说清楚
完整描述纠纷焦点和具体问题
一、按揭房子多久能卖:
1、银行通常规定贷款未满一年的要付违约金,满一年的不用付。可用买房人付的首付款去银行提前还贷,办理解押手续,之后再办理过户。
2、如果买家也需要贷款的话,就需要办理转按揭,指在房子的房贷还没有还清前,房主出售作为抵押物的房子,经贷款银行同意,由房子的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。简单说就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖,该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。
二、按揭中的房子怎么卖相关内容如下:
1、转按揭。把个人住房出售或转让给第三人,并申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款,是按揭中的房屋为简单直接的一种交易方式,流程如下:
(1) 双方签订《房屋买卖合同》;
(2) 买卖双方、律师方三方签订《转按揭交易安全保证合同》;
(3) 买方支付首付款;
(4) 卖方贷款银行书面同意其提前一次性还款,出具确认函;
(5) 买方向贷款行申请二手房按揭,提交相关资料;
(6) 卖方向买方交付房屋;
(7) 银行复审通过后放款,向卖方的贷款银行账户划款;
(8) 卖方收到款项后,与原贷款行解除贷款合同和抵押登记,与买方、律师一同办理过户,并将房屋抵押给买方的贷款银行;
(9) 买方的贷款行将首付款支付给卖方。
2、用买方的首付款缴清剩余贷款。买方将首付款支付给卖方,一般为总成交额的30%至40%,卖方可利用买方的首付款将剩余贷款付清,然后撤销房产的抵押登记,再进行下一步交易。该方式适用于原房主贷款额度较低或所剩贷款数目不大的情况,是当下二手房交易中应用多的方式,具体流程如下:
(1) 卖方向贷款行申请提前还款;
(2) 卖方前往贷款银行办理提前还款,事先在还款账户中存入足额钱款;
(3) 卖方在还完款次日到贷款银行办理结清手续;
(4) 银行贷后管理出具解押材料;
(5) 卖方前往担保公司办理相应手续(原先未签订担保协议的可不去);
(6) 卖方前往房屋所在不动产登记解押。
3.利用银行贷款来缴清剩余贷款。买方不愿意出资帮卖方还清贷款的话,卖方可以选择利用银行贷款来缴清剩余贷款,但前提是得有银行认可的抵押物。如果符合条件,卖方可以通过抵押向银行贷出一定的款项来付清交易房屋的贷款,解除该房产的抵押,后促成交易。
扩展资料:
1、贷款房子卖房的流程:
(1) 签订《房屋买卖合同》,卖家收定金;
(2) 卖家收首付款;
(3) 向银行申请提前还贷;
(4) 解除抵押,获得房子的完整产权;
(5) 买家打尾款,双方办理过户(资金监管);
(6) 过户完成,卖家领尾款。
2、转按揭需具备以下几个条件:
(1) 按揭银行允许提前还贷并开设了转按揭业务,有指定的转按揭担保机构;
(2) 下家具备银行规定的贷款条件;
(3) 下家的贷款额度受到限制,一般来说,若下家欲贷款数额超过或明显低于转按揭的贷款数额,则难以成功。
3、按揭房交易过程:
其交易过程可以概括为:居间委托———前期审查———签订买卖合同———转按揭申请———过户抵押。
4、如何防范风险:
(1) 在收签约定金时,居间委托合同就要对有关转按揭的问题进行约定。
(2) 在前期审查中,中介机构要重点审查银行可否转按揭、下家是否符合银行规定的贷款条件、下家需要转贷的数额和按揭房产权是否清晰等问题。
(3) 签订合同时,上下家的违约责任要约定明确,约定的违约赔偿金数额一般比普通交易的高。
针对我的房子是按揭的,有房产证,可以卖吗?怎么操作?这个问题,我的观点如下:
第一,这个问题我有发言权,我在宁波亲身经历卖过自己房子,而且我那房子跟题主描述的问题一样。我知道有二种操作方法,给你全网最有价值的回答。
第二,首先你将房源信息打印成a4纸,然后发给各大房产中介,等房产中介带意向的客户上门现场看房,如果有客户看中了房子,这里有两种操作模式。
A,第1种操作模式:房产中介把控牵头让买方支付购房首付款给卖方,让卖方还清剩余银行按揭贷款,消贷,这里有个前提,为了维护买方的合法权益,在操作的时候,卖方的房产证是放在房产中介手上。(有些地方银行按揭贷款是要押卖方房产证,消贷后就申请要回)。
B,第2种操作模式:如果买方不愿意这样带有一定风险操作。房产中介公司为了促成这一单,拿到自己的中介费。往往有实力房产中介会替卖方解套,房产中介公司会借款给卖方用于还清房贷,然后收取一定的利息,消贷的过程相对来说时间比较短,所以说用款也比较短,最长也就个把月,房产中介有把握,一般愿意做这个事。
第三,买房后有个重要事要特别留意,如果你这房子迁过户,现在房子卖掉了,户口也要迁到别的地方去。
都不可以。你的房子已经抵押给银行了,从严格意义上讲在贷款未还清前这房子产权不是你的,你无权处置,只能等贷款还完后才能卖。也不能退房,因为你已经履行完购房手续,无严重建筑质量问题而不能居住是不能退房的,这是个法律问题。
《民法典》2021年1月1日已经生效,有房贷的房子可以直接卖,无需经过还贷解押程序,交易更方便了。
在以前,有房贷的房子如果想要卖出去,要过户,就需要去银行把贷款先结清,拿到银行的结清证明,才能去办理过去登记,结清贷款的资金可以是自有的,也可以是房产中介或其他贷款公司垫资过桥的资金,或者是买方提供的资金,但无论如何,都需要把贷款结清才可以过户。
现在情况有了新变化,根据《民法典》的规定,有房贷的房子在贷款未结清的情况下可以转让(买卖),无需结清贷款,只需要及时通知银行就可以。注意,是通知银行,并不是取得银行的同意。但同时,有贷款的房屋买卖时,贷款也是一起转让的,也就是说,买方不仅买到了房子,也同时“买到”了贷款,卖方把房子卖出去的同时,把贷款也顺手“卖出去”了,对银行而言,并无实质性的影响,只不过是换了一个人还贷。如此一来,买卖双方都便利,卖方不用为筹钱结清贷款而发愁,买方也不用为办理贷款而发愁。当然了,在这种模式下,银行如果有证据证明房贷未结清时卖房会影响其抵押权的话,是可以要求提前结清贷款的。
新的交易模式固然很便利,但此前结清贷款再卖房的方法仍然是可行的。
刚买的期房,已网签并办理了按揭手续,如果想卖掉,可能比较困难,手续也很麻烦。如果是在几年前,就很简单,只需通过合同更名方式就可以实现交易的目的,这也是炒房客惯用的技俩。但是,现如今,在“房住不炒”和不以房地产作为短期刺激经济的手段的严厉调控政策下,各地对已经网签的购房合同的更名做了严格限制,一般只有在以下两种情况下,才可以进行更名:一是配偶之间、父母与子女之间、(外)祖父母与(外)孙子女之间的更名;二是有人民法院或仲裁机构的判决书或裁定书,确认变更合同的买受人。凡是不符合以上两种情况的,房地产管理部门一律不予变更合同买受人。
因此,如果想要卖掉新买的期房,更名方式是行不通了,只能通过以下两种方式来实现:
1、注销原来的商品房买卖合同和按揭合同,由购房人与开发商重新签订商品房买卖合同。
采用这种模式也需要满足两个前提条件:一是开发商必须同意解除合同,二是买受人必须符合房地产管理部门关于注销合同的条件。比如购房人本人或配偶、子女、父母罹患重大疾病急需大额资金等,两者缺一不可。这是比较理想的方式。
2、作为二手房进行交易。
如果不能按第一种方式处理,就只能作为二手房来交易了。对于刚网签,又是按揭购房的房产进行转让难度很大,要解决以下两个问题:
一是网签交易问题。由于没有产权证,二次交易无法进行网签,只能双方先签订房屋买卖合同,并约定在拿到房产证之后再办理网签及过户手续,这又可能涉及到买方缴纳增值税问题,因此,要在合同中明确有关事项,对于买方来说风险极大。
二是转按揭问题。由于是按揭购房,首先合同买受人需要提前还清贷款,这需要一定的周转资金。或者办理转按揭手续,但是需要经过贷款银行的同意。无论哪种方式,难度都比较大。这样的买家比较难找,除非价格有特别的优惠,否则恐怕没人愿意承担如此大的风险。
快速卖出房子,我们需要了解有哪些流程,每个流程都适当加快,自然就是整个售房的快速卖出了。
1签约出售
这是出售房子第一步,也是最核心的一步,因为没有签约,自然就没有出售,谈不上快速出售了。
当前房产交易比较低迷,卖房的不太多,买房的更少,基本上大家都处于观望状态,要想及时卖出房子真心不容易。
要想快速卖出,有几点建议:
a.多渠道放盘,在房屋所在地附近的中介,各个网站,论坛,微信群,朋友圈等都可以适当的放盘,包括在本人的熟人,同事也可以适当宣传自己的房子,多渠道
b.在交易金额适当让步,没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格,房价,定金,首付款这些适当的让步也可以让交易快点促成,应该说这是最核心的关键一步了!
c.在交易条件适当让步,比如家私电器,学位户口的释放
d.交楼时间(交楼条件),有的买家急着收楼入住,如果可以早点交楼,让买家可以早点装修,显然吸引力也是很大的
2涂销
促成交易后,最耗费时间的莫过于涂销了,涂销通常需要1-3个方可完成,不同地区,不同银行,不同的借款产品略有不同。通常需要几个月的,从申请提前还款到扣款,到拿到涂销资料,每一步都需要上月,多数银行需要排队。
故而请业主有心卖房,无论是否已经签约了,立即前去原贷款银行申请提前还款,建议每周二,借款人携带身份证,银行卡,借款合同,房产证(如有)前往银行申请,节省时间,可以早点排队。
如果业主诚心卖房,即便排队排到了,尚未签约,在有自有资金的前提下,也可以考虑尽快存钱办理涂销手续。
这样子有可能等签约的时候,就可以快速拿到涂销资料,甚至已经拿到了涂销资料。
再次强调,这个很关键
3申请贷款
上面提到了涂销好费时间,在这个环节提到的主要是申请贷款,获得银行的同意贷款通知书(同贷书)。
为了节省时间快速审批得到同贷书,建议在签约的时候审核一下买家的资质,有的买家需要卖一买一,当前尚未卖出,那就需要等待卖出才能有资格买入,或者降低首付降低税费,才有能力买入,这样子就很耗费时间。
有的买家资质不好,那么签约后,也会导致同贷书迟迟拿不到,自然也会耽误时间了。
这个资质审核,不仅仅是申请贷款的证件,也包括大家能否及时办理手续的时间配合(有的人可能在异地,有出差)。
另外还有一个技巧,就是直接去原贷款银行申请新的贷款,这样子涂销速度会大大加快的。
4过户
拿到了涂销资料,也拿到了同贷书,就可以去办理过户手续了,请记得务必提前通知交易双方准备齐全的证件,建议再次审核一下,免得证件不齐全无法办理过户,按照政策要求提前预约,也通知银行在过户当天办理抵押手续。
通常这个是不难的。
如果业主卖房的目的是为了腾出名额,再去买房,那么过户后,等拿到新的房产证,业主名下除名了,就可以买下一套了。
5放款
由于当前的政策,房贷额度紧张,所以放款速度比较慢,如果业主急着用钱,这个环节很容易被卡住。
要想放款快,建议:
a.找亲戚朋友同事到银行安装ETC,目前各个银行ETC业绩压力大,这个效果明显
b.购买银行的产品(比如理财,贵金属,保险等,酌情考虑)
c.如果可以找到关系,自然是最好的了,这个无需赘言。
d.在银行办理存款,首付款资金托管,缓和银行资金压力,也是有帮助的
这个具体不同的银行有不同的操作了
6收楼
一旦放款后,就进入收楼环节了,多数情况下是业主收齐放款才收楼,少数情况在上文说了,可以酌情提前收楼,以求快速卖房。
一旦收楼了,办理了相关的水电煤气,电视管理处的更名,本次交易也就结束了。
要想快速出售房子,核心是以上环节,请业主针对不同的情况酌情处理,分别加快,自然就是整个流程的加急了。
可以解决,但是贷款没有还清之前是没法过户得!
首先房子你可以照样挂牌出售,并且签订购房网签合同。但是在过户的时候,由于你的房子还处于抵押状态,是无法做到过户得。这个时候就需要去还银行贷款了。可以通过下面两种方式。
一、让买方全额付款,用买家的钱去还按揭,当然这样的客户群还是很少的。大部分买家还是需要银行贷款,即使
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