房地产估价与案例分析_房地产估价实例？

话不是这么说的。二手房的实际成交价与银行评估价不一样，是很正常的情况，并不能说明你买赚或买亏了。

评估由于目的不同，所以使用的参数或者方法也有所不同，评估价值只能是一个大致的参考价，而不能替代实际成交价。现实中在银行申请贷款时，通常会发生两种情况，一种是银行评估价低于成交价；还有一种是银行评估高于成交价。这两种情况的发生，因为出于不同的目的：

首先，评估价低于成交价，是银行正常的做法。银行相对市场来说，为了保障其风险可控，采用的评估方法是很保守的。也就是采用最保守的参数，来对房产价值进行评估。在这种方法下，银行评估出来的价格低于成交价也是很正常的。这并不能说明你买房买贵了。

其次，评估价高于成交价，也是有的。这种情况多发生于银行想要处置房产的时候（且是抵押物价值不够覆盖银行贷款时），因为对于银行来说，这时地位发生了变化，银行是卖家的地位，当然想多卖一点，所以评估价肯定会高于市场价。

有人说银行委托第三方机构评估房价，所以按理这个房价应当就是市场价。其实这种看法是偏颇的。因为银行会给第三方评估机构一个指导意见，第三方机构仰仗银行吃饭，自然会想法配合。另外，银行对第三方机构也有考核，如果其评估价值与银行的心里价总是差距很大的话，银行会取消合作，你说他们会不会配合？

我是空谷财谭，与您分享我的观点。

房地产估价：

1. 房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。

2. 房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。

房地产估价技术报告应包括以下内容：

①估价对象实物状况描述与分析;

②估价对象权益状况描述与分析;

③估价对象区位状况描述与分析;

④市场背景描述与分析;

⑤最高最佳利用分析;

⑥估价方法适用性分析;

⑦估价测算过程;

⑧估价结果确定。

5平方千米=500万平米征地费=5万/亩=75元/平米开发费=20000万元/平方公里=200元/平米征地费利息=75*((1+10%)^2-1)=15.75/平米开发费利息=200*0.4*(1.1^1.5-1)+200*0.6*(1.1^0.5-1)=18.15利润=275*0.2=55折算出地率后成本价=(75+200+18.15+15.75+55)/((5-1.5)/5)=520元/平米单价=520*1.2*(1-1/(1+10%)^50)=618元/平米总价=618*10000=618万元。