中都包括哪些东西，什么时候交房之类的，很重要

3）、中介的收费单据中，哪些可以谈，就是说可以给他讲价，或者去掉买房人可以不给。中介费用其实都是可以谈的，但一定要在交定金之前谈，记住，交了钱就别在奢望谈什么东西了，没可能的。部分买主的经验是2.5%的中介信息费是可以谈的，一般链家最低折扣是八五折，不知道还能不能再低；另外，如果需要中介帮助贷款，一定先问清楚全部费用是多少，比如你说要贷60万，他会告诉你手续费是3000元，实际上超过30万的贷款部分还要收费的。

谢邀！如今新房的价格持续走高，所以很多人宁愿选择购买二手房，当然这并不是说二手房要便宜很多，只是相对便宜一些，另外，装修较好的二手房，也可以省去装修的麻烦，然而，二手房毕竟是个人之间的买卖，那么签订二手房购买合同要注意些什么呢，坤鹏论结合身边朋友的情况来给大家分析一下。

一、房屋产权要查清

坤鹏论认为，买二手房，首先房屋产权一定要明晰，这个在某种意义上说比房价都重要。之前有一位朋友，买了一套某锅炉厂职工的福利房，全程联系签合同的是一位男士，由于朋友最开始没有查看房屋的产权证，到后来要签合同时，才知道，原来这套房子是这位男士的爸爸的，而他爸爸正重病住医院，说委托儿子全权处理。关键是房产证卖方也没拿到手。遇到这种情况，朋友还是有些犹豫，毕竟房价相对便宜，放弃了有些可惜。后来经过进一步了解，老人的房产不只是给这个儿子的，老人还有一个女儿……最后，基于这个情况，朋友最终放弃了购买。

买二手房，房屋产权异常重要，应该注意看产权证上的房主是否与卖房人是同一人。一定要查看房子产权证的正本，并且最好到房管局查询此产权证的真实性，同时确认待售房屋是否被抵押或查封。

二、房屋相关信息要写清

对房屋有准确的了解后，在签订二手房买卖合同时，就有针对性了。首先，一定要标明房屋的具体位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；第二，还要写明房屋产权归属，原售房单位是否允许转卖（有的单位福利房要求5年内不能交易），是否存在房屋抵押或其他权利问题，是否有私搭乱建部分，房屋的物业管理费用及其他交费状况，房屋相关文书资料的移交过程。

三、房款付款时间、过户时间

关于款项，具体约定付款时间。二手房买卖基本上都是直接约定该套房屋的价款。为此，合同中必须分别写明首付款交付、房产过户以及尾款交付的具体期限。其中的尾款交付期限有赖于房产过户期限，因此过户期限以及过户手续由哪方主办、哪方配合，必须事先确定并在合同中写清楚。

四、交接时间以及费用界定

在确定并写明所购二手房及附属设施交接时间的同时，还应注意确定和写明水、电、气、暖、物业等费用的划界承担时间。二手房交接时间和费用划界时间是责任划分的界线之一，如果界定不清，日后就有可能引起麻烦甚至纠纷。

五、户口迁移问题

很多人买二手房，特别是学区房，就是为了转户口，让孩子读书，所以，户口迁移问题要重点关注。 由于户籍的迁入和迁出归公安机关管理，而公安机关在处理户口纠纷时，又受到户籍政策的限制。比如，卖给买方的房屋是卖方唯一的一套房屋，没有其它的房屋可供卖方迁入户口，则无论买方理由多么充分，公安机关都是无法将卖方户口强行迁出的。相应的，买方的户口也就无法迁入。

六、违约责任

二手房交易过程相对新房更加复杂，且交易金额较大，有时会出现意想不到的情况和违约行为。如果交易过程中出现违约，怎样划分双方责任？这也需要在二手房买卖合同中进行提前约定，写明违约赔偿责任和赔偿金额。

虽然，二手房购买和过户相对要麻烦一点，只要注意了以上几个方面的问题，相信，买二手房也不会有什么安全隐患，毕竟，买二手房的人这么多嘛，所以大家也不要过于担心。

二手房买卖，对卖家来说，在限购城市要把握买方是否具有购房资格。有些限购城市，对外籍人员要求交社保满五年，而且要求是已婚的才能购房。其次主要把握买房人的付款方式及征信情况。对那些需要卖掉小房换大房的改善购房者，如果只付定金，首付款还未落实的，也就是小房子还没有卖掉前的买房人，与这些买房人尽量不签合同为好。卖房人通常愿意与首付款支付比例比较多，且买房人的征信得到银行认可并已落实银行贷款的买房人签订合同，这样卖房人在收到买房人首付款后，才放心将房屋过户到买房人名下，让买房人办理二手房贷款手续后，由贷款银行将贷款直接打入卖房人的银行卡上，这种情况下的二手房交易对卖房人才安全、放心。

二手房交易相比新房交易要复杂的多，购房人既要保证房屋产权无争议、可交易，还要保证资金安全、过户交割顺利，稍有不慎就可能入坑。关于二手房交易中的常见风险以及如何规避问题，笔者曾有相关解答，可到笔者的主页查阅。

二手房交易过程中，除了要做详细的产权调查之外，最重要的可能就是签订房屋买卖合同了，很多交易风险均需要通过合同条款来约束和化解，房屋买卖合同也是日后出现合同交易纠纷最有效、最重要的法律依据。因此，合同条款应尽量全面、详细、具体，这个房屋买卖合同不同于在交易中心的网签的交易合同，前者是双方意思的真实表示，而后者只是为了办理手续，在审理房屋买卖合同纠纷案件时，法庭一般会采信前者。

二手房的房屋买卖合同一般应包括以下内容和条款：

1、房屋的坐落位置。要清晰地表明地址、栋号、房号、户型、产权面积、产权人（有共有人的要全部列出）等，上述信息应与房屋产权证上的登记内容表述一致。此外，还需要明确交易标的装修状态，是否包括附送的花园、露台、车位、车库等。

2、房屋交易成交价款。一般是总价成交，但要清晰表明交易价格是否已经包括装修、家具家电、附送的车位、车库在内。如果包含家具家电，应将家具家电清单作为合同附件。附送的车位、车库需要表明具体位置及产权状态。

3、付款方式及付款时间。要明确是一次性付款、分期付款，还是按揭方式，首付及分期付款的具体支付金额及具体截止日期。如果是按揭方式，要明确首付金额和贷款具体金额。

还应明确支付价款是否由银行进行资金监管，如果是直接支付，要约定付款的具体时间节点及支付的前提条件。

4、交易税费的分担。要明确交易产生的买卖双方的相关税费由哪一方承担？是按照法律规定各自承担，还是全部由买方承担。目前的行规一般是全部由买方承担。

交易过程中卖方涉及的税费主要是增值税、城建税和教育附加税、个人所得税（符合满二、满五唯一可减免），如果是房改房、经适房、解困房、安置房、回迁房等，可能还需要缴纳土地出让金。而买方主要有契税、印花税、交易费、办证费等。

5、过户手续办理。对于按揭购房，由于是首付之后先过户，为了保证尾款安全，应约定过户后的产权证由原房主持有并负责递交给买方贷款银行。即使是通过中介公司，也要这样做，以防止中介过失将产权证直接交给购房人，从而增加尾款的风险。

双方应就办理过户的具体事项做出约定，比如过户条件、办理期限等。

6、交房时间及交房条件。应约定具体的交房期限及交房应具备的条件。

7、物业交割及费用结算。应明确物业费、水电气热费等费用的具体结算方式，以及历史欠费如何清缴。

8、户口迁移。合同应约定卖方将户口迁出的具体期限。

9、卖方的承诺条款。卖方应承诺所交易的房屋不存在未告知买方的共有产权人，不存在抵押、查封、限售等不可交易情形，不存在长租情形，不存在产权纠纷及债务纠纷，不存在未告知买方的刑事案件，如有虚假承诺，愿意承担相应的法律责任。

10、违约条款。合同应就双方的违约责任及赔偿金额做出具体约定，包括但不限于单方毁约、逾期付款、逾期交房、逾期办理过户、逾期交房、逾期迁移户口、虚假承诺、交房条件与合同约定不符等各项的违约赔偿数额。

总之，二手房交易风险大，合同条款要尽量全面、详细、具体，即使是中介提供的合同文本也要认真审阅，并根据具体情况加以补充。合同条款越完善，后期履行就会越顺利，风险也就越低。