乡下房子能抵押贷款吗_农村房屋能抵押贷款吗？

　一、我国的法律目前明确禁止宅基地抵押

　　尽管房子和宅基地都是农民的财产权，但农民对房屋享有的是所有权，享有占有、使用、收益、处分的权利，对宅基地没有收益和处分的权利，如《物权法》第一百五十二条明确规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”。同时，我国法律还明确禁止宅基地的抵押，如《物权法》第一百八十四条明确规定：“下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外……”，《担保法》第三十七条规定下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权……”等。另外，我国出台的其他相关法律、法规、规章以及规范性文件也从来没有允许宅基地可以抵押。

　　二、住房可以抵押并不意味着宅基地可以抵押

　　有观点认为房地一体，不可分割，认为“房随地走”或者“地随房走”，因此房屋所有权抵押的，土地权利应当一并抵押，或者说土地权利抵押的，房屋所有权应当一并抵押。这种观点从法理上看是正确的，但是不符合我国目前房地分离管理的体制，不适用于宅基地。相关法律对房、地一并抵押的规定并不包括宅基地。如《担保法》第三十六条规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押”，可以看出该条规定的只是针对国有土地使用权及经营性的集体建设用地使用权，不包括宅基地使用权。再如《物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。该条也只是规定了建设用地使用权及其上的建筑物一并抵押，并不包括宅基地使用权。

　　三、对于宅基地是否可以抵押的试点探索

　　虽然目前一系列中央文件都规定可以进行农民住房财产权抵押试点，如十八届三中全会决定规定要“选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让”，今年中央1号文件《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》也明确要求“改革农村宅基地制度，完善农村宅基地分配政策，在保障农户宅基地用益物权前提下，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让”等。但是目前中央文件允许试点的只是农民“住房”财产权的抵押，而不是“住宅”财产权的抵押。农民“住房”财产权不应包括宅基地，住房可以抵押并不意味着宅基地可以抵押。

抵押是指债务人或者第三人不转移对抵押物的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照抵押合同的约定以该财产折价或者以拍卖变卖该财产的价款优先受偿。

农民在宅基地上所建造的房屋属于农民的个人财产，依法可以作为抵押物为房屋所有人或者他人的债务做担保，当债务履行期限届满，债务人未能偿还债务时，债权人可以与房屋的所有人协议将房屋变卖，以所得款项抵押债务，由于农村宅基地上的房屋原则上仅能由本村集体经济组织成员获得，所以债权人实行抵押权时，应将作为抵押物的房屋卖给符合建房申请条件的本村村集体组织成员，下面由小编举个案例来讲解一下：

某村村民张某精明能干，是本村的养鱼能手，2003年，张某花费30余万元在老宅上翻建了一栋别墅，2005年，张某打算扩大养鱼规模，但手头资金有限，便找到当地信用社申请贷款，并提出用自己新建别墅作为抵押，信用社与张某签订了抵押贷款合同，张某获得了贷款20万元，然而在当年7月份，一场突如其来的洪水冲毁了的鱼塘，张某损失惨重，丧失了还款能力，贷款到期后，信用社来催要贷款，张某不忍将新建的别墅出卖，双方协商不成，于是信用社将张某诉至法院，要求其变卖别墅以偿还贷款。

法院经审理认定，根据我国《担保法》第36条的规定，以房屋抵押时不能将房屋所有权与土地使用权相剥离，另外，《担保法》第37条第二项明确规定，农村的宅基地不能抵押，因此，在本案中，张某以自己的房屋作为抵押，违反了相关法律的规定，张某与信用社签订的抵押贷款合同当属无效，因此，法院判决张某应偿还借款本息，驳回原告要求变卖张某房屋已实现抵押权的诉讼请求。

案情分析：

在本案中，法院认为以农村房屋作为抵押无效，从而驳回信用社要求变卖房屋抵偿贷款的诉讼请求是不正确的。虽然《担保法》第37条第二项规定农村宅基地是不得抵押的财物之一，但这只是针对单纯的宅基地而言，并没有规定在其上建筑的房屋不能抵押，而且我国法律允许农民出卖自己的房屋，从本质上来说，出卖和抵押在实现方式上是一致的，只要房屋的转让符合法律的规定，村民用于抵押的房屋被变卖后，不得重新申请新的宅基地，这样村集体的利益就不会受到损害。

因此，在本案中原告、被告以房屋作为抵押的合同是有效的，信用社有权要求变卖张某的别墅，但是只能在本村村集体成员之间进行，以所得价款抵偿债务。

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可以做抵押贷款。可以到当地的任一银行业金融机构申请贷款，农业银行、建设银行、农商银行等都会受理。《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）和《全国人大常委会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》两个文件中明确：农民住房财产权抵押贷款，是指在不改变宅基地所有权性质的前提下，以农民住房所有权及所占宅基地使用权作为抵押、由银行业金融机构（以下称贷款人）向符合条件的农民住房所有人（以下称借款人）发放的、在约定期限内还本付息的贷款。农民住房财产权抵押贷款试点县（市、区）名单如下：借款人以农民住房所有权及所占宅基地使用权作抵押申请贷款的，应同时符合以下条件：1. 具有完全民事行为能力，无不良信用记录；2. 用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权没有权属争议，依法拥有政府相关主管部门颁发的权属证明，未列入征地拆迁范围；3. 除用于抵押的农民住房外，借款人应有其他长期稳定居住场所，并能够提供相关证明材料；4. 所在的集体经济组织书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置。以共有农民住房抵押的，还应当取得其他共有人的书面同意。扩展资料农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法中对借贷双方的规定：第五条 借款人获得的农民住房财产权抵押贷款，应当优先用于农业生产经营等贷款人认可的合法用途。第六条 贷款人应当统筹考虑借款人信用状况、借款需求与偿还能力、用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权价值等因素，合理自主确定农民住房财产权抵押贷款抵押率和实际贷款额度。鼓励贷款人对诚实守信、有财政贴息、农业保险或农民住房保险等增信手段支持的借款人，适当提高贷款抵押率。第七条 贷款人应参考人民银行公布的同期同档次基准利率，结合借款人的实际情况合理自主确定农民住房财产权抵押贷款的利率。第八条 贷款人应综合考虑借款人的年龄、贷款金额、贷款用途、还款能力和用于抵押的农民住房及宅基地状况等因素合理自主确定贷款期限。第九条 借贷双方可采取委托第三方房地产评估机构评估、贷款人自评估或者双方协商等方式，公平、公正、客观地确定房屋所有权及宅基地使用权价值。第十条 鼓励贷款人因地制宜，针对借款人需求积极创新信贷产品和服务方式，简化贷款手续，加强贷款风险控制，全面提高贷款服务质量和效率。在农民住房财产权抵押合同约定的贷款利率之外不得另外或变相增加其它借款费用。第十一条 借贷双方要按试点地区规定，在试点地区政府确定的不动产登记机构办理房屋所有权及宅基地使用权抵押登记。第十二条 因借款人不履行到期债务，或者按借贷双方约定的情形需要依法行使抵押权的，贷款人应当结合试点地区实际情况，配合试点地区政府在保障农民基本居住权的前提下，通过贷款重组、按序清偿、房产变卖或拍卖等多种方式处置抵押物，抵押物处置收益应由贷款人优先受偿。变卖或拍卖抵押的农民住房，受让人范围原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内。第十三条 试点地区政府要加快推进行政辖区内房屋所有权及宅基地使用权调查确权登记颁证工作，积极组织做好集体建设用地基准地价制定、价值评估、抵押物处置机制等配套工作。第十四条 鼓励试点地区政府设立农民住房财产权抵押贷款风险补偿基金，用于分担自然灾害等不可抗力造成的贷款损失和保障抵押物处置期间农民基本居住权益，或根据地方财力对农民住房财产权抵押贷款给予适当贴息，增强贷款人放贷激励。第十五条 鼓励试点地区通过政府性担保公司提供担保的方式，为农民住房财产权抵押贷款主体融资增信。第十六条 试点地区人民银行分支机构要对开展农民住房财产权抵押贷款业务取得良好效果的贷款人加大支农再贷款支持力度。第十七条 银行业监督管理机构要统筹研究，合理确定农民住房财产权抵押贷款的风险权重、资本计提、贷款分类等方面的计算规则和激励政策，支持金融机构开展农民住房财产权抵押贷款业务。第十八条 保险监督管理机构要加快完善农业保险和农民住房保险政策，通过探索开展农民住房财产权抵押贷款保证保险业务等多种方式，为借款人提供增信支持。

宅基地不能抵押。

《担保法》第三十七条【不得设定抵押的财产】下列财产不得抵押：

(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外;