公房怎样更改承租人_上海公房承租人如何变更？

案情

张女士称，父亲早年去世，老母今年76岁，是单位自管公房原始承租人。张女士和儿子小孙一家与老母均居住在此承租房内。由于张女士及小孙常年对老人进行赡养，考虑到其他子女在本市均有住房，老母有意将房屋承租人变更至小孙名下，但目前面临的问题是，张女士的其他兄妹不同意这么做。

面对这种情况，张女士该怎么处理呢？

律师观点

公共租赁住房，也就是人们常说的公租房，它属于政策性房屋，是专门面向中低收入群体出租的保障性住房。根据产权单位的不同，公房又有国家直管的公房和单位自管公房及经营单位托管、代管的公房。由于近年来危改、城建项目的增多，老旧公房都面临着拆迁改造的问题。公房拆迁涉及到公房承租人资格及补偿的问题，对每个家庭成员利益重大，也正是这样，因公租房承租人变更、拆迁安置引起的家庭矛盾也随之增多。

张女士的其他兄妹之所以不同意将承租人变更为孙先生，是因为此房变更后，一但涉及到拆迁等问题，孙先生则会是拆迁房屋的直接权利义务人，显然这影响了其他人的利益。为此张女士咨询了公正机构，而公正机构也给予了相应的答复。分为两种情形，第一种，如果原始承租人还在世，则去直管单位沟通，符合相关条件直接变更即可，无需公正；第二种，如果原始承租人已经去世，办理上述公正事项则需要原始承租人所有继承人均到场方可办理。张女士面临的困难是，孙先生符合变更承租人的基本条件，单位可以进行承租人变更，但需要一套公正手续；而公正机关出公正手续需要其他继承人到场。由此一来，母亲把房子“悄悄留给”孙子的想法就很难以实现了。

有些人会觉得，房屋产权单位的做法实在是“多此一举，劳民伤财”。公房管理部门的这种做法是由于现实中存在家庭成员中的一人瞒着其他家庭成员悄悄变更自己为承租人，有的甚至伪造其他家庭成员签名，骗过公房管理部门的情况。针对这种情况，公房管理部门现行的做法是在核对新承租人基本条件的同时，还要求拟变更公房承租人的全部家庭成员就承租人变更事宜达成书面一致，甚至要求对家庭成员达成一致的情况进行公证，否则很难经简单申请就变更承租人。这正体现了公租房无小事，尤其是在牵扯到房屋居住、拆迁等问题时。

　　公民死后其生前承租的公房的处理分两种情况:

　　1、公房承租人死亡时，公房有同住人的情形 承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租用户的，出租人应予同意。 协商不一致的，出租人应当从在本处有本市户口的共同居住人中，

　　按照下列顺序书面确定承租人:

　　(1)原承租人的配偶;

　　(2)原承租人的子女(按他处住房情况，本处居住时间长短);

　　(3)原承租人的父母;

　　(4)其他人(按他处住房情况，本处居住时间长短)。

　　2、公房承租人死亡时，公房无同住人的情形 公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同;其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口，或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属，可以继续履行租赁合同。

　　除以上情形之外的公房承租人死亡，租赁关系终止时，出租人有权收回房屋。

一．公房承租权变更的条件是什么申请变更为公房承租人的须满足以下基本条件：原承租人死亡或外迁；与原承租人为同一户籍；是原承租人的家庭成员；与原承租人共同居住一年以上；没有其他住房。另外，满足条件的当事人还须写出书面申请，经出租人同意并办理变更登记后方能成为合法的公房承租人。但是，上面所列的也只是一部分条件。现实生活中，公房管理部门（房管所）通常要求拟变更公房承租人的家庭成员就承租人变更事宜达成书面一致，甚至有的公房管理部门（房管所）要求对家庭成员达成书面一致的情况进行公证，否则不予变更。问题在于符合变更为承租人的不是一人而为两人甚至多人时，家庭成员达成一致意见的可能性很小。在家庭成员不能达成一致意见的情况下，公房管理部门（房管所）是不可能给办理承租人变更手续的。即使诉到法院，法院对于公房管理部门（房管所）要求家庭成员达成书面一致意见的条件也是尊重的。在家庭成员不能达成一致的情况下，变更承租人的事情只能搁置下来。二．公房承租人变更纠纷如何起诉直管公房，是指由政府公房管理部门或政府授权经营管理单位依法直接进行经营和管理的国有房屋。直管公房承租人死亡后，承租人的共同居住人对政府公房管理部门依职权变更直管公房承租人不服的情形，对此，当事人可以向人民法院提起行政诉讼。不过，在此需要提醒的是，如果是直管公房承租人与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位在履行直管公房租赁合同过程中，因违反合同规定的房屋保护、维修、房屋租金交纳、承租人变更等权利义务发生的纠纷，由于双方法律地位平等，应作为民事案件向人民法院提起民事诉讼。

公房的承租人一般只有一个人，其他人是共同居住人，也有人称之为同住人，其实两者是有区别的，共同居住人是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制，现实中可能由于各种各样的情况需要变更承租人。现分情况列举如下：　　第一种情况，变更给第三人。这里所说的变更是由承租人去变更的；所谓第三人，即与该租赁房屋无相关人员，可以是路边卖唱的，也可以是街上遛狗的，总是非亲非故。此种情况需满足两个条件即可变更：　　1．征得出租人的书面同意；　　2．征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意。　　第二种情况，变更给共同居住人。需满足条件：　　1．其本处有本市常住户口的共同居住人协商一致；　　2．新的承租人必须是为本处有本市常住户口的共同居住人之一。　　当然，所谓纠纷都是在协商不一致的情况产生的，特别是中国人可能对协商这种玩意特别不感冒。所以法律也考虑到了这一点，在无法协商一致的情况下，出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人：（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；（三）原承租人的父母；（四）其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。　　第三种情况，变更给非共同居住人的亲属。这种情况出现在承租人死亡，其生前在本处又无本市常住户口的共同居住人的情形，只要其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致，就可以变更承租人。如果协商不一致，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人:（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他处住房情况）；（三）原承租人的父母；（四）原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）。　　如果出租人怠于指定承租人或批定的承租人不适格的，其它利害关系人是否有权向出租人提起诉讼呢？　　分两种情况：　　第一种情况，怠于指定承租人的。由于公房租赁关系首先是一种合同关系，当事人享有自主选择合同相对人的权利。该权利未经授权，他人不得代行。因此在数人同时有权继续履行租赁合同，且无法协商一致的情况下，应当由作为出租人的公房产权单位或国家授权经营管理公房的单位从中予以确定。当事人直接诉讼至人民法院要求确定的，法院将不予受理。　　第二种情况，指定不适格的，其它利害关系人可以就承租人资格提出异议而诉至法院的，人民法院可予受理。诉讼中，对承租人资格有争议的各方为案件的原、被告，出租人为无独立请求权的第三人。安全审理以维持出租人的确定为原则，除非原先有证据证明出租人所确定的承租人明显不符合《房屋租赁条例》及相关意见要求的，人民法院可判决撤销，依法重新确定。